03 貝殼找房怎么看海外房產(壟斷陰影未除，失去左暉的貝殼還能走多遠？)

經紀人合作網絡（ACN）就是典型案例，其核心邏輯是拆流程、分利益、立規則。具體來看，鏈家把房源交易的各個環節拆分，每個環節對應房源錄入人、鑰匙的持有人、房子的帶看人、客源成交人等，每個角色都會根據不同的貢獻在ACN的制度下得到相應的利益分成。

“從本質上來看，ACN的合作機制把幫助客戶的簽約過程切分成了10個環節，基本上每一筆交易的背后都會有四五個經紀人的角色分擔了這10個環節的工作，并按照不同的貢獻獲得各自的收入。”

如果說確立以真實房源為交易標準，是鏈家為良莠不齊的房產行業注入了一劑新鮮的活水的話，采用ACN經紀人合作網絡系統的房產交易平臺，貝殼通過傭金分配機制規定房屋合作交易中心的經紀人角色、權利和義務，房產經紀人的工作模式被以工業化標準程式被分割。這也被外界視作左暉創立貝殼后給行業帶來的最大變化。就是說，它給亂象叢生的房產交易模式注入了可以清晰量化的工業化標準。

從非標到重新梳理流程、切分環節、實現分段標準化，鏈家用了18年的時間，所以大家說貝殼是“18年鏈家+2年貝殼”的集合體。“數字化的技術不難，難的是用數字化的技術重建規則，這是非交易型平臺所不具備的經驗，也是貝殼用20年時間打造的護城河。”分析人士表示。

鏈家靠什么盈利？

在2010年彭永東作為IBM買粉絲團隊中的一員進駐貝殼。據知情人士講述，當時IBM曾給鏈家總結出8種生意模式，其中之一為“收費站模式”，就是以交易為核心，然后向上下游延展。

貝殼手握真房源樓盤字典和ACN兩大武器，這使得它能在充滿主觀意愿的房產交易中盡量做到工業化的規范要求。具體來說，在平臺規則下，房產交易流程被拆分為多個環節，鼓勵經紀人間相互合作，參與到不同環節中，分享收益；平臺上的經紀品牌可無差別共享所有真實房源信息。

貝殼現在由新房+二手房業務部分組成，新房傭金跳點，二手房是總傭金8%+800手續費（銀行審批300+過戶500）

貝殼的口號是合作共贏，一套房源由多個角色組成，分別有錄入人、維護人（三公里內）、實勘人（攝像師）、鑰匙人、委托人人（身份證、房產證復印件）、成交人組成，而比例是5-10-5-5-10-65組成，而傭金最低可以折到60%。傭金收取后，統一交至貝殼總部，2個工作日后打回相應的傭金數額。

鏈家二手房中介費率：

從二手房中介費率來看，鏈家高于其他品牌。

2020年度貝殼平臺上，除了鏈家完成10119億元二手房交易額之外，其他品牌完成的二手房交易額為9281億元。

2019-2020年，貝殼平臺對其他經紀品牌二手房交易額收取的服務費率0.34%、0.32%。

互聯網+經紀人、新房+二手房、自營+平臺，是房地產經紀行業的關鍵詞。目前市場上，把這六個關鍵詞組合的最好的是貝殼，這中間的根本原因是分利，貝殼的經紀人的利益鏈接做得更好。

從總體上講，鏈家網模仿的是美國著名的房地產信息查詢網Zillow的經營模式，它是從美國房產中介MLS買過來房產原始數據，進而通過能以此給客戶提供有信服力的數據這一前提，將網站區域的代理權以賣給經紀人，進而從經紀人這里收取傭金。

所以這個事的邏輯是，①Zillow從MLS處買房子數據，通過分析計算，精準的告訴消費者這套房子值多少錢。②經紀人購買Zillow的區域代理或者是廣告占位，乃至于點擊量，行成精準獲客。③經紀人根據MLS系統獲取房源，帶看成交。

現在的貝殼相當于Zillow與MLS的結合體。現在的MLS系統融合了美國90%以上的二手房源，不過其房源主要靠花錢去買，而貝殼早期主要靠人去數，現在它沒有公開公布房源信息的來源，估計多半也是靠買，從這點上貝殼與MLS逐漸趨同。

今后的貝殼要想擴大利潤來源，靠單純的吃差價和廣告也是不夠的，它也要像MLS一樣，從房產交易本身再分一杯羹，才能獲取其利益的最大化。從這個意義上講，你說貝殼吃了原告吃被告，是說得過去的。

但中國目前沒有一個統一的房源，各家房地產公司，只賣自己賣的房子，或者與少部分關系好的同業交換房源，但局限性很強。也正是因為這種情況，使消費者在房地產交易上變得事倍功半，也造成信息的不流通，產生因為不透明化而導致的房地產市場不規范，交易品質下降，客人花了錢，卻買不到滿意的房子。

而鏈家敢于開放自己的所有基因，服務過15萬經紀人8000門店的鏈家運營體系將會開放給加入貝殼的各大商家與經紀公司，這本身需要極大的魄力的。

鏈家的做法是賦能于行業，給同行完全一樣的鏈家基因，幫助良性運營。線上的流量質量應該有個全網提升，我們真實消費者才信。規矩的建立，今天的行業由經紀人損害客戶或者公司利益最多會被開除，換個公司繼續干，未來整個行業的應該是有一個共有的規矩的，經紀人想要長期職業化發展就要守規矩。改變經紀人和客戶的博弈關系，通過機制去讓客戶信任而不是話術去套路對方。平臺化也應當去保障經紀人的權益，需要有個組織去維護經紀人的利益。

“我們在做個球場，希望在這里踢球的人越來越多，規矩越來越好”，左暉曾用足球形容貝殼，在他看來，行業本質在發生變化，貝殼做的事情，是以店長和經紀人為中心在重筑整個行業生態。

貝殼高歌猛進

2015年，鏈家先后在成都、上海、北京、深圳、杭州等一二線發達城市以不同方式合并了伊誠地產、德佑地產、易家、中聯(地產)集團、北京高策等共計11家房地產中介企業。收購之后，鏈家的經紀人數量從5萬人猛增至近10萬人。

短短兩年時間，貝殼找房做到了中國最大的房產交易和服務平臺。

一切就緒，準備赴美上市。2020年8月13日，貝殼找房在紐交所敲鐘。招股書顯示，貝殼找房2019年實現GTV（交易總額）2.13萬億元，同比增長84.5%。在中國所有商業平臺中，其體量僅次于阿里巴巴。2020年其總營收達到705億元，同比增長53.2%，全年凈利潤為27.78億元。

招股書披露，本次IPO前，貝殼集團所有高管及其董事共持有公司51%的股份，其中左暉通過PropitiousGlobal Holdings Limited公司持有28.9%的股份，但擁有46.8%的投票權，為公司第一大股東。

另外，騰訊及其相關實體、軟銀旗下投資公司SVFII Shell Sub買粉絲 (Singapore) Pte.Ltd.、高瓴資本及其相關實體分別持有貝殼12.3%、10.2和5.3%的股份。

從目前來看，貝殼各項指標都處于房地產行業的極好段位。決定房產行業關鍵的現金流，貝殼在2017年至2019年儲備的現金及現金等價物分別為82億元、128億元和319億元。

上市首日，貝殼找房開盤價達到35.06美元/股，較發行價暴漲75%；最終收盤報37.44美元/股，漲幅超87%，總市值達422億美元。

上市后三個月左右，貝殼找房股價股價翻了200倍左右。2020年11月25日，貝殼找房又宣布完成20.5億美元增發。

貝殼上市后，股價最高點達79.4美元/股，市值940億美元，約為人民幣6000億元，幾乎相當于中國頭部房地產公司碧桂園、萬科、恒大市值之和。

壟斷陰影未除

4月10日，前58集團CEO姚勁波曾公開質疑貝殼找房“二選一”，呼吁國家對其進行處罰。與此同時，姚勁波還附上了兩張圖片，其一是貝殼找房APP中，房源信息下明確標有“獨家”標識；其二是一頁協議照片，照片內容顯示貝殼在合同中要求乙方“自愿”選擇獨家與貝殼合作。

針對此事，貝殼方面回應表示，自創立起，貝殼堅持依法經營，完善合規體系，以 科技 驅動行業良性發展。

實際上，伴隨著這幾年貝殼的發展，壟斷的質疑并非首次出現。貝殼找房CEO彭永東曾表示，貝殼是在做行業的基礎設施、規則，本身并沒有跟誰競爭，因此，不存在壟斷問題。

來源微博截圖

4月14日，市場監管總局集中公布互聯網平臺企業《依法合規經營承諾》(第三批)。愛奇藝、貝殼找房、當當、多點、去哪兒、搜狗、58同城、餓了么、閱文、阿里巴巴、貝貝網（第三批）

毫無疑問貝殼確實已經進入了總局監管的最高名單，而且是34家被“點名”的全國性互聯網平臺中唯一的房產中介平臺。不少人認為貝殼既做平臺網站又做經紀業務，相當于“既做裁判員又做運動員”。

5月8日，有媒體報道，目前貝殼找房平臺正在配合監管部門自檢自查，至于貝殼找房是否涉嫌壟斷，還需要詳盡的數據調查。如今，地方政府的調控之矛，也越來越多地指向貝殼。北京、上海、杭州、成都、深圳、蘇州、武漢、東莞……紛紛盯上貝殼，或者下架房源，或者提出二手房調控目標。

更早之前，2019年9月，浙江省金華百家房地產中介機構代表共同簽署了《反殼聯盟條約》，聯盟中530家門店喊出“反對壟斷，抵制不良競爭”；2020年4月，江蘇鹽城百家中介公司也以“抵制不良競爭”理由反抗貝殼系。