03 海外置業展(海外置業：警惕歐洲二手房購買四大風險)

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"李女士賣掉她在北京的一套房,籌得300多萬元人民幣,在美國休斯敦買入六套房,她的算盤是:每月每套房子的租金是400多美元,不僅可以把北京的房子租回來,還能月賺1萬元人民幣。"

這個勵志買房故事在網絡上廣為流傳,為不少還處于觀望階段的海外購房者打了一劑強心針。

國外房價普遍低于國內而房屋租金遠高于國內的情況是確實存在的。然而,這一故事的離奇程度顯然遠遠超過其可信度。

廣州市乾行海外總經理鄧志遠表示,歐洲與澳大利亞租房的租金回報大致維持在4%~6%之間,國內租房以廣州為例,1%~2%的回報率算是較高的水平。但是與國內購房基本上屬于一次性付款的情況不同,在海外的部分國家購買房產需要繳納高額的印花稅以及一年一次的房產稅。例如美國,每年繳納的房產稅占房產總價值的1%~4%。相對來說,澳大利亞房產的持有成本比較低,沒有房產稅。

海外置業陷阱4 中介"大牌"未必都好

海外購房,選擇一個穩妥的中介機構是投資的關鍵一環。鄧志遠提醒購房者,選擇中介的過程中,很多人會追求一些比較大品牌、年限比較久的公司。很多人都有一個誤區,覺得大公司可信度高一些、服務好一些。

其實并不是這樣,因為所有中介公司代理的產品都不是中介公司自己開發的,包括移民項目與房產項目。所以買房者主要應該是選擇好項目開發商。

一般來說,在海外買一套房產,中介會要求看房保證金、差旅費、看樓誠意金,機票、酒店費用等。其實,這些費用是自行定價,沒有統一標準,所以一些處于業務拓展期的中介公司會盡量在這些環節降低價格以達到攬客以及樹立口碑的目的。

海外置業陷阱5 "學區房"并不適用國外

對于不少華人家庭來說,移民國外的主要目的就是在于讓子女接受國外的先進教育。中介公司為了迎合買房者需求,順勢而上推出各種以"學區房"作為主要賣點的海外樓盤。擁有一套"學區房"是否真能成為孩子進入海外優質學校的制勝法寶?

鄧志遠表示,其實國外是沒有"學區房"這種說法的,主要是被國內一些中介根據國人習慣性的買房思維炒起來的。在美國,國外公立學校雖然也是實行"就近入學"的方式,但是入學條件并不與購房落戶掛鉤。即使家長在學區內沒有房產也不要緊,租住學區的房子也能辦理入學。

但同時,所謂"學區房"用于出租是有一定優勢的。有些地方學校比較多,學生和家長租房的比例比較大,用于出租會有客源保證,并且租金也會高于其他同類房產。

海外置業陷阱6 購房后物業管理混亂

據報道,紐約華人李女士8月5日前往福建同鄉會求助,稱其買下的高級公寓(Condo)帳目混亂、管理不清。

李女士表示,她在2011年買下位于法拉盛的一公寓,但是搬進去公寓后,公寓的黃姓管理員根本不負責任,拒絕對住客出示樓宇賬目,還隨意上漲管理費。

非但如此,李女士說,新上任的管理員夏先生還貼告示并人身攻擊她的丈夫,造成丈夫多次身體不適。

海外置業陷阱7 中介誤導稱買房便可入籍

廣州新快報日前報道,丁先生最近通過某中介機構,花500多萬元人民幣在西班牙購買了一套房產,可是等一切辦理好之后,丁先生又急著把房子轉讓出去。

在海外房產中介機構工作的Andy指出,在西班牙購置超過50萬歐元的房產,可以獲得該國居留身份。但是,要想拿到永久居留權或者入籍,一定要在當地居住,永久居留要連續5年每年住滿半年,而入籍要連續住滿10年。

對此,業內人士指出,在國外買房就可以入籍是“偷換概念”,因為部分國家規定的“投資移民”或者“入股企業移民”,房產只是條件之一。

海外置業陷阱8 各種額外費用無中生有

近日,白領汐小姐為了在海外買房“破了點小財”。其實在此前,她已經花了很長時間去了解海外房產市場,又向相熟的房產業內人士買粉絲相關信息。在對自己的財務情況做了評估后,她支付了100萬元當作首付,購買一套海外房產。可是她沒想到,整個交易過程完成,她竟額外付了近10萬元。

對此,某中介機構負責人Louis揭開了謎底:一般來說,在海外買一套房產,要付給中介2萬元至3萬元看房保證金、3.3萬元差旅費、看樓誠意金2.5萬元至5萬元(若一家大小前往,則可高達10萬元),機票和酒店費用另計。其實,這些費用是自行定價,沒有統一標準,而且大部分費用都屬“無中生有”。

海外置業陷阱9 不帶翻譯受騙房屋被轉賣

今年年初,黎先生通過某中介機構購買了一套意大利的房產,等所有的手續都辦好了,中介跟他說可以收房了,他心里很高興,于是帶著太太就飛過去看房。誰知道,去到意大利時,他發現前幾天就已經有人入住了他買的房子,而且住戶還出示了他們的購房合同。黎先生在當地找了翻譯后才知道自己的房子被轉手賣了,自己卻還蒙在鼓里。

業內人士稱,雖然海外置業的買賣雙方、中介都會簽訂合同,但“即使是中文合同,普通人也未必會看清楚每個詞、每一句的意思,更何況是外語,特別是一些小語種?”因此,前往國外看房產時,最好把翻譯帶上。翻譯可以幫助確定房子是否屬于中介代理的房地產商、確認標的房產是否已經被售賣,從而降低被欺騙的可能。

在海外置業過程中還存在著很多其他的陷阱,因此,對于想在海外購買住宅的個人投資者或自住者而言,了解其將要投資的市場就變得十分重要。

專業人士表示,移民置業者需要了解市場上的供應與需求趨勢,包括未來的供應量、交易量、價格及租金趨勢。同時,需要了解適用于該市場的各類政策及法律。如果置業者打算貸款,那么他必須了解當前利率、未來的利率變化以及購買二手住宅的折舊成本,因為不同市場都有一定的差異。

海外置業陷阱10 期房變“紙房”

塞浦路斯開發商確實在這場銀行危機中受到影響,導致原本計劃在北京春展預租四個展位的塞浦路斯開發商,最終租了兩個展位。塞浦路斯部分開發商甚至打出“30萬買2套”廣告來北京賣房。

中介移民機構坦稱:“銀行危機后,大額存款賬戶被部分凍結,部分開發商困于現金流壓力,力求賣房解套。”馬瀧提醒,目前還是推薦投資者買現房,“現階段買期房雖然能在價格上優惠些,但這些紙上的房子可能永遠只是紙房子。在這次危機中抗不過去的開發商,怎么會有機會建呢?”

據了解,目前,雖然海外置業的買賣雙方、中介都會簽訂合同,但即使是中文合同,普通人也未必會看清楚每個詞、每一句的意思,更何況是外語,特別是一些小語種。因此,前往國外看房產時,最好把翻譯帶上。翻譯可以幫助確定房子是否屬于中介代理的房地產商、確認標的房產是否已經被售賣,從而降低被欺騙的可能。

另外,業內人士還特別提醒投資者,在購房置業前,有必要對所購房屋的投資價值進行評估,要注意了解海外房產當地的市場供應與需求情況,如未來的供應量、交易量、價格及租金趨勢等。同時,要注意了解適用于該市場的各類政策及法律。如果置業者打算貸款,那么,還必須了解當前利率、未來的利率變化以及購買二手住宅的折舊成本,因為不同國家和區域的房產市場都有一定的差異。

500余人日本購房踩雷！海外置業常見的“坑”有哪些？

在現實生活中，很多條件不錯的家庭會有配置海外資產的需求，這其中購買海外房產也是重要的選擇之一。可是在實際操作中，海外置業也時常伴隨著投資風險，最近就有新聞曝出500余人日本購房踩雷，數億投資款或打水漂。那么海外置業常見的“坑”有哪些？

在現實生活中，很多條件不錯的家庭會有配置海外資產的需求，這其中購買 海外房產 也是重要的選擇之一。可是在實際操作中，海外置業也時常伴隨著投資風險，最近就有新聞曝出500余人日本購房踩雷，數億投資款或打水漂。那么海外置業常見的“坑”有哪些？今天，我就為大家梳理了相關知識點，我們一起來看下吧。

 

500余人日本購房踩雷！

據報道，1年多前，在中介機構的介紹下，劉某購買了3套位于日本的房產，可是至今產權無法過戶，當初承諾的投資收益也未完全兌現。經調查，與劉剛一樣購買這家日本房產公司房屋的投資者達到數百人，涉及的房款數以億計。近年來，不少國內投資者將目光轉向海外，包括海外購置房產在內的多種投資項目不斷涌現，有人大有斬獲，也有不少人“踩雷”“掉坑”。目前，劉某等投資者準備向公安經偵部門報案，希望警方可以介入調查。

海外置業常見的“坑”有哪些？

隨著國內 樓市調控 不斷收緊，以及對人民幣貶值的擔心，越來越多的國人將目光投向海外房產市場。據胡潤研究院與萬國置地聯合發布的《2017中國高凈值客戶海外置業展望》指出，有接近一半的中國高凈值人群將海外 房地產投資 作為最主要的目標。

不過，海外置業真的像多數廣告中宣傳的那樣輕松簡單、安全可靠嗎？如果你是首次去海外 買房 的小白客戶，那下面這四個在海外買房時常見的“陷阱”，你一定要注意了！

陷阱1：買房送移民？

在海外置業的人群中，不少購房者是受到移民需求所驅動，他們希望購買房產以后則能獲得外國居留的資格，也就是所謂的綠卡。

在國內的個別城市有買房以后可以申請當地戶口的政策，這對于購房者來說是一個比較具有吸引力的重要信息。在大量房產及移民中介的渲染下，很多購房者認為這一政策在國外同樣適用。但事實上，基本上所有西方的發達國家，如美國、澳洲、加拿大、英國等都不存在買房移民的政策。

南歐部分國家如希臘、西班牙、葡萄牙等，為緩解經濟低迷狀況，推出了吸引海外投資的移民政策。但此類項目移民也有一定的門檻要求，并不只是簡單的買了房子就能馬上移民，因此買家在買房前一定要先了解清楚當地的移民政策。

陷阱2：買了 學區房 就能上名校？

在國內買房時，父母考慮到孩子的教育問題，往往會考慮去名校周邊買學區房，但學區房在國外卻并不適用。

海外不少國家的學校都有公私之分，一般只有公立的中小學才跟“學區”有關，私立學校的入學與學區無關。

在美國,公立學校雖然也是實行"就近入學"的方式,但是入學條件并不與購房 落戶 掛鉤 ，即使家長在學區內沒有房產也不要緊,租住學區的房子也能辦理入學。一條街，這一邊的房子在學區之內、另一邊在學區之外，兩邊的價格能夠差出一倍，如果對當地情況不了解，也很容易上當受騙。

陷阱3： 購房合同 到底該怎么簽？

購房合同作為在海外購房的一種合理性的 產權證明 ，任何投資者在海外購置房產，都需簽訂相關的購房合同。不過由于對海外房產市場、法律的不了解、語言溝通方面的障礙等，不少的投資者在海外購房的過程中，還是遭遇了不少的購房合同騙局，傷害了自身的利益。

如果你是一個海外購房的初級投資者，則最好先買粉絲房產

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