03 武康大樓為什么網紅(為什么文創雪糕會這么火？)

>但盡管如此，若以商業地產的眼光和要求來衡量，其“市中心五岔路口”的有限底商，一茬換了一茬想必提到賬本就會自嫌形穢。

拋開打卡拍照發朋友圈的湊熱鬧，武康大樓“不缺人流就是轉化不成銷售額”的中級煩惱一覽無遺，從最初的美發廳、藥房、唱片店、洗衣房到如今的文創開始逐步成為武康大樓商業的主流業態，未來還是不值得看好，雖然他們沒那么容易關門——都是國企在撐場面。

倒是源源不斷從上海甚至外來游客爭相前來的人流，把武康大樓周邊路段的咖啡、簡餐都給帶動了，但武康大樓掩映在內廊之下的“閨秀底商”，人流嘩嘩流過就是不進來，自然也產生不了旺鋪所想要的銷售額。

想必，武康大樓的業主已經不再滿足于人流，而是更苦惱于轉化率，因為沒人來也就認命了，來了人就是不進來消費，這是讓業主方恨得牙癢癢！

飽漢子不知餓漢子饑，餓漢子不知飽漢子渴！

反對者要反對：“不是有家網紅奶茶天天在排隊嘛”？！

你看它能持續多久？

“要網紅要拍照要排隊”其實都是實體店鋪業主退而求其次的要求，真實的訴求是希望看到可持續的穩定人流，穩定了銷售額也就穩定了房租也就穩定了小老板們！

其實不光是武康大樓，上海“中看不中用”的百年網紅還有號稱遠東第一的大世界，這些 “地段NO.1們”不缺人流，缺的是變現而且持續變現能力，畢竟這個位置的身價在此，一般商家不敢奢望，但土豪商家可以燒租金但早晚要求有回報的，所以百年網紅們就像小明星，后者憑借自己貌美如花要一步到位地嫁入豪門一勞永逸，但事實往往是成了豪門少爺的階段情人！

其實，不論是武康大樓還是大世界，一等一的地段價值毋庸置疑，如今面臨的煩惱是“要錢要錢要錢”，那么方法論無非是——要么不斷換熱門業態，要么索性從源頭反省！

其實，商鋪作為商家的銷售場所，在面對今天網絡無所不能的背景之下，是否考慮因勢利導地索性以退為進呢？

說到底，武康大樓的商家，敢不敢把那些“看起來有其實沒有”的地段優勢，變成品牌櫥窗？在上海最好的地段占據一塊“可以實現銷售的櫥窗”，顯了身段和身價，至于銷售和成交，可以線下可以線上！

把商鋪當成櫥窗甚至當成廣告牌，是沒有辦法的辦法，但病殃殃的門可羅雀何不不破不立！

畢竟，上海人是有櫥窗情結的。

3、大學路，“盛極”之下的隱憂

上海東北部的五角場，這些年通過不斷城市更新已經崛起于滬上，包括百聯、萬達、合生、瑞安等或地產或商業的巨擘們“各拿一棟”，但度過了初期的集群效應之后，如今——也就靠餐飲在維持人氣，雖然地鐵也能實現源源不斷地輸送人流。

倒是和五角場一站之隔的大學路，成了消費者“去五角場”的話中有話——

1、更靠近復旦大學、財經大學、同濟大學等高校集群，“最敢消費的人群”在周邊；

2、歸屬創智匯這個“孵化學生創業群體”的供需對接，消費是剛性需求；

3、“有且只有一個”的商業配套占比，虹吸了周邊居民、辦公樓的人群交匯；

4、和五角場的步行可達距離，和地鐵站良好的地下人形過道銜接。

不夸張地說，大學路的商業吸納力，已經不僅從周邊居民、大學區域逐步向東向南，成為上海東北角一處年輕的、潮流的、休閑的勝地！

如果一定要從產品力來就事論事地馬后炮大學路的成功，那么：

1、業態以餐飲等體驗為主，最大限度對抗網絡；

2、寬闊的人行道，讓家家可以外擺，不僅房租的性價比優勢，更符合“讓人流招來人流”；

3、公共部位無處不在的創意、IP、互動感，“不消費也值得來逛逛”的拆了門檻。

其實，上海如此這般的“不知名但熱鬧”的步行街不在少數，或者說全國也有不少如此這般“非著名好去處”，或因為前期定位和業態的成功，或因為經營或“HOLD得住見天晴”，如今都活的小滋潤。

和武康大樓們的“既然不行不妨換腦”的近憂不同，這些“已經夠好還能飯否”也是遠見業主、業內人士們的遠慮，如何儲備下一張牌，已經提上議事日程。

童言無忌供大家探討：“爸爸，大學路都做在外面吃飯，要是有花車巡游看，就更好了！”

花車巡游，顧名思義也是——通過內容來導流，在來人→留人→再吸引人→提升人的滿意度的四部曲中，給現有的龐大人流提供節目單，也不能說完全沒有必要。

不要以為外擺是萬能的，消費者度過了“坐在外面消費讓自己成為風景”的浮躁階段之后，勢必會產生進一步需求，即為什么要坐在露天？

人成為風景不假，但也是一個可持續的問題，人終究還是要看風景！

武康大樓和大學路，都不缺人氣，差別在于賬本里的秘密。

但武康大樓面臨的“拿著金飯碗討飯”之窘，所以需要一次逆天改革！

大學路今天很好明天很好但后天呢？也需要未雨綢繆地錦上添花。

來人很難，也是不長久的，只要有地段這個優質DNA；

留人更難，畢竟網紅就是花花公子，留不住人也留不住錢；

轉化人難上加難，世上最難的就是商業，就是——合法地把他人口袋里的錢裝到自己口袋。

一正一反，這是武康路和大學路教我們的事。

很赞哦!（8）