03 海南自由貿易港作文800字(針對一塊土地進行開發計劃（房地產方向）)

 連續遞進，逐步提升

二、項目賣點挖掘

關鍵詞一：山水大盤•世界藉

世界籍山水文化城

――異域風情社區

103萬平方的山水大盤，做為惠陽區域至大規模的項目，

項目特有自然的山水資源，一種原生態的生活，而以五大不同風格的異域主題園是世界籍的，更令它是屬于世界的山水文化城。

競爭背景：碧桂園、熊貓國際、半島1號、東方新城、棕櫚島、珠江東岸、東部集團、振業三和項目……眾多品牌大盤中僅有碧桂園、振業項目具備山水資源。而項目獨有的世界藉，以一種世界的高度，以一種世界的氣度，以一種世界的風度，展示其山水天成之美。

項目推廣將采取項目主題形象+各組團形象結合的形式。

關鍵詞二：疆愈無界，墅愈非凡

疆愈無界，墅愈非凡

1)演繹區域融合,版塊價值

2)深圳區域客戶投資需求

3)更高品質的產品內涵

山水文化城、藝術的，自然的、奢享的，世界的，自然是非凡的內涵；千棟別墅類單位，造就墅愈非凡的居住高度。

首期產品奠定項目高端形象。

關鍵詞三：360度的天地收藏

依山而立的高層空中別墅、空中廊院；超凡的視野，收藏360度無限風光，吸納360度的山水精華。贈送大面積、高配置，星河在產品上獨具的經驗與品牌吸引力，引領市場。

三、引領營銷策略

唯有好的銷售策略配合好的推廣手法，能夠不斷創造市場熱點，將物業價值不斷提升，創造市場和經濟效益雙豐收。做為片區領導式大盤，將從如下五大措施造就一種引領式的銷售。

引領式營銷措施1—借助大勢，引動項目

區域各方面的融合發展，勢必讓片區納入深圳版圖；因此與片區開發商集中發力，共同炒作“深圳東岸”概念，以期接力助推片區與東莞、惠城、深圳西部、珠海的房地產市場綜合競爭力。

本項目入市時，“深圳東岸”概念已具雛形，可進一步從產業、經濟、城市發展前景、規劃展望中的深惠兩城一體化、雙棲生活趨勢化等方面承接以往各大開發商的宣傳力度，繼續鼓吹，引導市場集中向東看，提升片區投資置業的吸引力，定格市場主流客戶投資置業方向，煸動市場向東看的急躁心態，為項目的順利入市作好鋪墊。

引領式營銷措施2—形象提升價值

愛心捐助開幕式（結合星河品牌推廣活動）

開發商、廣東民政局以及中國愛心形象大使徐靜蕾，前往惠陽，在項目現象進行星河地產“愛心捐助”儀式，向外界承諾，項目每銷售一平米，將承諾捐助10元用于中國慈善事業。

“希望工程”認捐

建議可以通過讓意向客戶在認籌時，向希望工程認捐一定金額的款項；開發商向認捐客戶發放VIP證明；并于銷售時提供一定程度的優惠并頒發捐贈證書，客戶可憑證書在入伙后享受一定程度的物業贈送。

以愛心在市場上引起轟動，樹立項目品牌、公司品牌的雙重效果，造就市場觀注，提升品牌價值。

引領式營銷措施3—品牌激發價值

隨著惠陽、大亞灣市場發展的成熟，發展商品牌及項目品牌必將發揮出“市場第一競爭力”的作用：確定并擁有項目品牌優勢，將有效地阻止競爭對手的效仿，增強項目形象附加值。前期通過大型戶外星河東擴，建造22世紀居住版圖，實力宣告市場自身的品牌價值。

尤其對于肩負“升華星河品牌”使命的本項目，更應采取積極的品牌戰略，賦予項目獨特的品牌定位和內涵，并通過品牌的歸屬性、排它性提升產品價值。

品牌引領模式

引領式營銷措施4—終端制勝策略

終端圈層營銷已漸成為項目銷售的重要手段，在廣告推廣的配合下，其效果的時效性、延續性非常高，終端圈層營銷已成為客戶資源最大化重要傳播策略。

1、星河會員活動、升級營銷策略；

星河旗下已購、待購、已登記的會員，是強大的客戶網，客戶轉介尤其有成效，可通過活動、優惠政策加以二次或多次銷售。

2、中原二三級聯動營銷策略；

中原深圳二、三級市場，中原惠州分公司二級市場，有著驚人的客戶資源，直視終端，歷來該營銷通路都取得著任何代理公司無可比擬的重要銷售業績。

定向1:

透過中原網絡，將項目直接定向推介給客戶，將本項目的宣傳物通過直郵投放至各三級市場、各分行，滲透至終端。

二級市場：近100個在售樓盤、800名銷售精英；

三級市場：150多個地鋪，數千名Sales ,數萬名投資客戶資源……低成本，高效的快速積累客戶，增大市場期望值。

定向2:

利用春秋房交會和重要的營銷節點，設立深圳外展場，做兩個主場；中原將透過網絡資源，將目標客戶直接與展場定向對接，做到低成本，高成功率。并建議項目在深圳開盤，擴大影響，加強與深圳客戶資源對接。

3、星河集團內部、外部關系戶優惠吸引策略；

從市場操作經驗可以確定，該部分客戶群誠意度高，成交率高，是項目口碑傳播重要的一手客源，應重點維護。

4、星河廣、深、惠三地政、企名流讓利吸引策略；

開發商非會員的合作單位、友好單位、新關系戶均是項目潛在的客戶群。

5、深、惠兩地知名酒店等分場展吸納珠三角上流客戶；

針對高端客戶群經常出入的場所，多處設分展場，推廣宣傳網點多處吸納客戶，直接捕捉目標客戶群。

終端策略將形成低推廣費用，高效的效果。

四、廣告媒介策略

市場推廣的主要內容由廣告宣傳、活動促進、現場烘托三大部分組成。推廣宜在項目規劃方案確定時就開展品牌行銷,采用

“集中優勢•有的放矢”的總體原則

廣告傳播：

廣告宣傳：軟硬結合

軟性廣告：包括各大新聞媒體的短新聞和樓盤軟性宣傳廣告。

硬廣告：媒體發布廣告

活動促進：文武雙作

文作：公關活動、事件活動

武斗：促銷活動

現場烘托：促進購買

1.產品形象識別系統，包括logo、名片等設計；

2.工地及戶外包裝，包括工地美化，路徑引導戶外廣告發布等

3.售樓處布置

媒體組合策略

成功的推廣策略必然蘊含著成功的媒體策略。不同媒體組合有助于擴大廣告的受眾量、有助于廣告信息的互相補充、有助于反復提示客戶使其產生購買行為。總之，媒體組合優勢最終將形成效益最大化。堅持“優勢互補、低成本、高效能”的媒體選擇原則，慎重選擇媒體，并進行有效利用和組合。

A、報紙媒體：

 《深圳特區報》、《深圳晚報》、《晶報》、《南都》，四選二，配合《惠州日報》主流報紙媒體。具體依據“深圳東岸”概念推廣中，各大開發商的傾向及與各家媒體合作的優勢而定。

B、電視媒體：

 深圳電視《家園》 。深圳主流電視媒體，覆蓋面廣，具有很強的表現力和真實感，引導性強。

 惠陽電視《新聞》頻道。本地政府高層及私營業主收視率較高。

 深惠陽光巴士電視廣告。區域性強，增強項目口碑力度。

C、戶外媒體：

 大型戶外招牌（深汕高速、星河深圳長駐廣告牌、人民路、石化大道）。千人成本低，版面巨大適合形象展示。后期加設龍崗中心區、坑梓鎮、惠南大道戶外廣告牌。

 深惠陽光巴士電視廣告。區域性強，主要針對上班族客戶。

 奢侈品雜志。有效信息傳達到目標客戶群。

D、其他：

 網絡營銷：szhome\soufun網（矩形廣告）。客戶特征集中、目的性強，廣告有效性高；廣告可圖、文、聲、像并茂。項目網站作為特殊的媒體，在項目整個推廣過程中起著不可替代的作用：及時報道項目活動動態、炒作項目熱點事件、發布即時性的優惠信息等等。（由于該媒體操作的靈活性和包容性，在后面的媒體行程中將不詳細做在計劃之內）

 本地分展場（目標客戶集中）。客戶針對性強，廣告更具有時效性，易樹形象及傳播知名度。

推廣構成

五、提升營銷力---現場體驗樹品質策略

本項目山、湖、谷、林、島自然景觀資源罕稀，在項目高端形象釋放市場后，隨即以“星河居住神話”的體驗營銷激發每位客戶的居住情結。通過售樓處、樣板房、看樓通道、內外部園林、外部看樓路線導示與包裝等展示，重要的是現場軟、硬件雙重具備，重點制作豐富的人文生活氣息，打動客戶身心感覺。

第三章、入市策略建議

一、入市時機

08年5月春交會為契機，大量媒體炒作、活動穿插，市場氛圍好，客戶密集擁向片區看樓，項目強勢出擊引起市場關注度高，且后續占據奧運會、秋交會二大銷售節點，時間就是機遇，所以，盡早上市利于后批物業的連續引爆。

二、高姿態入市形象策略

主題形象：高品牌+高形象+高視角+稀缺形象

作為103萬平米的高端別墅大社區，項目必須以疆愈無界，墅愈非凡的精純大氣震撼市場，喚醒了人們內心對純別墅大社區尊貴身份與生活的自信、憧憬與渴望。

配合通過品牌導入的敲山震虎，直接確立大盤新主地位（相對半島1號，珠江東岸、熊貓國際物業的質素具備更高格局）。

三、兩地拱合，同時入市

深圳、惠陽兩地同時入市，針對不同客戶群、不同活動瞬間擴大社會效應。

第五章、項目推售策略建議

一、推盤總體原則

 高調造勢，領跑市場；高端產品首發，推勢奠定高度

 層次推進，分批推高

 亮點組合，客戶累進

二、首期推貨策略

高端先行，領袖市場

一期沿湖類別墅首發上市，純別墅發售拔高項目整體形象，有力沖擊深惠兩地市場，高端形象與品質得到市場認可。

三、銷售控制制造開盤高價速售的良好口碑

采用蓄水開閘，厚積薄發的控制原則，首批單位量控制在100套左右。造勢、蓄勢在前，給市場以神秘感、渴求感、沖動感，放盤即形成搶購浪潮，一蹴而就，避免銷售期過長，成本增加的弊端，同時通過價格、秩序控制使各期產品能同步推售，做到無滯銷、零庫存。

四、分批快速推售，連續引爆市場

首批單位開盤后，工程條件許可情況下，以1—1.5月為周期實施連續間歇性發售，持續的活動強化項目在市場的推廣效應與提升知名度。

五、高低組合，多方位贏得市場

首批別墅成功發售，項目達到市場聚焦效果后，市場認同感已建立，后批單位在充分分析市場競爭的情況下，不同物業類型（別墅與洋房）、不同資源占位、不同單價總價的物業搭配銷售，適當拉長產品線，吸收不同層次客戶群，全方位攻擊并贏得市場。

第六章、營銷鋪排建議

一、一期營銷排期

項目一期銷售面積約14萬平方米，以春交會為入市節點，充分考慮奧運會開幕及秋交會銷售節點，首批推售單位約100套別墅，銷售壓力相對較小，后兩批單位推售的壓力較大，故首批單位盡量安排在7月初。

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