03 海外房產可以在國內抵押貸款嗎(國外工作流水在國內買房可以貸款嗎？)

一、外國人在美申請房貸的注意事項\x0d\x0a在美國，按揭貸款發放的核心原則是抵押品價值足夠，申請人有良好的信譽和持續的收入來源，與申請人的身份國籍本身沒有直接關聯性

目前，在美國絕大對數州，外國人（無美國綠卡）可以通過貸款購買美國房產，但是首付通常要在40-50%，并且因為本身沒有美國信用記錄和收入來源證明，貸款機構會額外要求貸款人支付高于市場水平的1-2%的利息

\x0d\x0a二、美國房貸種類\x0d\x0a美國房貸基準利率（數據統計于2013年4月18日）\x0d\x0a\x0d\x0a如果符合貸款購房條件，那么您就可以考慮貸款類型了

美國常見的貸款期限是30年，您也可以根據您自身償還能力，也可以選擇5年、7年、10年、15年、20年、40年

目前美國的平均貸款利率在4-5%左右，貸款主要有兩種類型，浮動利率貸款和固定利率貸款

\x0d\x0a（1）浮動利率貸款（ARM）通常分為：3/1，5/1，7/1ARM，表示前3年、5年、7年利率固定，之后利率按Libor等指標進行浮動

例如，2011年11月16日，在加州洛杉磯購買30萬美元的房屋，首付40%，申請5/1ARM貸款，前五年貸款利率為4

132%，從第六年起浮動

\x0d\x0a（2）固定利率貸款

常見固定利率貸款有15年或30年的，年利率固定

例如，2011年11月16日，在加州洛杉磯購買30萬美元的房屋，首付40%，申請30年期固定貸款利率在4

799%-5

540%

\x0d\x0a短期（3-5年內）來看，浮動利率貸款來看貸款利率較固定利率低0

5-1%左右，但長遠來看浮動利率貸款存在利率大幅提高的風險

因此，對于中短期投資者來說，浮動利率貸款是比較值得考慮的選擇；而對于追求穩妥，長期風險承受能力較低的買家來說，固定利率更加合適

兩種貸款類型均有其優勢和劣勢，買家可根據自己的資金狀況進行

\x0d\x0a三、外國人在美國申請房貸的條件\x0d\x0a銀行放貸條件\x0d\x0a作為海外人士，在美國銀行取得房貸的要求比較高，除非在該銀行有相關的存款、投資或其它的活躍帳戶往來，比如持有工作簽證的人士有較長期的穩定金額的收支記錄

作為永久居民，也就是綠卡持有人，也是需要在該銀行建立相關的個人信用記錄之后才能夠申請得到買房貸款

不同銀行的放貸政策與條件不一樣

但只要符合要求，銀行照樣愿意放貸給綜合資質較高的海外申請者包括中國人

\x0d\x0a四、外國人如何接洽美國貸款機構\x0d\x0a（1）貸款經紀人\x0d\x0a美國超過一半的房屋貸款是通過貸款經紀人來完成的，貸款經紀人是撮合借方和貸方的中間人

貸款經紀人可以直接與買家協商費用，可以為您實現最低貸款利率和最少費用花費

所以對于不熟悉美國貸款購房事務的人，找個“靠譜”的貸款經紀人是個不錯的選擇

不過專業化的服務也會收取一定的費用，貸款經紀人通常會收取貸款額1%的費用

\x0d\x0a（2）商業銀行\x0d\x0a商業銀行如花旗銀行、美國銀行等提供的貸款利率非常具有競爭性，如果您在這些商業擁有支票賬戶或存款賬戶，還可以享受到貸款優惠

\x0d\x0a（3）抵押貸款銀行家\x0d\x0a抵押貸款銀行家可代表一家或多家銀行為您提供貸款，不過此類貸款服務僅限于這些銀行的客戶

對于大多數中國投資者，買粉絲在國內有分支機構的美國的商業銀行是主要的貸款途徑

\x0d\x0a在接洽美國抵押貸款放貸機構時，一定要和受過外國抵押貸款培訓的職員商談

當您和美國不同銀行的抵押貸款職員接洽時，搞清楚適用于外國人的利率，資格要求和規定

要和多家放貸機構商談以選定能為您提供您需要的貸款的最佳利率的銀行

\x0d\x0a五、如何獲取銀行批貸預先合格\x0d\x0a一旦找到了最好的放貸機構，下步就是獲得申請貸款的預先資格

這是在貸款程序開始之前，也就是在和他們首次接洽之后的第一步

經紀人會要求您提供您的個人信息，包括收入和債務

他們將按照其出貸標準（各家不同）決定您能承受的貸款額

\x0d\x0a預先合格審核有助于搞清您是否有資格貸款，以及您有資格貸多少

這個步驟同時也幫您了解放貸機構是否愿意給您提供貸款

\x0d\x0a關于您的抵押貸款要求，一定要對放貸機構誠實，包括您計劃如何使用房產

如果您不誠實，即使貸款通過了，放貸機構會堅持當時就付全款，或者他們通過法拍屋收走房產

\x0d\x0a銀行一般會考慮以下七個主要因素，綜合評定以決定是否給予申貸人“預先合格”資格：\x0d\x0a（1）是否有穩定的收入來源(比如有份工作)；\x0d\x0a（2）過去兩三年是否有份穩定的工作；\x0d\x0a（3）目前的收入是否可靠；\x0d\x0a（4）付款記錄是否良好；\x0d\x0a（5）長期借債是否不多，比如貸款買車；\x0d\x0a（6）是否有一筆存款用于首期款的支付；\x0d\x0a（7）是否有能力每個月支付月供款以及所增加的成本

\x0d\x0a六、如何協助銀行完成貸款資格審核\x0d\x0a一旦抵押貸款職員認可您的資格，下一步是審核

放貸機構需要審核：\x0d\x0a（1）收入證明：雇主信或者公司營業執照\x0d\x0a（2）存款證明：最近一個月銀行月結單，需要看到頭款部份\x0d\x0a（3）身份證明：有效的入境簽證與護照\x0d\x0a（4）房屋購買合同\x0d\x0a（5）房貸申請書\x0d\x0a（6）資產證明：您的資產總額\x0d\x0a（7）信用記錄：您的信譽記錄（或您本國的等同物）\x0d\x0a只要他們通過這個程序，認為您有資格申請貸款，接下來貸款機構便會展開以下工作\x0d\x0a審查您想要購買的房\x0d\x0a審查房產產權狀況\x0d\x0a如果一切順利便可以批貸了

從接洽放貸機構到銀行預審，再到資格審核直至最后放貸，每一個環節都需要非常仔細認真，但真正操作起來其實未必十分復雜，只要按照銀行的要求提供充分、有效、真實的資料，在美國貸款買房也并不是一件非常難的事情

外籍人可以在中國買房嗎

現今，在中國買房已經成為華人圈以及海外熱議的話題，那么外籍人士應該如何在中國購房呢？

購房需求大致分為自用和商用兩類，在面對不同的需求時，我們會面臨如下的情況與選擇。

一、購買自住自用房產

在購買自住自用房產之前，外籍人士需要做到如下準備：

1．購房者要明確自己是否可以在中國買房。

我們以北京市為例說明。境外人士想要在北京買房，至少要符合3個標準：

(1) 在中國境內居住滿一年；

(2) 在中國境內沒有第二套房產；

(3) 所購房產用于自用自住。

2016年2月北京市對以上標準做出了調整，《住房城鄉建設部等部門關于調整房地產市場外資準入和管理有關政策的通知》取消了境外個人購房在境內工作超過一年的時間限制。

北京市自2016年2月4日起，港澳臺居民和華僑在境內工作、學習和居留的，境外個人（不含港澳臺居民和華僑）在境內工作的，可在北京市購買一套用于自住的住房；境外機構在北京市設立分支、代表機構（經批準從事經營房地產的企業除外）可在北京市購買辦公所需的非住宅房屋。

2．購房者要清楚所購房的樓盤的預售許可證是否為外銷房。

如果該商品房項目是外銷房，則可以簽訂商品房購房合同；若不是，則應由開發商統一報國家安全局將該幢樓房改為外銷房后，雙方才能簽訂商品房購房合同。

二、購買非宅用房產（商業住房）

在購買非宅用房產時，外籍人士需要遵循的基本要求如下：

購房業主應提供本人稅單，流水及一年期以上的境內有效勞動雇傭合同的原件，具體注意事項有：

1．該勞動合同應使用“勞動合同”或“聘用合同”的抬頭作為合同名稱；

2．該勞動合同中的雇主即公司注冊地與本人工作地點相同；

3．勞動期限滿1年以上，即該勞動合同自簽訂生效之日至辦理房屋所有權轉移登記或預售商品房預告登記之日已經超過1年，并且仍在有效期內；

4．該勞動合同中所規定的薪水應與所購商品房價格相適應，并在合理范圍以內；

5．該勞動合同應為中文版本，如為英文版的則須出具中文翻譯件；

6．建議提供加蓋公章的公司營業執照復印件。

三、購房所需材料

購房時所需材料內容要求以北京市為例：

外籍人士：

1．護照

2．北京市公安局出入境管理處出具的《境外個人在境內居留狀況證明》

3．涉外審批辦公室出具的《涉外審批單》

4．相關管理部門核發的該境外機構在北京設立分支、代表機構的營業執照或登記證書；各國駐華大使館、各國際組織駐華代表機構提交外交部同意其購房的照會。

港澳人員：

1．《港澳人員來往大陸通行證》

2．《港澳居民身份證》

3．《境外個人在境內居留狀況證明》

4．涉外審批辦公室出具的《涉外審批單》

臺灣居民：

1．《臺灣居民來往大陸通行證》

2．《境外個人在境內居留狀況證明》

3．涉外審批辦公室出具的《涉外審批單》

華僑：

1．《中華人民共和國護照》

2．駐在國長期居留身份證件

3．《境外個人在境內居留狀況證明》

4．涉外審批辦公室出具的《涉外審批單》

四、購房流程

截至目前，華僑、港澳臺及外籍人士同大陸人士在購買住宅的流程上基本類似，只需增加一項涉外審批辦公室的審批手續。具體流程如下：

1. 買賣雙方與經紀公司簽署買賣合同；

2. 買方到涉外審批辦公室進行審批；

3. 買賣雙方提交過戶相關資料；

4. 買賣雙方辦理房屋產權過戶手續；

5. 領取房屋產權證。

外籍人士在中國購房，若以現金方式購買，憑護照即可辦理；若以商業貸款方式購買，憑護照、

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