03 海南新高貿易有限公司施工證(招商局是不是工信部管)

重；城鎮化率從1978年的22%提高到2012年的51%，但是貢獻絕大多數統計口徑的進城農民沒有獲得產權住房；城市家庭因為購房導致的家庭負債過

高，一套房耗掉了三代人的積蓄且背負沉重的債務；以房地產為代表的社會財富再分配導致了階層分裂，社會不公平；與房地產有關的社會問題諸如拆遷、糾紛、群

體事件愈演愈烈。社會中逐漸出現質疑中國房地產發展模式、抱怨房價過高、上漲幅度過快的聲音，各種社會矛盾出現，房地產業成為社會關注的焦點。

2004-2013年，在一系列社會壓力下，中央政府開始實施調控，主要手段是對于供給端的土地供應、房屋供應和需求端的擠壓投資需求，及行政類的市場管

制。但由于未觸動房地產發展的根本動力（前文已述），歷次調控以失敗告終。2008年，美國爆發金融危機，全球經濟衰退，中國為了刺激經濟發展推出更為寬

松的貨幣政策，更為直接推動了房地產價格的上漲。房地產市場反而由于行政對于市場的干涉，一次次地爆發式增長，價格快速上升。截止2012年，以國際通用

衡量房價水平的指標，中國一線城市的房價收入比達到25倍，高于紐約、東京等國際大城市，二三線城市，大量房屋空置。因此，歷次的房地產調控都是舍本逐末，由中央政府推動形成了一個畸形的房地產市場，給民眾留下了房地產發展負面的印象。

此階段，中國房地產市場的特征是發展不平衡。表現在沿海與內地市場的不平衡，市場主要聚焦于長三角地區（上海、浙江、江蘇）、珠三角地區（廣州、深圳及周

邊城市群）、環渤海地區（京津冀遼魯等），內地及中西部地區市場占比小；城市與農村的不平衡，房地產主要在城市中發展；客戶群體的不平衡，客戶主要是先富

起來的城市富裕階層，占絕大多數的城市中低收入者沒有獲得住房；房地產產品品質的不平衡，普通住宅品質低下，高檔住宅奢華。

中國房地產企業在此輪發展周期中，伴隨市場規模的增大，企業數量極劇上升，但隨著調控也進一步兼并整合，行業集中度快速提高。2005年，房地產前100

強僅占11%的市場份額，而截止2012年底，房地產行業前50強占據了21%的市場份額，企業競爭導致的優勝劣汰現象明顯。

2013以來的趨勢

定方向、調結構、改革

2012年底，中國新一屆政府確立了“城鎮化”的發展思路。中國試圖要改變以往以“土地”為核心的房地產發展模式，轉變到以“人”為核心的發展模式。在舊

的模式下，依附于土地的城市居民并沒有分享真正的經濟發展成果，城市棚戶區泛濫；農村居民的土地、住房資源等沒有獲得統籌發展的機會；戶籍制度阻礙城市

化、勞動力自由流動；地方政府定位偏差等。在新的發展模式指導下，中央政府將開展一系列的變革，旨在促進房地產市場健康發展，而不是被動的“調控”。在未

來若干年，改革釋放的房地產發展紅利可能有以下幾方面：

1.

從培育世界級中心城市到與城市群發展并舉帶來的二三線城市、小城鎮房地產發展需求。

2.

城市品質升級帶來的將近100個城市的棚戶區改造、舊城改造將帶來數以萬億計的房地產發展機會；

3.

新一輪土地改革，城市用地模式、農村建設用地\宅基地產權確認等帶來的城市與郊區統籌發展機遇；

4.

住宅地產的產品升級，伴隨經濟發展帶來的商業地產、旅游地產、養老地產的發展潛力；

5.

旨在調節以房地產為主的財產稅——房產稅即將出臺，調節房地產存量，擠壓泡沫，促進社會公義；

6.

由于沿海產業內遷、城市自主產業發展帶來的房地產市場發展重點從沿海到中西部城市；

7.

戶籍制度、城鄉二元管理體制終結帶來的農民工在城市置業的大量需求，城鎮化發揮真正的動力；

一系列的房地產發展趨勢將引領房地產朝著更健康的方向發展，使房地產由以投資主導向以消費主導轉變、由短期投資向中長期投資轉變、由以土地為中心向以產品

為中心轉變、由以增量市場為主向增量、存量并舉發展轉變、由普漲普跌現象向有漲有跌現象轉變、由籠統市場向細分市場轉變。總之，房地產將成為中國“城鎮

化”發展戰略的引擎，是民生為主的產業模式，而不是投資家的樂園。

中國房地產市場發展的直接動因還有：人口因素（及家庭裂變）、交通因素、技術升級。由于60年代、80年代末的兩輪人口嬰兒潮帶來的人口紅利將大力推動中

國經濟發展和房地產消費。可以預期的是，中國政府即將改革實行了30年的計劃生育政策，馬上面臨新一輪人口生育高峰，將直接推動中國經濟和房地產在未來

30年的發展。另外，由于當前人口結構的變化，老齡化速度加快，到2020年底，老齡人口將占總人口43%，人均GDP的升高和龐大規模的老齡人口將催生

旅游地產、養老地產的快速發展。中國高鐵技術在2001年獲得重大突破，并快速開始了全國的高鐵路網建設。預計到2020年底，中國高鐵將建成2000公

里，連接100個大中型城鎮。中國高速路網也已基本建成，通車里程達到5000公里。高鐵和高速公路將大大縮短城市間的距離，為房地產置業空間、消費升級

提供可能。未來，互聯網技術、地碳生態建筑技術大量在房地產及物業管理中的應用，也使得房地產產品與服務的升級、居住環境的改善提供可能。這些都是中國房

地產發展在未來的巨大引擎。

因此，無論中央政府即將出臺的改革措施及實施計劃推動如何，中國房地產行業必將進一步的發展，只不過發展的結果是更良性還是更畸形的選擇而已。房地產的發展質量將主要取決于中國政府是否具有舉重若輕、審時度勢的遠見與智慧，改革的勇氣與執行力。

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