03 碧桂園海外債重組(房企融資有突破！政民企發債或成新發力點？)

產市場在短短2年左右的時間內，從行業風口熱度十足到慢慢“變冷”。在風口期進入地產行業的企業及投資客，幾乎都得到了市場的良好反饋，讓越來越多的企業開始涉足房地產行業。

但隨著市場環境的變化和調控政策的不斷深入，市場對開發商的考驗也越來越明顯。受到市場下行、金融環境、政策環境等各方面的綜合影響，甚至有部分開發商因為資金鏈斷裂等原因，離開了房地產行業。

隨著房地產市場格局的變化，部分房企曾經的“高負債”、“快周轉”模式已難以為繼。

房地產行業快速發展、房價高居不下的時光或將一去不返。各大房企順勢而為，紛紛拋出了轉型計劃。事實上，“去地產化”、追求多元化發展戰略、擴大業務范疇，是近幾年各大房企的發展方向。

對此，資深地產人士徐波表示，大開發商無論從規模、品牌、服務、保障等各個方面，更能得到購房者的認可;小開發商實力不夠，規模有限，即使某一方面成績比較突出，但綜合實力還是相對較弱，部分房企更是因為資本的介入，加速破產的進程。很多小開發商的失敗，一是因為戰略決策，二是因為自我經營，三是因為資本債務。

綜合來看，短期內，中小房企大量倒閉的可能性不大，但隨著房地產市場規模化集中程度的加劇，面臨負債率高、融資困難、債務集中到期、銷售不暢導致資金回籠慢等問題的逐一顯現，部分中小型房企可能會加速退出市場。

為什么房地產行業因流動性危機導致海內外債券、金融貸款和私募基金大規模違約

隨著政策的不斷落地，房地產市場終于透露出些許暖意。

中達證券研報數據顯示，6月初至17日，其覆蓋的42個主要城市新房成交面積環比增長49%，其中一、二、三線城市環比分別增長122%、44%、31%。

多家受訪房企內部人士、市場人士也提及近期銷售有較為明顯的修復。據華南一家房企提供的數據顯示，6月以來，其重點布局的大灣區及華東區域有翻倍增長。

銷售市場盡管有些許回暖，但對于房企即將到來的償債高峰來說，杯水車薪。

據克而瑞統計顯示，2022年6-7月，200家核心房企境內外債券合計到期規模約1755億元，其中，近兩個月民企到期債券合計約1178億元，占總規模的67%。同期，民營房企的融資環境并無明顯改善。

在這樣的背景下，房企持續對到期債務尋求展期。據中金公司統計顯示，2022年1-5月，已有25支境內地產債展期。

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繼“藍光沒發展、華夏不幸福”，多家知名房企接連發生違約事件后，陽光城、鴻坤也撐不下去了。

公開信息顯示，此前5月10日，鴻坤偉業發布公告稱，其于4月8日到期應付境外債利息1423.38萬美元，30天寬限期過后，公司未能在寬限期屆滿前付款。隨后，五礦證券于2022年5月17日召開境內債2022年第一次持有人會議，通過了有條件豁免觸發交叉違約條款（債券繼續存續）并追加擔保措施的議案，但截至2022年6月20日，發行人終違約。

鴻坤偉業方面表示，將積極籌措資金，梳理資產和資產受限情況以及負債情況，積極與各債權人溝通協商，加快資產處置力度，盡快向債券投資者出具資產處置和債券償還具體方案。發行人認為此次違約主要是受宏觀經濟環境、房地產行業、金融環境和疫情等各種不利因素的影響，導致無法償還應計但未付的利息。



放在整個地產江湖，鴻坤地產可能排不上名號，但在北京尤其是西紅門，鴻坤的名號也算廣為人知。19年前成立鴻坤地產后，創始人趙彬拿下北京南五環外西紅門一宗地，打造出一個覆蓋商業綜合體、社區商街、產業園區的成熟商圈。

在此發家后，鴻坤地產開始圍繞環京進行布局，在京津冀大筆拿地，包括張家口、涿州、廊坊、天津等。早期低成本的土地儲備，曾讓鴻坤保持不錯的利潤率。但隨著京津冀調控政策加碼，北京地價高漲、拿地困難，鴻坤開始面臨擴張和去化難題。

同樣尚在泥潭掙扎的還有陽光城。6月23日，陽光城（000671.SZ）披露，截至目前，該公司已到期未支付的債務（包含金融機構借款、合作方款項、公開市場相關產品等）本金合計金額376.88億元，其中：公開市場方面，境外公開市場債券未按期支付本息累計1.65億美元，境內公開市場債券未按期支付本息累計133.91億元。

自2021年三季度末發生流動性危機以來，陽光城在資本市場風波不斷，先后經歷第二大股東清倉退出、明星職業經理人去職等，股東遭遇強平的事件也屢有發生。

為化解債務風險，陽光城全力協調各方積極籌措資金，商討多種方式解決相關問題。據一名接近陽光城的業內人士反映，陽光城一邊積極處置資產，一邊與金融機構溝通展期或債務重組，且陽光城大部分可出售資產較為優質，并非外界傳言的“拋售”。

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相較陽光城、鴻坤的捉襟見肘，富力、綠地的日子明顯要好過很多，但也在四處奔走，尋求債務展期。

近日，富力地產向旗下10只美元票據的持有人發起同意征求，尋求豁免票據項下現有和潛在的相應違約或違約事件，并延長其債務期限，總存續金額達約49.44億美元（約合人民幣331.84億元）。

截至目前，富力地產2021年經審核年報年報仍未發出，而據此前發布的業績預告，2021年度富力地產凈虧損或不少于80億元。今年前5月，富力地產總銷售收入約218.3億元，銷售面積約175萬平方米，同比分別下降58.40%、55.70%。



一位接近富力地產的知情人士稱，“工資還正常發著，就是發放時間不太準時。”一位不愿具名的實地地產內部人士也表示，原定發薪日為每月15日，近幾個月均拖延至月底，甚至有一個月的工資隔月才發。“不過，好在沒有降薪、降五險一金比例。”

美元債展期剛獲投資人通過，綠地轉身又去做了股權質押融資。

6月23日，綠地控股(600606.SH，簡稱“綠地”)公告稱，第一大股東上海格林蘭投資企業(有限合伙)(簡稱“格林蘭”)質押4500萬股股份質押給中信銀行，質押期1年，占所持股份比例1.30%。格林蘭累計質押占所持股份比例70.68%，占綠地控股總股本19.20%。

回看綠地自2021年6月以來的公告，該公司共有過9次股權質押，一次解質押。可以說，近一年來，綠地股份質押融資頻率，創下了近年來的紀錄。



業內人士認為，綠地頻繁做股權質押，或多或少與去年下半年以來，房地產行業融資渠道有所收窄有關。一方面要保障企業正常運營，另一方面要安排資金還債，考驗著所有企業的抗壓能力。

從第三方債券工具披露的信息可見，加上前述8月到期美元債，綠地在今年下半年一共面臨四筆美元債的到期兌付，共涉及債券余額9.9060億美元。

2021年，該公司全年壓降812億元有息負債，截至去年末有息負債余額為2406億元。綠地今年下半年的債務償還壓力不小。

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就連房企龍頭碧桂園，也難逃此劫。6月22日晚，穆迪公告稱，已將碧桂園控股公司（下稱“碧桂園”）的主體評級調整為Ba1，評級展望為負面，并決定保持公司債項評級與主體評級一致。

穆迪方面表示，碧桂園的評級調整主要受累于整體市場疲軟。“評級調整反映中國房地產行業充滿挑戰的經營環境下，對碧桂園房地產銷售、財務指標，以及長期融資渠道的限制影響”。

有分析人士指出，在穆迪的信用等級標準中，從Aaa級到最低的C級，共有21個級別。其中，從Aaa到Baa都還算投資級別，而Ba級往后就是投機級，也就是通常說的“垃圾級”。



評級變動背后，是碧桂園杠桿率居高不下、凈利潤下滑和銷售低迷等事實。2021年財報顯示，截至2021年底碧桂園總負債達到了1.65萬億，僅次于恒大，有息負債近3400億。

更加糟糕的是，克爾瑞研究中心數據，碧桂園1-5月實現全口徑金額為2011.9億元，較2021年的3541.2億元下降了1529.3億元。銷售和回款是房企現金流除融資之外的另一條腿，銷售一旦大幅放緩，償債警報可能就要拉響。

對于民企債務困局，同策研究院資深分析師肖云祥認為，在多重因素共同作用下，今年房企尋求美元債務展期或出現債務違約、利息違約的現象會變得頻繁。

據肖云祥介紹，從兌付高峰來看，2022年和2023年是近些年以來，房企美元債兌付金額最大的兩年，相關企業會承受較大程度的兌付壓力。盡管今年各地調控政策暖風頻吹，但是房地產市場復蘇較為緩慢。而從融資端來看，雖然監管層所釋放的信號已經很清楚，但是民營企業、潛在出險企業還是面臨融資難的困境。

房企融資有突破！政民企發債或成新發力點？

近期，房企融資政策暖風頻吹。

11月8日，證券時報·券商中國記者了解到，交易商協會繼續推進并擴大民營企業債券融資支持工具（“第二支箭”），支持包括房地產企業在內的民營企業發債融資。預計可支持約2500億元民營企業債券融資，后續可視情況進一步擴容。

11月7日，國家發改委公布《關于完善政策環境加大力度支持民間投資發展的意見》，其中提出，完善民營企業債券融資支持機制，加大對民營企業發債融資的支持力度。

在此前一系列政策支持下，房企融資規模也有所增長。10月，房地產企業非銀融資規模同比上升16.4%，年內首現正增長。其中，信用債規模同比增長1.5倍。

業內人士認為，10月單月融資規模首現同比上升，與行業進入下行周期的初期相比，行業融資已出現修復跡象。同時，受政策支持影響，預期民企融資將有所突破。

融資規模首現同比正增長

根據中指院監測的房地產行業整體融資動向，10月房地產企業非銀融資總額為556.8億元，同比上升16.4%，融資規模年內首現正增長。

從融資結構來看，10月信用債規模占比57.4%，海外債占比0%，信托占比4.9%，ABS融資占比37.7%。

具體來看，房地產行業信用債融資同比上升155.7%，環比下降17.5%；信托融資同比下降72.1%，環比下降46.5%；ABS融資同比上升22.2%，環比下降35.3%。

中指研究院認為，10月房企融資同比首次出現正增長，與行業進入下行周期的初期相比，行業融資已出現修復跡象。其中，信用債發行同比大幅上升，主要受基期數值很低所致。2021年9月開始，第一批出險企業出現違約事件，對市場沖擊很大，導致投資人信心快速下降，債券發行能力大幅回落。今年以來信用債市場進入回調階段，多次受到政策大力支持，成為各渠道中修復最快的一種融資方式。

值得注意的是，海外債已連續三個月無新發行，僅有房企交換要約成功后重新發行上市。中指研究院認為，近期有若干頭部企業宣布暫停境外債償付，或申請債務展期，預期未來海外債新發行將更加艱難。

累計來看，1-10月，房地產企業非銀融資總額7535.5億元，同比下降51.4%。從融資結構來看，信用債占比53.5%，同比提升22.4個百分點；海外債占比僅為2.3%，同比下降14.6個百分點；信托占比10.9%，同比下降18.0個百分點。ABS占比33.3%，同比提升10.2個百分點。

另外，從融資利率來看，10月融資綜合平均利率為3.48%，同比下降2.39個百分點，環比上升0.01個百分點。受政策端持續放寬房地產融資影響，房企融資成本進一步下降。

民企發債或成融資新發力點

值得注意的是，近期，房企融資得到

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