03 怎樣購買海外的土地(怎么在美國買房才最安全？)

一個精神壓力。其他人也會謠言四起。如在國企，政績變為敗績。如果有人舉報，被紀委請去喝咖啡，那真是干活不如不干。

3、不一定非得和著名開發商合作。其實這是為了在國內增加人氣。是給國人看。一般情況，要和當地建商合作開發倒是有必要。因為不和當地建商合作，可能當地政府會派人來找茬。和著名開發商合作，雖然他們的價格不菲，但是名企效應，會增加售價，也增加自己的名氣。老外建商現在見到國內開發商就笑，找上門來的，不宰白不宰。有海外建商和我們說，他們最愛大陸開發商。但海外房產最重要的是地段，而不是誰開發。

4、當地充分調研，法律手續齊全。萬達西班牙大廈項目是典型代表。后任市長不買前任的帳。當地也有反對聲。不能把國內的做法慣性思維用到海外。老外可不買賬。在開發前，最好先調研。老外最好是對華友好的國家，至少是中立的。

5、時間段選擇。最好是在地價最低時買進，房價最高時售出。因為買進到出售，一般需要1~2年時間預售。所以預計2年后房價下跌的城市，最好目前不要買地進行開發。但不是說一定不能買，只是少賺而已。只要地段好，還是可以開發。

七、海外舊房重建注意事項

1、時間段選擇。以洛杉磯為例。2012年進行舊房翻新是最佳時間段。那時候房價低，舊房很便宜，2014年出售是很好的。現在洛杉磯價格已經很高。而且基本靠華人拉動房價。2012年洛杉磯買房很火爆啊。但是洛杉磯現在推到重建沒有以前賺的多。2012年在洛杉磯Arcadia阿卡迪亞買舊房重建，2014年售出，確實賺了很多錢。300萬美元買舊房，90萬美元建設，700萬美元售出很正常。現在房價高昂，地價也高昂，房價有下跌趨勢。因為洛杉磯和溫哥華一樣，完全是靠華人買房。華人現在冷下來，買的人少了，另外現在外匯管制，人民幣出不去，造成海外豪宅價格下跌首當其沖。所以前幾年很好的市場，現在到不一定是很好市場。悉尼也是這種情況。當地媒體預計悉尼房價將腰斬。我們認為這到不至于，但是下跌是肯定的。

2、地段：CBD、最好學區。比如紐約，翻新、重建最好在曼哈頓，舊金山最好在Palo Alto學區。這樣就是房東市場，買的人多，無形中售價也增高，買家相互去抬價。舊金山Palo Alto為例，現在建好出售，一般有7個買家競爭。在最優地段主要是為了不愁賣。即使房價下跌也是如此。房價再下跌，優質房產房子還是有人買。不是優質的就難說了。這也是一種預期保證。

4、找當地規劃師、建商。當地規劃師熟悉當地規則，和當地政府長期打交道，人際關系較熟悉。熟悉當地法規和熱賣房型，熟悉當地居民情況。最好找當地建商，他們和當地居民熟悉。居民萬一有意見，他們也能擺平。

5、重建與賣房。舊房重建和買房差別很大。中介賣房子很容易，隨便忽悠即可，反正不是自己買，花別人的錢心不疼，也沒感覺。舊房重建不一樣，那真是要賺錢的。賣房不一樣，房價即使下跌，租金還在。重建、開發就怕高價買進，房價大跌時售出。所以重建比賣房子專業性要高多了。沒做過，不懂人士就不要吃這碗飯。

6、海外舊房重建核心。海外舊房重建核心，和海外房產投資是一個道理。除了華人炒作、買房，還有地理因素、人口增長、學區、氣候、經濟發展等因素。現在，華人該炒的已經炒了，一窩風已經過去了。溫哥華、洛杉磯、悉尼、倫敦都已經炒過了。房價都炒的下跌了。那么現在重建核心看什么呢？房價看經濟，經濟看公司，公司看技術，技術看未來趨勢。所以主要還是看城市核心競爭力。按照這個理論，硅谷在5~10年內是可以做的。世界從互聯網到移動互聯網，下一個是什么？有2個，一個是虛擬現實技術，另外一個是AI人工智能。這2個都在硅谷公司手里。科技對一個城市競爭力越來越重要。注意事項估價是必須程序，自己不會，可以請人。最好和賣家直接談，不要繞過很多中介，每個中介都要扒一層皮。未來趨勢最重要。

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兩百多年前,當時北美大陸的居民是有哪些人組成地,英國又是怎樣統治這片土地的

一、殖民地的性質和北美居民的地位

在世界歷史上，大致有3種形式和性質各不相同的殖民地：一是由一國居民向不存在主權實體的地區遷徙而建立的拓殖地，這種拓殖地在一定程度上乃是母國領土和主權的延伸，其居民在理論上仍舊為母國國民；二是由一國政府或居民征服和控制另一主權實體而形成的異族統治殖民地，通常是實行侵略戰爭的結果，而且需要以武力來加以維持；三是通過政治、經濟、文化滲透而逐漸操縱他國主權所造成的殖民地，原來的主權實體名存實亡，因而帶有異族統治的色彩。英國在北美的殖民地屬于第一種。 英國在北美的殖民地不是一個整體，而是漸次建立的13個具有政治統治和社會整合功能的實體，其政治和法律地位在特許狀中有明確的界定：各個殖民地都是由英王創設的“法人和政治實體” 或“永久政治實體和法人團體”。 所謂“法人和政治實體”，是指一些自然人通過法律自愿或強制結合起來，為實現某種經濟的、精神的或政治的目標而組成的群體，可以在特定領地范圍內行使政治管理權。 在法律上，殖民地是英王分封的“自由索克領”，而非國王“直接占有”的土地。 在中世紀的土地關系中，這是一種依附性最少的形式。根據這種表述，殖民地和英國本土一樣，都是英王的下轄領地，而不是全體英國人的屬地。這一規定實際上承認了殖民地在法律上和母國是平等的。因此，根據特許狀而建立的殖民地，乃是由英國人定居、英國人統治的海外拓殖地，而不是英國人統治其他民族的被征服地。誠然，大西洋沿岸地區存在眾多印第安人部落，但英國在處理和部落的關系時，沒有采取軍事征服，如西班牙在中、南美洲所做的那樣， 而是盡可能進行和平的移民，通過“外交”方式購買部落的土地。英屬殖民地的建立和擴展固然嚴重損害了印第安人的權益，但卻不是以征服、統治和掠奪他們為目的的。

根據當時的政治慣例，北美殖民地作為英國的海外領地，其政治屬性和土地權利均來自英王的授予，英國政府因此對其擁有合法的主權和管轄權。英國政府采用管理海外領地的方式進行統治，盡可能完整地將英國本土的社會結構、政治體制和法律體系移植到北美，按照英國政府自身的模式和功能來設計和建立各殖民地政府，正如紐約的卡德瓦拉德?科爾頓所說：“紐約人民的一個大幸是，他們的政府是盡可能按我們母國的同樣方案而形成的。” 因此，殖民地的政治結構和母國具有對應性，每個殖民地近乎半獨立的政治實體。總督乃是英王的代表，任職者通常由英國從本土選派，在一些殖民地也有不少為本地人；由本地人組成的參事會相當于母國的樞密院和議會貴族院，民眾選舉的議會下院則與母國的議會平民院相對，兩者共同掌握立法權，可以制定不違背英國法律的地方法令法規。其中議會下院在后來的發展中逐漸掌握了財政權和總督薪俸的撥款權，成為殖民地權力結構的核心。而且，地理阻隔減損了英國對殖民地的控制效力，加以北美居民的自治能力不斷增強，對本地事務的控制不斷擴大和強化，北美政治精英實際上和母國分享了對殖民地的統治。保守地說，殖民地乃是和英國本土的地方政治單位平行的政治實體，而在政治結構的完整性和自主性方面則有過之。這對獨立后美國政治機制的迅速成熟，具有至關重要的意義。

既然殖民地是英國人建立、英國人統治的英國海外領地，那么殖民地的英裔居民自然就是英國國民，而非受異族統治的“二等臣民”。他們和英國本土居民享有同樣的公民權利和政治權利。這在特許狀中也有明確的規定。1584年英王授予沃爾特?羅利的特許狀指出，移居殖民地的人以及在那里出生的人仍然是英王臣民，享有英國的一切特權和豁免，而且可以自由返回本土。 類似的行文此后反復出現在其他殖民地的特許狀中。如1632年的馬里蘭特許狀用一大段文字特意說明：移居馬里蘭的英國人及其子女、已經在那里出生或將來出生的人，乃是英國的“土生居民的和忠實臣民”，他們應和英國本土出生的臣民得到同樣的待遇和尊重，同樣享有英國本土臣民的全部特權、公民權和自由權。 不獨英裔居民在理論上擁有和英國本土居民平等的政治和法律地位，即使是進入英屬殖民地的非英裔移民，也可以通過適當的入籍程序而成為英國國民。1740年英國議會第一次制定了殖民地的入籍法，允許在英國境外出生的人經過一定的程序而歸化為臣民。 在各殖民地，除猶太人和天主教徒外，非英裔居民和英裔居民享有同樣的權利和同等的法律保護。這樣，在白人居民中間就沒有出現西屬美洲那種“半島人”和“土生白人”之類的身份等級差別。

在現實生活中，北美居民的權利和利益確實受到了法律的保障。弗吉尼亞在1619年廢除了軍法統治，開始實行英國式的法治，居民的權利得到承認。馬薩諸塞殖民地議會1641年制定了《自由權法典》，在1648年又編成《法律與自由權》，確立了基本的法治與保障人民人身和財產權利的原則。 馬里蘭議會在1639年制定了一項關于人民自由權利的法案，明確宣布保護自由民的權利和特權，非經法律程序不得剝奪其財產和將其放逐。 另外，在英國實行的陪審團制和人身保護制也被引進，并被賦予特別的意義。尤有進者，殖民地居民享有比英國本土居民更為廣泛的選舉權。據美國史學家杰克?格林所論，在新英格蘭的多數村鎮，享有公民權利的自由民，在成年男性人口中的比例高達60－70％； 英國學者R?C?西蒙斯談到，18世紀中期北美成年白人男子中有50－80％的人擁有選舉權。

應當特別指出的是，1763年以前，英國在和平時期沒有在北美駐扎常備軍，殖民地居民對英國主權的承認與服從，并非出自武力威懾和暴力強制，而是基于國家認同和利益需要的一種自愿選擇。北美居民自認是英國人，并且以此為榮。他們感到，能夠受到英國憲法的保護，享有“英國人的權利”，實在是一件幸運之極的事情。即便是激進的反英人士詹姆斯?奧蒂斯也曾承認：“我們作為人和生而自由的英國臣民所擁有的權利，足以使所有殖民地居民在和任何其他君主治下的臣民相比，顯得生活十分幸福。” 固然不能否認，英國本土居民在觀念上對殖民地居民帶有歧視傾向，他們認為殖民地就是母國的臣屬，應當無條件地服從母國的意志，為母國的利益服務。在殖民地反英情緒高漲以后，這種看法在英國更加流行。 另外，1696年英國關于殖民地海事審判的決定，剝奪了北美居民在海事案件中的陪審權，也是一項歧視性的措施。但是，這些并未從整體上改變殖民地居民的實際地位和權利狀況。

總之，北美13個殖民地和歐洲國家在亞非地區的殖民地完全不同，甚至也有別于西屬美洲，不存在異族統治的問題。印第安人雖然受到白人的驅趕和虐待，但從法律上來說，土著部落是獨立于英國管轄之外的主權實體。英屬殖民地乃是英國主權范圍的延伸，它們是英國人、特別是居住在北美的英國人自己統治的海外拓殖地，其政治和經濟的控制權主要掌握在北美居民自己手中。殖民地居民并非受到英國人奴役的劣等臣民，而是享有充分公民權利和政治權利的英國國民。所以，英國對北美殖民地的統治談不上是“民族壓迫”，北美獨立運動也不是“民族解放運動”，而是日益成熟的英國海外領地脫離母國的政治分離運動。約翰?迪金森在1774年大陸會議以后說過，殖民地居民認為，如果母國不做出讓步，“就難免卷入一場內戰”。 正是出于這種考慮，獨立運動領導人在武裝沖突爆發后的一年多時間里，對于脫離母國的正當性仍然沒有充分的信心，在獨立的問題上表現得猶豫遲疑，希望通過聯盟或聯邦的方式來重新界定殖民地和母國的關系。

二、英國對北美的統治及其后果

英國在北美建立殖民地的初衷，在于擴大和其他歐洲國家競爭的實力，傳播基督教，安置國內過剩人口，發展貿易和增加財富。 至于那些自愿移居北美的普通移民， 其意圖不外是擺脫在母國的不如意境況，尋求更好的生存發展條件。政

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