04 上海綠地海珀外灘四期(2021年房地產行業現狀與未來會有怎么樣的變化？)

看利率高低，所有利空所有利好，最后都會被學區房轉化為利好政策。學區房根本不受樓市政策的制約，學區房只受入學政策的影響。

目前深圳的學區房已經比年前漲價至少5-10%，而根據我第一線的實地看房，上海的學區房成交極為迅速，不過價格基本保持穩定。

所以，對于需要學區房的朋友來說，一定要提前考慮，越早買越劃算。在不考慮自住的情況下，首選總價最低的掛戶口房。在學區房中，什么戶型、朝向、樓層、裝修，一切都是次要因素，只要不是自己住，總價低就是第一競爭力。

學區房最暢銷的永遠是總價最低的，而決不是品質最好的。

5

房貸會被通脹淹沒

未來10年，我們的房貸會被通脹淹沒。

目前我國廣義貨幣供應量M2是200萬億，而2013年時才110萬億，不到七年翻了一倍。過去四十年，我國的M2年均增速為15%。

利率越來越低，物價和收入越來越高，這是大勢所趨。所以，千萬別看到現在房價不漲或者下跌，就不敢貸款或者少貸款。

正確的做法應該是在自己能力范圍內盡量多貸款貸足款，還貸期限拉到最長，并且采用等額本息的方式，總之，現在月供越少越劃算，欠銀行越多越劃算。

目前，上海的抵押經營貸利率已經低至4.35%，而且是20年等額本息，這比房貸利率（5年期LPR）4.75%還要低。所以，都在說要防止信貸資源流入樓市，在如此大的利差面前，資金的去向可想而知。

現在，上海還有一種稅費貸，就是買賣房產繳的稅也允許你貸款。在申請按揭貸款時可以同步申請稅費貸，到時候銀行會給你張銀行卡，繳稅時直接刷卡，然后慢慢還款。利率3.5%，和公積金利率差不多，期限5-10年，最高額度50萬。也就是說你買賣房子的契稅、個稅（包括遺產稅）、增值稅，統統可以享受最低利率貸款。

我熟悉的貸款老師最近告訴我說，他做這行十多年，從來沒有過今年這么低的經營貸利率，從來沒有過這么快這么輕松的的審批流程。

其實，從稅費貸也完全可以看的出，央行多次降準降息之后，各大銀行的錢都已經多的溢出來了，急切需要把錢放貸出去。

而房貸業務是銀行業最有保障收益最高的業務，所以，從這個層面看，高層還是鼓勵購房的。

6

貸款翻倍

每一次換房，你的貸款金額至少要翻倍，才有意義。

比如你自住一套500萬的房子，貸款還有200萬未還掉，那么假如你置換的房子是600萬，貸款從200萬增加到300萬，那么就完全沒有必要換。因為置換一次單單是中介費契稅個稅增值稅就要接近10%，也就是60萬左右，而你多貸了100萬，卻還要付出60萬的的換房摩擦成本。

置換，必須讓貸款額至少增加一倍，否則就別換。

買房賺錢靠的就是杠桿賺錢，靠的就是用銀行的錢賺錢。房價大漲行情下，萬不得已可以選擇用全款或者少量杠桿買房，但是在房價滯漲和橫盤時期，必須達到杠桿翻倍，換房才有價值。

房屋置換的大忌，就是平進平出！

7

讓每一套房子都負債

15年前，上海丈母娘找女婿都要求“有房無貸”，但現在看來，當年的有貸和無貸，現在身價至少相差2-3倍。

美聯儲無限量印鈔開啟，各國零利率負利率頻現，全球大寬松時代已經到來，認不清這個現實你將輸的很慘！

全款買房和提前把銀行貸款全部還清，是最愚蠢的理財方式。

假如你名下有一套無貸款的房子，那么接下來你要想盡辦法讓它負債。比如賣掉后再按揭換房，或者抵押掉套現出來再買房。

讓每一套房子都處于還貸之中，才是你抵御通脹最合理的方式，因為你手里的錢會變毛。所以，假如你手里的錢都是銀行的，那毛的越快，你的資產才越高。

你必須保證，手里始終拿著銀行的錢。輪到大漲，你就一步登天，房價不漲，你也能抵御通脹。

一定要記住：合理負債才是你抵御通脹最有效的手段！

8

哪里可以買，哪里需警惕？

深圳：錢夠就買，有錢就買，不論是首套還是改善，不論是自住還是投資，因為，深圳的房價根本摁不住，而且當地的種種做法早已表明對樓市的曖昧態度。

北京、上海、廣州：已經是房價底部，未來能否大漲，沒必要預測。微漲，長期上漲是毋庸置疑的。首套剛需盡管買，千萬別幻想房價再跌，任何一次經濟危機的最終結果都是房價繼續上漲。投資要衡量自己的杠桿高低、月供能力，不建議超過自己能力的高杠桿投資，因為也許你沒等到房價大漲就自己先爆倉了。

蘇州，南京、杭州：這三個回暖明顯的城市，剛需可以進場。這三座強二線屬于內生性需求很強的城市，良好的經濟發展，較高的人均收入，持續的人口增量，都是房價持續上漲的保障。高杠桿投資繼續觀望，等待政策利好。

南通、沈陽、大連：去年漲幅很大，而且沒有明顯調整過，非迫切剛需都要謹慎入場，觀望為主。

天津，濟南、青島：去年跌幅很大，目前基本到底了，但是后期上漲動力明顯不足，剛需可以入，投資需謹慎。

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