03 海外置業移民展(海外購房移民怎么進行)

中產也開始表現出了對資產配置走出國門的渴望。萬國置地總裁史銳雪指出，就像2015年是“海淘元年”一樣，2016年將是全球資產配置的元年。

鏈家海外事業部總經理時今強介紹，國人海外置業目前已經進入第二階段。“第一階段就是前十年、十五年，在海外購房的都是非富即貴的客戶，買的房產標的額相當高，一般是購買當地地標性建筑，買別墅就買最好的，買酒店就買最貴的。發展至今，越來越多的購房者是中上收入階層，或者說是中產階層。據統計，現在有10%的中產階層有意在海外置業。”

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，“在我們的調查中，中國中產階層甚至希望拿出20%的身家份額用于海外投資。”

國內經濟轉型，一定程度上助長了中國投資者出手海外房產的趨勢。以外幣為標的的外國房源，既可實現投資保值目的，又能順帶移民，成為投資渠道匱乏背景下中產階層個人財富升值的首選模式。

海外投資的熱潮伴隨著資產價格水漲船高。今年一季度發布的《2016年財富報告》顯示，過去一年溫哥華豪宅價格漲幅最大，達到25%，悉尼排在第二，漲幅為15%，上海排在第三，增值14%。中國人無疑是這三個地區最大的買家。

百事得股份有限公司的田中吉表示，近兩年時間內，日本的房價上漲了接近30%。

亞豪機構市場總監郭毅也對早報記者表示，“從國外房地產的發展環境來看，受經濟危機等因素的影響，雖然房地產市場在逐漸回暖，但仍處于一種價值洼地的狀態。資金自然也會向更具有投資價值和增長潛力的區域流動”。

資深房地產專家韓世同對早報記者表示，國內房產市場，一線、二線城市的樓市仍然保持一個相對比較穩定的狀態，但三線、四線城市仍是供過于求。在國內房地產庫存高企的情況下，這其實是投資者為避險而采取的對沖手段，是資金趨利性的表現。

直擊國人海外置業現狀資產全球化配置趨向合理

國內投資渠道有限、樓市前景難以把握、股市波瀾起伏、貨幣貶值使大量流動性貨幣在國內沒有合適的宣泄出口，因此，海外置業受到國人關注，來實現更為合理的資產和風險全球化配置。14日，筆者來到歷下區茂嶺山路2號普利商務中心的浩華海外地產實地考察，以及連線華美優勝青島分公司總經理杜修鵬，了解國人海外置業的現狀。

三類國人傾向海外置業 看重穩定性、回報率

“海外房產在1996年開始進入香港周邊的珠三角地區，大規模成群體氣候是在2008年經濟危機后，國人海外置業的目的是自住或者投資。”華美優勝青島分公司總經理杜修鵬介紹，海外置業的人群基本分三類。首先是意欲通過海外置業獲得穩定回報的人群，占據海外購房者的第一大比例；其次是受“以房養學”概念及資產配置理念普及的留學生和家長；還有具備移民潛在需求的客戶群體。

浩華海外地產副總經理田雪女士分析：“國人海外置業最看重資產配置的穩定和安全。”通常來看，美、英、加、澳等國家房屋年均增值在6%至10%。對于長期投資者來講，既有房產本身的穩定增值，還可細水長流，通過年均租金3%至6%的正常水平獲取收益。

“美國地產處于危機后的復蘇上升期，升值收益和租金收益都在穩步上升，用于出租的公寓還有繳稅優惠，有利的匯率條件也吸引了很多中國潛在購房者。”她說，美加澳等國家以其健全的法律、完善的社會制度、先進的教育、醫療資源等吸引國人投資或者自住。

投資地域多元化 美國最受矚目

據悉，中國海外置業呈現全球多元化趨勢，購房者均把目光投向亞洲以外的地區，來實現自身資產的全球化配置。“歐洲成為的目的地，共吸引了超過55億美元的投資，2014年倫敦二度榮登榜首；澳大利亞成為中國投資者青睞的新目標市場，流入資本超過30億美元；有25億美元資本流入美洲。落實到現實來說，華人海外置業的第一選擇便是美國。”田雪女士介紹，從城市來看，悉尼投資額達到22億美元，成為最吸引中國投資者的目的地之一。紐約、舊金山、洛杉磯、芝加哥、墨爾本、東京及新加坡等地也備受投資者追捧。

“美國、澳洲始終占據著華人海外置業區域的主流地位，而隨著澳幣、政策的吃緊，美國當仁不讓地成為最吸引國人海外置業的國家。”杜修鵬分析，受金融危機影響，美國整體房產價格下跌達到45%，吸引我國購房者“抄底”買進。大致估算，國人花11萬美金在美國就可購買聯體別墅，17萬美金就可購買獨棟別墅，這在中國是想都不敢想的。而中國人比較青睞的紐約、洛杉磯等美國一線城市，其房價增長率每年都超過了20%，租金又比較可觀，尤其近幾年赴美的中國留學生已經連續7年增長，帶動了住房需求，使美國房產更加炙手可熱。

海外置業有風險 投資者須謹慎

杜修鵬認為，任何投資行為都伴隨著市場風險，海外置業自然不例外。需要注意的是代理公司的實力應該是購房者重點考量的對象。因為海外房產不比國內購房，從手續流程到物業管理都與國內存在較大差異，所以選擇大品牌的開發商和中介，能夠更好地保障購房者的利益。

“海外置業首先要對置業目的地的經濟環境、樓市市場環境、發展周期以及當地購房的法律流程有具體細致的了解，這對于購房和后期收益都起到重要的作用。”田雪女士說，以美國為例，絕大多數情況下其房產市場對購房者并沒有居民或者公民的身份要求，也沒有簽證方面的特別規定。不過少數州，如新墨西哥州、俄克拉何馬州，要求只有公民或者居民身份才能購買當地的居住和商業性地產。而大多數州對宗教、礦產、軍事等用地也有所限制，即使能購買房屋，獲得的也未必是產權。

“最重要的一點是要明確海外置業的目的，不排除有購房者買房是為了移民。”她鄭重地提醒購房者，西方經濟較為穩定的主流國家如美國、加拿大、澳大利亞、英國等地，買房與移民是沒有任何關系的，請投資者慎重考慮。

海外置業：警惕歐洲二手房購買四大風險

隨著歐洲各國的移民政策越來越松，海外移民再也不止是富人和留學生的專利——北京五環外的一套兩居室，就能換來歐洲的永久居留權和一套別墅；然而對于有些人來說，也換來了傾家蕩產和一無所有。

歐洲目前開放的移民政策多為購房移民，也就是購買一定金額的房地產，即可辦理歐洲的居留權，目前開放購房移民的國家包括葡萄牙、西班牙、希臘和塞浦路斯。據數據顯示，從2012年底葡萄牙推出買五十萬歐元房產送居留權的“黃金簽證”至今，共有488位中國人通過這一方法進行移民。

但對于有著語言、文化和政策多重隔閡的中國人而言，“歐洲買房”并不是付款和收貨這么簡單，繁重的手續和政策可能成為操作中的陷阱。相對于新房，歐洲二手房的價格普遍偏低，更具有誘惑力；同時，歐洲許多二手房中介都是中國人，同胞之間的交流似乎也更便捷。

然而，中介的不規范、二手房的產權不清、質量沒有保障等多個原因，大大加大了購買二手房進行移民的風險。一些貪圖便宜的申請者，最終因購買了有問題的二手房，不僅房屋購買出現問題，移民計劃也無奈落空。

一、賣家出售后反悔收回：20%定金變訂金

“現在這部分錢都回不來了，全家辦移民的時間都被耽誤了。”在被騙后，計劃移民的王先生顯得十分沮喪，但他表示，還是希望移民，只是所有的程序又要重新來了過。

從2012年葡萄牙出臺購房移民政策后，葡國吸引了大量的投資移民客戶，尤其是眾多中國客戶。這在促進葡萄牙經濟發展的同時，同樣促進了房價的上揚。在歐洲，房價大幅上漲從來都是小概率事件，遇到難得的漲價，許多房產持有者不禁后悔之前賣價過低，從而產生了反悔事件。

王先生在考察葡萄牙房產時，因機場附近二手房中介宣傳的房產價格低廉，便放棄了之前計劃的一手房購買，轉向了這套卡斯卡伊斯地區小區內的聯排別墅。

“當時覺得價格低了15%，比較劃算。”王先生說。

然而，在王先生交付20%的定金之后，當地房價又出現了大幅度上漲，賣家因此產生了悔意。他告訴王先生，因為之前售價過低，不具備公平交易條件，因此要求解除合同。

而在葡萄牙像這樣的私人賣家違約的成本很低，幾乎沒有嚴厲的懲罰措施，王先生只得無奈接受。“明明交了定金，連雙倍定金的違約金也沒有，”他說，“因為人家說是訂金，不是定金，退不了。”

對于資金充裕的王先生來說，在想要的房產價格上漲后，還有機會重新來過。而對于許多預算剛好的家庭，如果遇到這種情況，移民夢便再難以實現。

二、購買房屋產權不清：影響申請者居留資格

在購買了里斯本的一套二手房后，張先生就“淪陷”在了葡萄牙的法庭上——這套產權不清的公寓，不僅為張先生惹來各種麻煩，更是無限期得拖延了張先生全家辦理移民的時間。

因為歐洲危機的影響，許多歐洲人身上都背負了債務，而他們借債的方式，正是抵押房產。2013年，張先生在葡萄牙考察期間，通過酒店中塞入門縫的小廣告，聯系當地中介購置了一套位于里斯本的二手房廣告。

但張先生不知道的是，這套房子當時已被抵押出去，只是因為沒有完成正式抵押手續，因此無法發覺產權問題。

張先生在支付40%購房定金后（一般正規開發商只要求5-10%定金），回國支付了其余尾款，并成功遞交了移民申請。然而，與此同時，這套公寓的抵押手續也正在辦理。

2014年，被葡萄牙法院傳票通知的張先生才得知，他購買的這套公寓的一半產權，在一年前已經屬于賣家之外的另一個人；而這位持有人在得知房屋被賣后，向葡法院提出了訴訟。

自此，張先生全家辦理移民的期限被無限延長，并需要經常赴葡萄牙出庭。

根據葡萄牙相關法律，即使客戶以有產權瑕疵的房產獲得了黃金居留權，只要有相關利益的第三人提出訴訟，會隨時影響客人黃金居留權的更新。

三、操作委托了黑中介：支付費用后集體“消失”

在丁先生決定購買當地中介網站上掛出的四套房產時，他并不知道這是一個騙局。

許多國外中介制作類似房產匯總網站，以低價吸引購房者；然而，這些國外中介并不具備國內公安部辦法的隱私出入境資質，因此無法給客戶做出移民承諾。

但對于中國的移民申請者而言，很難分辨國外機構的資質，甚至在溝通上都需要翻譯全程陪同。

丁先生找到的中介為他介紹了當地房產律師，并約定只收取5000歐元作為律師費，這包括了房產手續轉移費、房產律師代理費、移民律師代理費。對于他而言，似乎是“撈到一個大便宜”，不僅找到了便宜的房屋，而且只支付了廉價的手續費。

然而，在丁先生支付了5000歐元后，這一中介便連帶費用和丁先生的申請材料一起“消失”了。

據了解，正常情況下，房產律師的收費為房產價值的1%，同時需要對房屋產權情況做出調查；而移民律師的費用為5000歐元，為避免利益沖突，這兩個律師不應選在同一個律所。

四、二手房質量存在隱患：可能年久失修

歐洲房產的優勢，就是國內所缺失的“永久產權”，歐洲的房產可以永久使用，而且還會同時擁有房契和地契；但也正是這一原因，使得二手房產市場出現了一些年久失修的“老房子”。

在歐美國家，大多數二手房在出售之前，會對其進行整修和翻新，因此在看房的客戶眼里，這種房子可達到9.5新的程度。

但實際上，在時間較短、經驗不足的情況下，購房人很難核實房屋的質量情況。但如果房屋出現蟲害（歐洲房子的特點）、質量問題、曾用于不良用途或鄰里關系緊張，都會影響購房人將來的使用及交易。

海外置業常見四大“坑” 買房一定要注意

隨著國內樓市調控不斷收緊，以及對人民幣貶值的擔心，越來越多的國人將目

很赞哦!（29）