03 綠地海珀外灘房價(“沒想到需求這么猛”：3月部分地區樓市回暖 全國90城發布調控政策)

間房地產市場提出了發展目標及方向。其中，有部分地區對“十四五”期間房地產行業規劃了具體目標，例如江西省在《江西省“十四五”住房城鄉建設發展規劃》中指出完成房地產開發投資12500億元，江西指出在“十四五”期間完成房地產開發投資12500億元，黑龍江提出城鎮人均居住面積達到385平方米;部分地區對房地產行業的規劃了發展方向，例如福建省在《福建省“十四五”規劃和二〇三五年遠景目標的建議》指出要堅持房住不炒，加快形成多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房體系。

另外一方面，隨著中國進入碳達峰碳中和關鍵窗口期，低碳經濟將成為各行各業未來重要的發展機遇之一。而房地產行業作為綠色減碳的關鍵領域，尤其是目前正面臨著發展模式轉型的“陣痛期”，低碳發展無疑是房地產行業重要的經濟發展長線邏輯，更將成為突破行業困局的全新機遇。在“雙碳”政策的助推下，借助數字化技術向低碳發展轉型，無疑將成為房地產行業轉型的新風口，是實現告別“高杠桿、高負債、高風險”的“舊三高”模式，邁向“高質量、高品質、高效益”的“新三高”發展關鍵所在。

2、預期2022年房地產市場逐漸修復

2022年，受宏觀經濟下行、新一輪新冠肺炎疫情反彈以及前期調控政策對市場傳導作用的滯后顯現等因素影響，國內房地產市場景氣度繼續下行。在市場景氣度加速下行背景下，為防范行業出現系統性風險、保持房地產市場平穩健康發展，2022年以來中央多次釋放維穩信號，將“保交樓”作為下半年工作重點之一，具體措施包括設立“地產紓困基金”，通過資產處置、資源整合和重組等方式，參與問題樓盤盤活及困難房企救助等紓困工作等，但“房住不炒”仍為政策主基調。

在房地產政策相對平穩的條件下，《房地產藍皮書：中國房地產發展報告(No.19·2022)》預計，全年商品房銷售面積將增速回落，增長1.7%;房地產開發投資增速下降，增長0.8%，住宅開發投資由正轉負，下降0.2%;在土地價格上漲的情況下，銷售均價將保持小幅上漲，全年增長2.8%。

警告： 疫情之下，買房邏輯已變

毫無疑問，這次疫情導致的全球衰退將超過2008年經濟危機。

歐美發達國家“負利率”遍地、美聯儲史無前例的“無底線”量化寬松以及深不見底的全球疫情蔓延，都預示著我們很可能要經歷一場前所未有的經濟危機。

除中國以外的所有發達國家，陷入衰退已經是板上釘釘、毫無疑問。而中國根本不可能獨善其身。

中金公司在最新的研報中，已經將中國2020年實際GDP增速預測從此前的6.1％下調至2.6％。而3月19日瑞銀同樣將中國全年經濟增長預測大幅下調至1.5%。

我在兩周前3月12日的文章《》里就提前預測過：我國目前的抗疫勝利僅僅只是1.0版本。疫情對這個世界的沖擊才剛剛開始，疫情對我國進出口貿易和產業鏈的影響才是真正的2.0版本！

我國目前完成的僅僅只是保證人民生命安全的第一階段工作，而維持經濟平穩運行才是后期更加艱苦的任務。

2008年經濟危機時，我國在“四萬億”和“保8”的驅動下，第一個從泥潭中爬起來，帶領世界實現了正增長。我相信這一次，歷史會再次重演，因為我們可以使用的工具還有很多，比如新基建、貨幣寬松、房地產。

1

抄底中國

歐美日的“零利率”“負利率”以及貨幣大放水，必然導致流動性泛濫，資本逐利的本性一定是會選擇流入投資回報率更高的國家和地區。

而目前我國的存款利率為：一年定期1.75%，二年定期2.25%，三年定期2.75%。單單從利差的角度來說，國際資本就有極大的動力流入我國。

此外，從去年開始，國外資本就開始大規模的抄底中國商業地產，主要目標城市就是北京和上海。包括現在正在跑路的潘石y，也是在以極低的價格“引狼入室”。

完全可以預見，隨著我國第一個走出疫情，經濟逐步復蘇，以及國際資本避險的需求，國內一二線城市的優質地產項目都將成為外資抄底中國的廉價籌碼。

2

承認回暖

3月24日，官媒人民網刊文《買賣雙方入市意愿強，多地二手房市場回暖》，這可是官媒第一次公開承認樓市回暖。

我在前幾篇文章里一再提醒各位，房住不炒和打壓樓市完全是兩回事，房住不炒更不是打壓樓市的代名詞。

在全球經濟同步衰退，我國經濟下滑壓力如此之大的當下，讓樓市合理回暖才是最最正確的姿態。

千萬不要意淫高層會對樓市下重拳，樓市是皮夾子的現狀短期內根本無法改變。

所以我們看到今年開始，上海、南京等城市的限價已經悄無聲息的低調打開。上海最熱板塊前灘的價格已經從前幾年的8.5萬，放寬到今年的9萬+。2020年上海首張預售證綠地海珀外灘定價13.8萬元/平，而去年近在咫尺的融創外灘壹號預售價還是12.15萬/平。

而深圳的火爆更是搞得沸沸揚揚。先是幾天前的豪宅秒光，現在又出現高價喝茶費。深圳寶安海納公館116平總價1150萬的新房“喝茶費”需要70萬，云璽和金亨利二期的“喝茶費”也是60萬-70萬。沒有樓市的火爆，哪來的高價“喝茶費”。

至于各重點城市新房、二手房成交量的回暖數據，我就不再列舉了，之前幾篇文章說的已經很多了。

3

謹慎炒股

美股在10個交易日內經歷4次熔斷歷史罕見，美股崩盤導致國內A股更是頻遭牽連。

如果你要是仔細品味，就很容易發現，這幾十年來，我們的A股很難長期走出獨立行情，永遠是漲跌交替。不客氣的說，我從未見過一個人，是在股市里真正發家致富的。短期的身價暴漲之后，必定在將來的某一天會還給股市。不到收手的那一刻，股市里根本就沒有贏家。

越是資本市場動蕩，越是金融市場起伏，房地產才越體現出保值作用。

2015年樓市大行情是如何起來的？就是2015年6月A股達到最高點5178點之前，股市里獲利的大咖們紛紛套現離場，購買上海和深圳的豪宅固化收益。2015年的大漲行情完全就是從豪宅市場開始，從上而下帶動起來的。

所以，股市注定就是短期融資的工具。價值投資和長期牛市暫時我們根本做不到。

千萬別自信的以為你炒炒股賺點錢就可以收手了，最后你的首付全部都會在股市里變成別人的首付！

樓市和股市是水火不容的兩個物種，炒股的人，會嫌棄樓市賺錢慢，而真正懂得樓市價值的人，卻根本瞧不起股市。但最終的結果往往都是買房的只賺不賠，炒股的萬年不賺。

股市是人性貪婪的放大器，而最終人性都會在貪婪面前一敗涂地！

所以，我不建議你炒股，或者說要謹慎炒股，包括股票基金、指數基金。股市，高層都難以精準把控，更別說你平民百姓了。

4

怪胎學區房

從2月底開始的這輪回暖，一線和重點二線成交量最大的是三種房子：學區房、倒掛新房、大戶型改善。

我在2月13日的原創文章《》里就告訴過大家：第一波行情就是3月份開始的學區房熱潮。現在看來的確如此，其實這根本不算預測，而是多年來的經驗積累。

樓市里，最抗跌的產品是小學和初中都屬于第一梯隊的雙學區房（含九年一貫制重點學區），其次是第一梯隊的小學學區房。然后才是核心地段的品質次新房。而最不抗跌的是顯著高于周邊價格的高溢價豪宅，剩下最最不抗跌的就是沒有學區的郊區老破小。

在整個樓市里，學區房是完全脫離樓市大行情的獨立存在，而且永遠是只漲不跌。對于學區房而言，根本不需要分析房產政策，根本不需要看利率高低，所有利空所有利好，最后都會被學區房轉化為利好政策。學區房根本不受樓市政策的制約，學區房只受入學政策的影響。

目前深圳的學區房已經比年前漲價至少5-10%，而根據我第一線的實地看房，上海的學區房成交極為迅速，不過價格基本保持穩定。

所以，對于需要學區房的朋友來說，一定要提前考慮，越早買越劃算。在不考慮自住的情況下，首選總價最低的掛戶口房。在學區房中，什么戶型、朝向、樓層、裝修，一切都是次要因素，只要不是自己住，總價低就是第一競爭力。

學區房最暢銷的永遠是總價最低的，而決不是品質最好的。

5

房貸會被通脹淹沒

未來10年，我們的房貸會被通脹淹沒。

目前我國廣義貨幣供應量M2是200萬億，而2013年時才110萬億，不到七年翻了一倍。過去四十年，我國的M2年均增速為15%。

利率越來越低，物價和收入越來越高，這是大勢所趨。所以，千萬別看到現在房價不漲或者下跌，就不敢貸款或者少貸款。

正確的做法應該是在自己能力范圍內盡量多貸款貸足款，還貸期限拉到最長，并且采用等額本息的方式，總之，現在月供越少越劃算，欠銀行越多越劃算。

目前，上海的抵押經營貸利率已經低至4.35%，而且是20年等額本息，這比房貸利率（5年期LPR）4.75%還要低。所以，都在說要防止信貸資源流入樓市，在如此大的利差面前，資金的去向可想而知。

現在，上海還有一種稅費貸，就是買賣房產繳的稅也允許你貸款。在申請按揭貸款時可以同步申請稅費貸，到時候銀行會給你張銀行卡，繳稅時直接刷卡，然后慢慢還款。利率3.5%，和公積金利率差不多，期限5-10年，最高額度50萬。也就是說你買賣房子的契稅、個稅（包括遺產稅）、增值稅，統統可以享受最低利率貸款。

我熟悉的貸款老師最近告訴我說，他做這行十多年，從來沒有過今年這么低的經營貸利率，從來沒有過這么快這么輕松的的審批流程。

其實，從稅費貸也完全可以看的出，央行多次降準降息之后，各大銀行的錢都已經多的溢出來了，急切需要把錢放貸出去。

而房貸業務是銀行業最有保障收益最高的業務，所以，從這個層面看，高層還是鼓勵購房的。

6

貸款翻倍

每一次換房，你的貸款金額至少要翻倍，才有意義。

比如你自住一套500萬的房子，貸款還有200萬未還掉，那么假如你置換的房子是600萬，貸款從200萬增加到300萬，那么就完全沒有必要換。因為置換一次單單是中介費契稅個稅增值稅就要接近10%，也就是60萬左右，而你多貸了100萬，卻還要付出60萬的的換房摩擦成本。

置換，必須讓貸款額至少增加一倍，否則就別換。

買房賺錢靠的就是杠桿賺錢，靠的就是用銀行的錢賺錢。房價大漲行情下，萬不得已可以選擇用全款或者少量杠桿買房，但是在房價滯漲和橫盤時期，必須達到杠桿翻倍，換房才有價值。

房屋置換的大忌，就是平進平出！

7

讓每一套房子都負債

15年前，上海丈母娘找女婿都要求“有房無貸”，但現在看來，當年的有貸和無貸，現在身價至少相差2-3倍。

美聯儲無限量印鈔開啟，各國零利率負利率頻現，全球大寬松時代已經到來，認不清這個現實你將輸的很慘！

全款買房和提前把銀行貸款全部還清，是最愚蠢的理財方式。

假如你名下有一套無貸款的房子，那么接下來你要想盡辦法讓它負債。比如賣掉后再按揭換房，或者抵押掉套現出來再買房。

讓每一套房子都處于還貸之中，才是你抵御通脹最合理的方式，因為你手里的錢會變毛。所以，假如你手里的錢都是銀行的，那毛的越快，你的資產才越高。

你必須保證，手里始終拿著銀行的錢。輪到大漲，你就一步登天

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