03 上海外灘民宿多少錢(上海外灘附近民宿有哪些)

01選址時的高低組合

投資一家民宿，一般第一步就是選址，除了自己有物業的，大部分老板會選擇租房民宿的生意從本質上來講就是把房子長租下來，再做短租，賺的是長租成本和短租售價之間的差額。第一象限“長租低、短租高”——川沙地區

川沙地區位于上海的東部郊區，通勤不是很便利，上班租房的人較少，所以房屋長租的價格并不高；但是因為靠近迪士尼度假區以及浦東國際機場，民宿和酒店的ADR（客單價）卻很高，是一個典型的“長租低、短租高”區域 ，非常適合做民宿生意，投資回報率高。

第二象限“長租高、短租高”——陸家嘴商圈

陸家嘴是著名的金融中心，大小企業林立，上班族租住需求高、房源少，長租房價高，同時區域內坐落著上海的地標建筑“東方明珠”，毗鄰外灘，都是游客們必去之地，因而也具有“短租”售價高的特點。

此區域雖不如第一象限回報率高，但經營得好，ADR可以更高，因而也可以做。

第三象限“長租低、短租低”——南匯地區

南匯地區同大部分地方一樣，既非商業中心，也無旅游資源，因而長租和短租的價格都不高，屬于“雙低”組合，不宜投入過多。

為什么不應在低-低的區域做過多的投資？

因為裝修成本不會因租金低而隨之降低，售價不會因為裝修投入高而漲高太多，如果在此區域投入過多資金，比如花費1000萬在南匯裝修一家民宿，一定會虧本，因為這里只能承載較低的售價，除非可遇不可求，成為網紅爆款。

第四象限“長租高、短租低”——暫無樣本

生意的禁區，在這個區域開店的，基本是腦子瓦特了 。

再來看全國

大理洱海地區，最開始的時候“長租低、短租高”，非常適合進場，后來隨著熱度上升，長租的租金也跟著水漲船高了，變成了“長租高、短租高”，生意也還能做，但現在因為政策的原因基本上是“長租零，短租零”（投資也需關注政策風險）；

西塘古鎮，對比全國來看屬于“長租低，短租低”的區域，建議民宿經營者在投資時注意回報比；

桂林陽朔洋人街，屬于“長租中，短租中”的區域，而靠近漓江的興坪，因為景色特別，有“長租低，短租高”的特點，近期因為新建了高鐵站，交通更便利，很快將會成為“長租高、短租高”的區域。

綜上，選址是民宿投資中重要的一環，掌握高低組合的規律，避免進入生意的禁區。

02定價的黃金曲線

很多老板在做生意的時候，只考慮售價和租金，卻忽略了入住率的問題。

平均每間房每天的實際收入（RevPAR）=ADR（平均客單價）×入住率（OCC）

想要增加收入，是不是房價越高越好？

當然不是，高房價可能意味著低入住率；

那么怎樣才能知道合適的售價要多少才合適呢？

其實房價和入住率之間是有規律可循的，如果我們把全國各個城市客棧經營者的房價和入住率統計出來，根據統計計算，就能得到每個城市民宿定價的“黃金曲線”。

如果一家民宿的（房價，入住率）點，在黃金曲線以下，說明入住率已經低于該城市的中位水平了，如果曲線斜率大，這時需要適當調低價格，降價馬上會有提高入住率的效果；

如果斜率比較小，降價的幫助可能不大，那問題可能出在渠道管理、接待等方面，此時就不要盲目地降價，而是要選擇在線營銷優化或代運營的方式，找專業的團隊來進行運作，幫助提升RevPAR。

如果一家民宿經營得很不錯，（房價、入住率）的點高于黃金曲線，回報很可觀，按照經驗再投資第二家，可能就會撲街，因為第一家店的生意不在曲線上，不具有規律性、可復制性。因此第二家店進行投資測算時，回歸到曲線上才是安全的選擇，甚至要按照低于曲線的值進行測算。

所以這條民宿投資決策的黃金曲線對民宿投資非常有參考價值，指導老板科學定價和更準確地制定回報目標。

03降低裝修成本

每間房每天的成本=（年租金+轉讓費/剩余年份+裝修折舊+水電+人工+易耗品等）/365天

再來看有這些成本中有哪些可以節省下來。

首先當確定好了位置之后，年租金以及轉讓費可變動的范圍就并不是很大了；

易耗品用得越多，說明生意越好，并且高質量的易耗品，可以提升客人入住體驗，也沒有必要節省；

人工可以節省一部分，但也不會節省太多，該付的工資還是要付；

但是可以從裝修成本上下手，降低裝修成本并不是說花錢越少越好，而是花最合理的錢，打造最佳的居住體驗；

一般消費者并不會因為老板在裝修上花了高價，而接受高的房價，消費者不關注經營者的成本，只在意體驗。

比如裝修投入1000萬，卻只有600萬的效果，你以為可以用賣1000元，但消費者卻認為只值600元，高于消費者預期的價格，必然帶來低的入住率。

好的民宿設計，處處都是細節，單說一個小小的衛生間，設計得好就不堵不臭，設計得不好，就返潮發霉。沒有開過民宿的設計師，都是紙上談兵，可能拍照很好看，但住進去體驗卻很差。

江浙一帶某民宿，有非常漂亮的套間，設計師為了美觀，衛生間做了半封閉的設計，好看但無法隔絕氣味。客廳離衛生間距離也不遠，氣味一出來，里面方便的客人和外面喝茶聊天的朋友，都覺得很尷尬。

裝修還分為硬裝和軟裝，軟裝的折舊是最快的，5年折完；

硬裝壽命長一些，理論上按照10年來規劃，損壞時只做小的維修即可；

但很多人在做硬裝時，因為情懷、缺乏經驗等原因，會做很多無效的設計，有可能會很快過時，或者頻繁損壞，就要去重新進行硬裝，這就導致裝修成本上升、虧錢。

所以裝修要軟硬搭配，并且能夠經得起時間的考驗。

這就需要設計師有多年民宿裝修實操的經驗，沒有開過民宿的設計師，都是紙上談兵。

04總結

如果要準備開一家民宿，首先根據“高低組合”規律進行選址，然后研究透徹該城市的黃金曲線，去選擇價格定位，對應的當地的入住率是什么樣的水平，經過測算，回報能達到多少，再去倒推裝修成本應該在什么樣的范圍，自己的資金能承受多少的轉讓費。

選址和裝修完成后，投入的資本回報，大致是什么樣的水平，已經定了百分之七八十，如果運營做得好，還能有所提升。

一般來說如果（年毛利/一次性支出）＞35%，就是健康的生意。

這就是民宿生意的本質。

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