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03 海南新高貿易有限公司施工證(招商局是不是工信部管)
Instagram刷粉絲, Ins買粉絲自助下單平台, Ins買贊網站可微信支付寶付款2024-06-22 08:50:14【】3人已围观
简介”說。重;城鎮化率從1978年的22%提高到2012年的51%,但是貢獻絕大多數統計口徑的進城農民沒有獲得產權住房;城市家庭因為購房導致的家庭負債過高,一套房耗掉了三代人的積蓄且背負沉重的債務;以房地
重;城鎮化率從1978年的22%提高到2012年的51%,但是貢獻絕大多數統計口徑的進城農民沒有獲得產權住房;城市家庭因為購房導致的家庭負債過
高,一套房耗掉了三代人的積蓄且背負沉重的債務;以房地產為代表的社會財富再分配導致了階層分裂,社會不公平;與房地產有關的社會問題諸如拆遷、糾紛、群
體事件愈演愈烈。社會中逐漸出現質疑中國房地產發展模式、抱怨房價過高、上漲幅度過快的聲音,各種社會矛盾出現,房地產業成為社會關注的焦點。
2004-2013年,在一系列社會壓力下,中央政府開始實施調控,主要手段是對于供給端的土地供應、房屋供應和需求端的擠壓投資需求,及行政類的市場管
制。但由于未觸動房地產發展的根本動力(前文已述),歷次調控以失敗告終。2008年,美國爆發金融危機,全球經濟衰退,中國為了刺激經濟發展推出更為寬
松的貨幣政策,更為直接推動了房地產價格的上漲。房地產市場反而由于行政對于市場的干涉,一次次地爆發式增長,價格快速上升。截止2012年,以國際通用
衡量房價水平的指標,中國一線城市的房價收入比達到25倍,高于紐約、東京等國際大城市,二三線城市,大量房屋空置。因此,歷次的房地產調控都是舍本逐末,由中央政府推動形成了一個畸形的房地產市場,給民眾留下了房地產發展負面的印象。
此階段,中國房地產市場的特征是發展不平衡。表現在沿海與內地市場的不平衡,市場主要聚焦于長三角地區(上海、浙江、江蘇)、珠三角地區(廣州、深圳及周
邊城市群)、環渤海地區(京津冀遼魯等),內地及中西部地區市場占比小;城市與農村的不平衡,房地產主要在城市中發展;客戶群體的不平衡,客戶主要是先富
起來的城市富裕階層,占絕大多數的城市中低收入者沒有獲得住房;房地產產品品質的不平衡,普通住宅品質低下,高檔住宅奢華。
中國房地產企業在此輪發展周期中,伴隨市場規模的增大,企業數量極劇上升,但隨著調控也進一步兼并整合,行業集中度快速提高。2005年,房地產前100
強僅占11%的市場份額,而截止2012年底,房地產行業前50強占據了21%的市場份額,企業競爭導致的優勝劣汰現象明顯。
2013以來的趨勢
定方向、調結構、改革
2012年底,中國新一屆政府確立了“城鎮化”的發展思路。中國試圖要改變以往以“土地”為核心的房地產發展模式,轉變到以“人”為核心的發展模式。在舊
的模式下,依附于土地的城市居民并沒有分享真正的經濟發展成果,城市棚戶區泛濫;農村居民的土地、住房資源等沒有獲得統籌發展的機會;戶籍制度阻礙城市
化、勞動力自由流動;地方政府定位偏差等。在新的發展模式指導下,中央政府將開展一系列的變革,旨在促進房地產市場健康發展,而不是被動的“調控”。在未
來若干年,改革釋放的房地產發展紅利可能有以下幾方面:
1.
從培育世界級中心城市到與城市群發展并舉帶來的二三線城市、小城鎮房地產發展需求。
2.
城市品質升級帶來的將近100個城市的棚戶區改造、舊城改造將帶來數以萬億計的房地產發展機會;
3.
新一輪土地改革,城市用地模式、農村建設用地\宅基地產權確認等帶來的城市與郊區統籌發展機遇;
4.
住宅地產的產品升級,伴隨經濟發展帶來的商業地產、旅游地產、養老地產的發展潛力;
5.
旨在調節以房地產為主的財產稅——房產稅即將出臺,調節房地產存量,擠壓泡沫,促進社會公義;
6.
由于沿海產業內遷、城市自主產業發展帶來的房地產市場發展重點從沿海到中西部城市;
7.
戶籍制度、城鄉二元管理體制終結帶來的農民工在城市置業的大量需求,城鎮化發揮真正的動力;
一系列的房地產發展趨勢將引領房地產朝著更健康的方向發展,使房地產由以投資主導向以消費主導轉變、由短期投資向中長期投資轉變、由以土地為中心向以產品
為中心轉變、由以增量市場為主向增量、存量并舉發展轉變、由普漲普跌現象向有漲有跌現象轉變、由籠統市場向細分市場轉變。總之,房地產將成為中國“城鎮
化”發展戰略的引擎,是民生為主的產業模式,而不是投資家的樂園。
中國房地產市場發展的直接動因還有:人口因素(及家庭裂變)、交通因素、技術升級。由于60年代、80年代末的兩輪人口嬰兒潮帶來的人口紅利將大力推動中
國經濟發展和房地產消費。可以預期的是,中國政府即將改革實行了30年的計劃生育政策,馬上面臨新一輪人口生育高峰,將直接推動中國經濟和房地產在未來
30年的發展。另外,由于當前人口結構的變化,老齡化速度加快,到2020年底,老齡人口將占總人口43%,人均GDP的升高和龐大規模的老齡人口將催生
旅游地產、養老地產的快速發展。中國高鐵技術在2001年獲得重大突破,并快速開始了全國的高鐵路網建設。預計到2020年底,中國高鐵將建成2000公
里,連接100個大中型城鎮。中國高速路網也已基本建成,通車里程達到5000公里。高鐵和高速公路將大大縮短城市間的距離,為房地產置業空間、消費升級
提供可能。未來,互聯網技術、地碳生態建筑技術大量在房地產及物業管理中的應用,也使得房地產產品與服務的升級、居住環境的改善提供可能。這些都是中國房
地產發展在未來的巨大引擎。
因此,無論中央政府即將出臺的改革措施及實施計劃推動如何,中國房地產行業必將進一步的發展,只不過發展的結果是更良性還是更畸形的選擇而已。房地產的發展質量將主要取決于中國政府是否具有舉重若輕、審時度勢的遠見與智慧,改革的勇氣與執行力。
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