03 港灣海外(廣州)信息科技有限責任公司(中國港灣工程有限責任公司電話是多少？)

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珠江僑都項目可行性分析報告

二00二年八月

目 錄

一. 項目名稱

二. 項目地點

三. 項目發展商

四. 項目概況

五. 投資商概況

六. 發展商概況

七. 項目建設條件

八. 市場分析

九. 市場定位及形象設計

十. 資金籌措

十一. 基本數據說明

十二. 項目開發進度

十三. 財務分析

十四. 項目評估結果

珠江帝景項目可行性分析報告

一. 項目名稱

珠江帝景

二. 項目地點

海珠區廣州大道以東、赤崗涌以西、珠江河以南、新市頭村以北地段

三. 項目開發商

廣州珠江僑都房地產有限公司

四. 項目概況

本項目用地根據市規劃局（92）城地批字第39號、55號文，位于海珠區廣州大道以東、赤崗涌以西、珠江河以南、新市頭村以北地段，南連新港路，西至廣州大道。該項目總體規劃占地約1000畝，總建筑面積156．7萬平方米，容積率為2．39，項目建設有住宅三千余套，建筑設計獨特，格調典雅，公建配套設施完善，設有市政客運碼頭、商貿中心、游艇俱樂部，古塔文化區和世界華僑博物館等，是集商貿、旅游、娛樂、中西文化于一體，置業安居的理想住宅區，擬建的珠江僑都將能容易吸引海外人士的購房欲望，市場前景是良好的。

五. 投資商概況

由廣州三聯華僑房產有限公司（下稱甲方）和廣東珠江投資公司（下稱乙方）及英屬處女島廣大投資有限公司（下稱丙方）合作開發經營。

甲方：中國廣州三聯華僑房產有限公司是由廣州市華僑房屋開發公司、廣州銀建商品房產經營公司、廣州市國營農工商聯合企業開發共同組建從事珠江僑都開發建設的二級綜合開發企業。企業法定地址：中國廣州市麓景路123號華僑賓館411、414-418室，法定代表：林廣志

乙方：廣東珠江投資有限公司 法定地址：廣州市中山大道105號華景新城龍門閣三樓 法定代表人：何國華

丙方：（英屬處女島）廣大投資有限公司，聯系地址：香港跑馬地山光道7號山光大廈八樓E座，代表：謝世東

公司各股東出資比例如下：

A. 甲方提供廣州市(92)城地批字第39號、55號批文及廣州市土地開發中心1993年11月17日補充批文批推廣州市海珠區赤崗地段面積共654107平方米土地的使用權，并提供政府給予本項目的購房入廣州市戶口指標、境外售房等優惠政策作為合作條件。

B. 乙方負責提供本項目所需的42.86％的注冊資金，即22887.24萬元人民幣。

C. 丙方負責提供本項目所需的57.14％的注冊資金，即相當于30512.76萬元人民幣的等值外匯。

六. 發展商概況

(一) 發展商介紹

1. 成立時間：一九九八年一月十六日

注冊資金：53400萬人民幣

注冊地址：廣州市開發區夏港大道科技園1號樓B503室

經營范圍：在經市規劃局（92）城地批字第39號、55號文同意使用的海珠區廣州大道以東、赤崗涌以西、珠江河以南、新市頭村以北地段開發、建設、銷售、出租及管理自建的商品房。

2. 公司歷史：是由廣州三聯華僑房產有限公司和廣東珠江投資公司及英屬處女島廣大投資有限公司合作經營的企業，主要業務以房地產開發、建設、銷售、出租及管理自建的商品房為主。

3. 企業負責人的基本情況：

法人代表： 林廣志

總經理： 蔡春萌

(二) 發展商素質

廣州珠江僑都房地產有限公司管理架構設置較為科學合理，獨具特色。公司董事會是決策機構，下設總經理經營班子。全公司設置五個職能部門，分別為：

1. 辦公室：負責行政、人事和后勤服務。

2. 財務部：負責財務核算和融資、樓宇按揭。

3. 開發部：負責房地產開發前期工作和辦理有關法律手續。

4. 工程部：負責工程設計、勘探、施工等方面的技術把關，包括各種管線的申報，協調工程的生產進度。

5. 銷售部：負責產品廣告宣傳和銷售、市場中介和辦理產權證件。

公司各部門的主要職能是圍繞房地產開發、設計、銷售、物業管理等設置，目標是為建立一個配套設施完善、環境幽雅怡人、建筑風格獨特、具備良好社區文化的大型多功能高尚生活區。

公司注重功能綜合的管理方式，對項目進行前期市場策劃、市場定位、設計、施工、銷售、物業管理實行一條龍的管理，使設計、施工等各職能部門的人員直接面對市場、面對顧客的需求，更好地建設出符合顧客需要的樓盤。

公司以人為本、尊重科學、尊重人才，采取以崗定人、以崗定責，擇優選用，采用“能者上，庸者下”的用人制度。公司現有職員45人，95%以上具有大專文化以上水平，其中本科學歷占30%，職員年齡普遍年輕化。

公司已建立起一套完善的標準化管理體制，使公司各部門的責任、每一位員工的工作崗位責任、工作要求、任職要求、任職條件、辦事程序和考核標準有章可循，各部門遵章守法，上行下效，公司整體動作協調，有較高的工作效率。

產品素質：“珠江帝景”是沿江最大規模，功能最齊全之項目，地理環境十分優越，高起點、高要求、高品位，超前的眼光創造出最優秀、最具特色的精品，成為行業的領頭羊。

(三) 發展商經濟技術實力

1. 本項目投資總額約64億元人民幣，由廣東珠江投資有限公司和廣大投資有限公司負責全部投資，注冊資金5.34億元（出資比例根據合同的規定執行）, 項目銷售總收入預計為86億元。

2. 中國廣州三聯華僑房地產有限公司，為僑都項目提供654107平方米的國有土地使用權，并提供政府給予本項目購房入廣州市戶口指標、海外售房等政策優惠條件。

3. 廣東珠江投資有限公司擁有完整合理的內部結構及各方面專業人員，在房地產市場競爭中具備較大的優勢，并把控制成本放在各項工作的首位。公司利用大批量生產的優勢，從設計方案上大套用、小調整，原材料大批量采購，加上采用標準化管理模式施工建設等方式，有效地降低開發成本，使公司可以將中高檔的樓盤按中低檔的價格出售，從而取得價格優勢、規模優勢，有效地提高了在市場的競爭力。

近年來，廣東珠江投資有限公司、合生創展集團有限公司憑借其雄厚的經濟實力，良好的施工質量，不斷強化其品牌優勢。兩公司合作，組織開發的華景新城、暨南花園、駿景花園，逸景翠園等大中型住宅小區，在廣州市各具特色、燦爛一方，堪稱典范。

至2002年6月，廣東珠江投資有限公司、合生創展集團有限公司在廣州地區成功開發樓盤15個，建設用地面積約212萬平方米，總建筑面積約593．6萬平方米，已建成面積356萬平方米。所開發樓盤銷售良好，已建樓盤平均銷售

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