03 香港利進貿易有限公司廣州辦事處民事(公證文書寫作應注意的問題)

境及其發展趨勢，尤其是與物 業管理關系密切的第三產業市場需求及競爭狀態，對有害于企

業的影響盡量 避免或轉害為利。 同時要認真研究競爭對手，認真分析本企業實力，弄清物業

管理行業競爭態勢，發揮本企業優勢，使企業經營建立在 自身雄厚實力的基礎上。在戰略制

定過程中，既要吸收有關技術與管理專家參謀買粉絲，也 要吸收企業職工代表參加，以便集中

群眾智慧，同時使戰略能得到企業職工 的贊同與支持。4、3、2 服務創新 隨著物管行業的日

趨成熟完善,許多物業管理企業都在下大力氣抓管理,這樣一來,各物業管理企業在具體實務管

理上的差距就會越來越小。這就意味著,誰的管理和服務最有特色最接近人們的需求,誰就能脫

穎而出,備受人們 的歡迎。因此,要求物業管理企業必須要以人為本、要有高超的服務技能。

4、3、3 理念創新 同理物業管理企業必須要領先的服務理念才能使管理更科學更有效，才可

以把拓展市場這塊"蛋糕"做得更大。

4、4 走規模化經營道路 品牌之所以成為品牌，就是因為有了規模，或者說，規模鑄就了當

今世界的 品牌。改革開放使我國的經濟體制向著市場經濟的方向發展，使我們看到了世界品

牌的威力，國際國內的市場競爭使我們進一步了解到品牌的背后有規模。產品企業的品牌是這

樣，服務企業的品牌也是這樣，即使是正在營運階段的物業管理的品牌，衡量成功與否的標志

也是規模。 2000年我國先行改革的深圳已經出現了管理規模達1200萬平方米的企業，緊隨其

后的上海也已經有了管理規模達400萬平方米的物業管理企業，這類企業的發展不僅為它們品

牌營運的成功奠定了基礎，也為各地物業管理企業的品牌營運和市場發展起到示范作用。

4、5 提供高質量的服務 創建物業管理的品牌不僅要體現在服務創新上，還要有高質量的服

務。優良的服務最起碼做到：服務態度熱情、服務設備完好、服務技能嫻熟、服務項目齊全，

程序規范、收費合理、制度健全、效率快速等。物業管理公司要把物管服務與人文關系、特色

理念、社區文化建設結合起來。如采 用“個性化服務”，根據不同的住戶提供不同的服務，

體現物業管理“以人為 本”的原則；又如在管理跨度加大、規模優勢凸現的情況下，采取“

1拖N” 管理架構：即確定一個資深小區管理處為區域中心，由它對周邊小區管理處 實行工作

統一安排、分頭實施，人員統一管理、分片服務，財務統一收支、 分別核算。這可使得管理

與維修人員配比大大降低，小區的平均開辦費也相 應減少。

4、6 加強法制化建設 物業活動中業主的權利義務不明確，業主大會、業主委員會的成立、

組成、運作等缺少監督和制約，同時，作為一個新興行業，物業管理也存在一系列問題。如物

業管理企業存在服務不到位、收費與服務不相符等行為，損害業主的合法權益；物業開發建設

遺留的質量問題，使物業管理企業承擔了本應由開發商承擔的一部分責任。物業管理因此出現

的種種糾紛，已經成為一個社會熱點問題。物業管理當前亟待解決的問題是法制建設滯后，相

關主體間的法律責任不清，它們成為制約物業管理發展的瓶頸。為解決這些問題，一部全國性

的物業管理法規--《物業管理條例》應運而生。它的頒布將從根本上解決物業管理法制建設滯

后、相關主體之間的法律責任不清的問題，對規范物業管理活動，維護業主和物業管理企業的

合法權益，起到關鍵作用。條例的出臺，標志著我國物業管理行業從此進入了法制化發展的新

時期。但物業企業應在學習條例的同時，更要注重法制化的普及應用，可從以下幾方面入手：

4、6、1 要通過多種途徑增強業主的維權意識，明確自己的權利和義務。并通過規范業主

大會、業主委員會的行為，促進業主自律和民主決策，維護大多數業主的合法權益。

4、6、2 要高度重視合同和業主公約的簽訂。合同應當對物業管理服務的內容、質量、費

用等事項作出明確約定，明確雙方的權利、義務及解決糾紛的辦法，合同對全體業主和物業管

理企業具有約束力。業主公約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應

當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定，業主公約對全體業主具有約束

紛的調處，都將在很大程度上依賴合同和業主公約。

4、6、3 推進物業管理項目的招投標活動。國家提倡房地產開發與物業管理相分離的原則

，《條例》規定了從2003年9月1日起，新開發的住宅小區，包括商住樓，必須通過招投標的方

式選聘具有相應資質的物業管理企業施行物業管理。這項工作的關鍵是要規范物業管理項目的

招投標活動，真正體現公平競爭，推進物業管理企業的優勝劣汰。

物業管理企業能不能實施法制化管理，是衡量一個物業管理企業管理水平的標志，是物業管

理企業實施管理的基礎。因此，這就要求物業管理企業從點滴做起，一言一行，一舉一動都必

須規范化、法制化，從而樹立自己的形象，創自己的品牌。

5 物業管理進入品牌競爭時代

中國物業管理市場2002年實現年產值300億元，物業公司總數已超過兩萬家，從業人員過200

萬，覆蓋面達到城市總物業量的30%以上。隨著國有房管所的市場化，新的物業公司不斷涌現

；在高檔物業市場，登陸不久的洋物業已經開始摘取豐碩的果實，物業管理市場已經進入市場

化的品牌競爭時代.據了解，部分國內物業管理公司已率先進入品牌競爭軌道，中海、萬科和

金地等就是其中的佼佼者。中海接管的物業分布在深圳、北京、上海、天津等14個大城市，面

積逾900多萬平方米，已成為目前國內管理規模最大的物業公司；而后起之秀的金地物業也在

10多個城市接管了600多萬平方米物業；上海的陸家嘴物業提出做業主“好保姆、好管家、好

朋友”的服務理念，并成為全國第一家通過質量、環境、職業安全衛生三項質量體系國際認證

的物業管理企業。

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國際私法案例分析的圖書目錄

第一編 總論

第一章 國際私法概論

第一節 國際私法的概念

案例1 中國國際工程買粉絲公司與北京麗都飯店工程欠款仲裁案

案例2 陸紅訴美國聯合航空公司國際航空旅客運輸損害賠償糾紛案

第二節 國際私法的法律淵源

案例1 中國船舶燃料供應福建有限公司申請設立油污損害賠償責任限制基金案

案例2 中國銀行新疆分行訴新疆新興公司信用證交易糾紛案

案例3 三陽紡織有限公司訴韓國外換銀行信用證糾紛案

第二章 法律沖突、沖突規范和準據法

第一節 國際民商事法律沖突

案例線起華等訴黃國琪、文森特布萊克、丹米勒、美國高尚出版社侵犯著作權案

第二節 沖突規范和系屬公式

案例三峽工地塔帶機斷裂人身損害賠償案

第三節 準據法的確定

案例1 凱迪克大酒店火災傷害賠償案

案例2 香港沛時投資公司訴天津市金屬工具公司合資合同糾紛案

案例3 劉某遺產繼承案

第三章 與沖突規范的適用有關的制度

第一節 識別

案例1 中國技術進出口公司訴瑞士工業資源公司侵權損害賠償糾紛上訴案

案例2 美國總統輪船公司與菲達電器廠、菲利公司、長城公司無單放貨糾紛再審案

第二節 反致

案例1 “帕瑪”輪抵押合同糾紛案

案例2 湖南省技術進出口股份有限公司與湖南湘遠國際貨運代理有限公司、法國達飛輪船有限公司無單放貨賠償糾紛案

第三節 外國法的查明

案例1 南京華夏海運公司訴塞浦路斯澳非爾堤斯航運有限公司船舶碰撞賠償案

案例2 江蘇省輕工業品進出口股份有限公司與江蘇環球國際貨運有限公司、美國博聯國際有限公司海上貨物運輸合同糾紛案

第四節 公共秩序保留

案例1 王某、楊某分居案

案例2 海南省木材公司與新加坡泰坦船務私人有限公司、新加坡達斌(私人)有限公司海上貨物運輸提單欺詐損害賠償糾紛案

第四章 國際私法主體

第一節 自然人

案例1 諾特波姆案

案例2 懷特訴坦奈特案

第二節 法人

案例1 利比里亞易迅航運公司與巴拿-5金光海外私人經營有限公司船舶碰撞損害賠償糾紛案

案例2 美資上海電力公司補償案

第三節 國家

案例1 中國煙花在美爆炸傷害索賠案

案例2 仰融訴中華人民共和國遼寧省人民政府案

第五章 外國人的民事法律地位

第一節 外國人民事法律地位制度

案例1 格布·舍馬克爾有限合伙公司債務轉移糾紛案

案例2 美國進口商訴美國煙酒軍火局案

案例3 中國有色金屬進出口公司訴李某違法轉讓

土地使用權糾紛案

第二節 外國人在中國的民事法律地位

案例瑪麗娜維法航運公司訴中國五金礦產進出口總公司滯期費糾紛案

第二編國際民商事法律適用

第六章 自然人、法人權利能力和行為能力的法律適用

第一節 自然人權利能力和行為能力的法律適用

案例1 荷蘭人行為能力確認案

案例2 楊某異國打工被宣告死亡案

第二節 法人權利能力和行為能力的法律適用案例美國礦產金屬有限公司與廈門聯合發展(集團)有限公司債務糾紛案

第七章 法律行為、代理和時效的法律適用

第一節 法律行為的法律適用案例香港中成財務有限公司與香港鴻潤(集團)有限公司借款合同糾紛案

第二節 代理的法律適用案例海口達威實業有限公司訴香港中旅貨運有限公司賠償貨損案

第三節 時效的法律適用

案例1 美國定航國際貨運服務有限公司與上海華源經濟發展公司海上貨物運輸合同糾紛案

案例2 美國寶得利股份有限公司與中國電子進出口廣東公司生姜買賣合同糾紛案

第八章 物權關系的法律適用

第一節 物之所在地法原則

案例1 富運發展有限公司訴成都新津寶珠酒業有限公司曲酒所有權糾紛案

案例2 日本中根公司訴山東海豐船舶工程有限公司船舶買賣欠款糾紛案

第二節 信托的法律適用案例廣東省輕工業品進出口(集團)公司與香港TMT貿易有限公司商標權屬糾紛上訴案

第三節 破產的法律適用案例廣東國際信托投資公司破產案

第九章 知識產權關系的法律適用

第一節 著作權的法律適用案例北京市海淀區私立新東方學校與(美國)教育考試服務中心著作權糾紛案

第二節 專利權的法

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