03 如何投資海外房地產(如何理性投資美國房地產)

的折騰有點埋怨。誰想到,一周后,她從一位朋友那聽說,像她這樣短時間內連續匯款、提匯的行為,已被拉入關注名單。“聽說之后,剩下的就只有開心了。”

“螞蟻搬家”將面臨拒絕風險

馬女士所提到的,是外管局日前的一份新規定。

據媒體報道,外管局在近期下發了一份文件,要求各家銀行對可能的分拆交易提高警惕,必要時拒絕購匯申請。按照文件的規定,5個以上不同個人,同日、隔日或連續多日分別購匯后,將外匯匯給境外同一個人或機構；個人7日內從同一外匯儲蓄賬戶5次以上提取接近等值1萬美元++現鈔；同一個人將其外匯儲蓄賬戶內存款劃轉至5個以上直系親屬等情況,可被界定為個人分拆結售匯行為。

這也意味著,人們在海外置業時經常使用的“螞蟻搬家”式現金購房方式,也有可能被劃歸為個人分拆結售匯行為而面臨被拒絕的風險。

有媒體從多家辦理海外購房業務的中介機構和業內人士處證實了這一消息。據知情人士介紹,不僅僅是借用身份證“螞蟻搬家”的方式已被監管,過去曾經行得通的++公司通過境外財務管理公司為購房人換匯付款的渠道,也基本被關閉。

“外管局進行監管的原因,應該是為了防止熱錢的炒作,避免資金的不正常外流。”知情人士表示。

海外買房短期將受影響

近兩年,隨著人民幣購買力的升值,中國人去海外置業已演變成一種趨勢。

某業內權威發布的《全球居住調查報告:國際城市比較》顯示,中國買家近些年已成為悉尼、紐約地區最大的海外置業大軍,且在倫敦住宅市場中也愈發活躍。美國全國房地產經紀商協會發布的數據也顯示,在購買美國房產的外國買家中,中國買家的比例一路攀升,已從2011年的9%和2013年的12%上升至2014年的16%。

與此同時,海外開發商和各++機構也越來越重視中國市場的拓展。在9月份的北京秋季房展會上,來自海外的參展項目就達到380個,分布在美國、加拿大、澳大利亞、新西蘭、英國、西班牙等國家,可謂是足不出戶便可掌握全球房產信息。

“近兩年,除了++、子女留學外,很多家庭也將海外置業視為資產配置的一種手段。”北京某房展會國際業務相關負責人坦言,國人在海外置業,現金付款是最普遍的方式。而籌集現金最傳統的方法,就是找人換匯。以50萬美元為例,就需要使用10張身份證。

“一旦這種‘螞蟻搬家’的方式行不通,購房人就要更長的時間籌集資金,短期內可能會影響海外置業的活躍度和成交速度。”

銀聯卡境外取現受限

自從8月外匯占款大幅下降7238億元、創單月降幅最大值以來,外管局加強了銀行代客售付匯業務的監管。除對分拆結售匯現象加強監督之外,對銀行卡境外取現額度也有了新限制。具體來說,自2016年1月1日起,中國境內銀聯人民幣卡每卡每年在境外累計取現不得超過等值10萬元人民幣。2015年10月1日至12月31日期間,每卡累計不得超過等值5萬元人民幣。信用卡因信用額度等原因,發卡銀行可能會單獨設定限額,具體可買粉絲發卡銀行。

海外投資需求難以滿足

在中國經濟進入新常態的情況下,越來越多追求資產增值的中國高凈值人士開始將目光投向美國、加拿大等正在復蘇的經濟體。無論留學、置業還是個人投資,都面臨著外匯限制的窘境。

某國有大行個人結售匯業務經理表示,根據行里規定,個人境外匯款每筆金額不得超過等值5萬美元,而且每年最多匯三筆。這就意味著,如果一個人希望向境外匯款15萬美元,需要每年購匯5萬美元、連續購匯3年,才能實現這個目標。這對于像馬女士一樣有置業需求的留學生家長來說,顯然是行不通的。（來自網絡綜合整理）

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那么多中國人在國外買房，他們的錢是怎么匯出去的？外管局不是規定一人一年只能5萬美金嗎？

八種常用的方法如下：

1.香港++++

據彭博介紹，香港有超過1200家換錢莊，經營著財富轉移的業務，手續費大概每100萬港元(7.7507，0.0001，0.00%)之比銀行換匯高1000元人民幣(6.3362，-0.0013，-0.02%)左右。

原理是：大陸人A先來到香港開設香港的銀行賬戶，然后然后到換匯店，用自己在國內的人民幣(6.3362，-0.0013，-0.02%)賬戶轉賬給錢莊主人B在國內的賬戶，確認到賬后，B計算好匯率和傭金，再將等額美元或港元(7.7507，0.0001，0.00%)轉到A的香港賬戶里。

這一過程一般在兩小時內就能搞定。這種境內外“對敲”、“兩地平衡”的運作方式，境內外雙方定期軋差、對沖結算，并未發生資金跨境流動。

不過這種方式就要求兩地的業務平衡、對沖，短期的差額就需要由自己墊付，對資金調集的要求比較高，如果錢莊資本金不夠可能會失掉很多生意。

2.大陸++++

換匯人將需要轉移的人民幣(6.3362，-0.0013，-0.02%)交給中國境內的地下錢，莊在境內向換匯人簽發來自香港銀行的++支票，因體積較小，可以由換匯人自己夾帶出境，再行兌換。

一些投資者利用夾帶的支票來到香港購買住房。香港房價去年上漲13.5%，今年又漲9.5%。地產中介Knight Frank的研究總監David Ji表示，“若不是非正規渠道，你如何解釋香港房價漲這么大的漲幅？”

3.多賬戶“螞蟻搬家”

利用“個人每年5萬美元跨境匯款”的政策，搜集親友的或購買大量個人身份證，開立結算賬戶，將大額資金分散存入銀行并匯出。

監管當局已經注意到這種螞蟻搬家式財富轉移的危害性，今年9月9日多家媒體報道稱，外管局已下發文件要求各家銀行對可能的分拆交易提高警惕，必要時拒絕購匯申請。

根據外管局的規定，5個以上不同個人，同日、隔日或連續多日分別購匯后，將外匯匯給境外同一個人或機構；個人在7日內從同一外匯儲蓄賬戶5次以上提取接近等值1萬美元++現鈔；同一個人將其外匯儲蓄賬戶內存款劃轉至5個以上直系親屬等情況界定為個人分拆結售匯行為。

比如說，小明打算在美國買房子，受困于每年5萬美元的購匯額度，因此發動家里的親戚購匯后電匯給他(同日、隔日或連續多日)。這樣就可能構成了個人購匯分拆交易，如果往前推算90日內購匯總金額超過等值20萬美元，則小明就上了銀行的“關注名單”。可能會被暫停外匯交易及匯款。

4.回購商品

有些香港的珠寶商店提供“回購”的特殊服務，在這里你可以在店里用銀聯卡刷金條，然后再把金條以一定的折價賣給珠寶店。

5.“改裝”POS機

所謂“改裝”的銀聯終端機，乃經過不法之徒使用網絡技術，每當有人在香港/澳門使用銀聯信用卡時，銀聯系統卻被騙，誤以為交易在大陸內地進行，從而省卻境外交易相對較為昂貴的手續費，而且更可逃避國內外匯管制的監控，成為國內資金轉移至境外的渠道。

6.夾帶現金

最原始的“換匯”方法是夾帶現金，因出入境夾帶現金額度有限制，一種方式是通過人海戰術多次往返，另一種就是通過特殊通道夾帶，直接偷渡運送，逃過檢查，深圳和香港隔著一條河，對一些“水客”來說這不是一道很難越過的屏障。不過確定是這種方式比較耗費人力，風險也比較大。

7.利用企業結售匯額度

個人利用外貿公司的經常性項目進行交易。

外貿公司需要匯錢出去的時候，就多報進口、少報出口，進口的時候報高進口商品的價格，相應差價對應的款項就留存境外；

匯錢進來就相反，多報出口、少報進口。有些甚至直接偽造企業出口貿易項目，利用進出口合同騙取外管局核準的外匯結算額度，進行跨境付款。

8.人民幣資產抵押貸++

對多數想在海外買房的富人來說，中國有銀行可以提供資金渠道。彭博介紹稱，中國建設銀行去年開始了一項業務，可以讓其私人銀行客戶以人民幣存款、資產做抵押，最高在香港借到2000萬港元(7.7507，0.0001，0.00%)。

各國對海外買房的限制有哪些呢？買房需要注意什么？

獲得個人資產進行限制，獲得個人賬戶對應限制也會對個人貸款進行限制，而且以后對個人的賬戶進行限制，也會對個人的生活進行限制。要注意買房的利率，而且還要注意成本，要注意地段，也要注意房屋的安全，也要注意在其他國家買房的限制。

想問出國留學應該辦哪一種信用卡

其實辦哪個銀行的信用卡差別都不大，因為幾大銀行基本都推出了針對國外消費的信用卡。你可以看看各個信用卡的增值服務哪一個更適合您的孩子。或者等他出國之后，在當地的銀行開戶，順便可以辦一個當地的信用卡也可以。這樣可以積累他在那個國家的信用值，方便以后在國外找工作、貸款買房買車之類的。

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如果是去英國的話，你最好辦中國銀行的中銀英鎊卡。這樣你在英國刷英鎊就沒有貨幣轉換費了。你直接存入人民幣，您的孩子就可以在英國用英鎊消費。如果你辦其他銀行的雙幣卡，可能銀行會先折算成美金，會多收一次貨幣轉換費。然后中銀英鎊卡是芯片卡，這一點也比較好。現在歐洲很多自助售票機或者販賣機已經不接受磁條卡了，只接受芯片卡。中行還可以提供留學生海外分支機構的開戶協助，所以您可以考慮一下。

普通人，如何投資海外

海外投資其實遠沒有你想的那么困難的，門檻非常低的。買張機票就好了。

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從2018年4月中旬到8月初，4個月不到的時間，人民幣已經貶值了8.2%，1000萬人民幣無形之中就少了82萬。

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按照現在中國的貨幣政策，人民幣還將會進一步下跌。

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海外配資是抵御人民幣貶值的一種非常好的金融手段。

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日本的房地產的泡沫早就已經破碎了。所以現在日本房地產市場非常穩定。另外，日本的房屋租賃需求非常大，年輕人大學畢業后，就都會離開家自己在外面租房住了，而且日本人越來越不愛結婚了，40，50單身的人有很多，這些人一般也都是租房住的。還有其他很多原因就不一一說明了，這些事情都使得日本的房屋租賃業非常繁盛。

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買房出租的收益率也非常可觀，一般來說可以到7%左右，好的地方的房子可以在10%以上。如果再加上人民幣貶值的那8%，好房源的收益率直接18%以上了。

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日本的貸款利率非常低，如果再加上在日本貸款買房，使用投資杠桿，收益就會更高。

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再來說說好處: 日本的房產是所有權，不是國內的那種70年使用權的。房子買了之后，房子和土地就永遠都是你的了。在海外有房產的話，除了能夠抵御人民幣貶值，同時賺取外匯差以外，對出國旅游甚至是移民都是非常便利的，更重要的是可以讓自己和家庭的未來多一種可能。

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海外配資還有許多其他的好處，例如如果是有權有勢的人的話。。。。。。就不詳細說了，大家都懂的。

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如果您對海外配資、不動產投資感興趣的話，歡迎隨時私信我。

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我是想到哪就寫到哪了，沒排版比較亂，望見諒。手機打字不易，望采納。

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