04 中國海外房地產成本控制研究現狀論文(我要寫一篇關于熱錢流入與資本外逃的論文。寫研究這個課題的意義時不知道寫什么了。請教各位大俠。)

相違背，很難將其作為宏觀調整的目標。自2005年3月26日《國務院辦公廳關于切實穩定住房價格的通知》以來，多次發布的調控文件提出的都是“平抑限漲思路”已經充分說明了這一點。但就目前的市場條件，房價的理性回落不太現實，其原因在于市場上缺乏這種理性回落的因素和動力。特別是在當前的“消費資金不足，銀行買單”的情形下，房地產市場價格的未來走勢應該是穩中有升甚至會繼續“飄升”。只要購房者的首付、還貸能力、銀行的房地產信貸能夠得到繼續維持，房地產開發商能夠在這種持續中將經營風險轉化為消費風險與金融風險，并能得到較為高額的投資回報，利益集團的漲價行為便不會停止，消費者的利益就難以保障。但房價不可能無限地上漲，集團利益、漲價欲望最終考驗的是消費者現實房地產消費支出、房地產信貸的潛力與承受力。消費需求、住房信貸的耐力與疏通能力即是房地產價格上漲的極限，超過這個極限的接受程度將是市場規律強制懲罰下的自然回歸。在房地產的宏觀調控的過程中，既能惠及百姓的住房需求又能有效地促進房地產及相關產業發展應當是國家政策對房地產市場調整的初衷目的和基本要求。房地產市場價格的調整抑漲對產業需求拉動的影響，應通過策略的調整給予減少或補足。房地產市場調控的基本導向應當是，限制“百姓買不起”的房地產供給所引起的市場需求減少，通過“百姓買得起”的住房供給的增加引起居民現實住房需求的增長來補足。

（二）“國八條”中兩次提到的限制高價位、大面積房產、別墅，提高小面積、低價位經濟適用房、廉租房供給比率的目的就在于此。市場運行的不同階段出現的不同情形要求不同的調控方法，利息的調整不可能適用于一切情況。貸款利息率的上調適用于借款還貸的人群，抑制的是房地產市場中的“炒作套利”行為與住房需求的正常消費，對于借貸不還的“炒作套貸”沒有作用。炒作房產的目的是借助住房信貸轉嫁風險套取貸款，對其具有抑制作用的是購房首付比例的增加與房貸成數的減少。銀行套利反而被套，是操作失誤還是刺激需求的調控需要尚需探討。當務之急應當是快速關上銀行大門提高首付比例，特別是限制高價房、奢侈房產的貸款比例。這在宏觀調控政策中的力度明顯不夠。

1、我國目前對于房地產投資和投機并沒有提出明確的界定標準。2009年以來，在房價不斷上漲和通貨膨脹預期抬頭的情形下，人們普遍認為大量購買住房并等待升值是合理的投資方式。部分居民持有富余資金購買多套住房，其本人并未分清購房行為屬于投資還是投機。當前我國房地產市場要持續健康發展，不僅要嚴格控制投機行為，也要嚴格控制投資行為，合理引導住房消費需求。

2、 傳統觀點認為，房地產投資主要有以下幾方面優勢：一是活躍房地產交易，增加市場需求，促進房地產市場的發展；二是提供房地產租賃市場上的房源，滿足市場上的租房需求；三是提供風險較小且回報較高的投資渠道，能夠實現資產的保值、增值。然而在當前形勢下，房地產投資的弊端要大于其優勢。

（1），在房地產市場供過于求，房價下跌的情況下，房地產投資確實有利于增加市場需求，促使房價止跌回升

（3），近年來我國貨幣流動性過剩，投資渠道較為單調，房地產價格持續上漲的現狀使得很多人認為房地產是回報較高、風險較小的優質投資渠道，這種觀點助長了房地產投資的行為，卻忽視了房地產投資的風險和危害。投資的風險與收益是正相關的，要獲取較大的收益，必然要承擔較大的風險。雖然過去幾年我國房地產價格增長迅速，但是從長期來看，大多數國家的房地產溢價程度與通貨膨脹速度保持一致，且房地產市場的發展呈現周期性波動。根據E買粉絲nomist House-price Indicators統計資料，1990年到2010年第二季度，美國、英國、日本和新加坡的房價在短期內，會呈現單向上漲或是單向下跌的走勢，但是長期來看，四國房價均出現上下波動的情況。由于房地產是“不動產”，一旦房價下跌或是房地產市場步入蕭條期，那么投資者難以獲得預期收益，甚至遭受損失。

（4），住房和股票等投資品具有本質的不同，它們根本不在一個需求層次上，房地產投資直接影響居民基本生活保障。與股票、基金、黃金等投資品所根本不同的是，股票等投資品是在具備富余資金下的自由選擇，而住房具有很強的民生性，突出表現為住房是保障居民生活的基本條件，是普通公眾生活的基本需要，是維護社會公平的重要媒介。當前的情況是，一方面，富人將剩余資金投入房地產市場，拉動房價上升，一大批人通過房地產的投機與投資，成為富裕階層，甚至躋身富豪榜排名；而另一方面，窮人因為房價過高只能望“房”興嘆，難以滿足基本生活需求。當前房地產投資已經成為少數人謀取利益的手段，而這種謀利，是通過對民生設施的炒作，通過社會財富的轉移和再分配形成的，這顯然不是社會公平的體現。由此可見，在我國基尼系數居于高位，貧富差距不斷拉大的現狀下，放任房地產投資只會壓制民生需求，造成富者愈富、貧者愈貧，不利于社會的可持續發

四、我國可以借鑒德國住房儲蓄機構的多元化結構。德國個人住房融資渠道包括儲蓄銀行、信貸合作社、建房互助儲蓄信貸社、住房貸款協會和建筑協會等。從所有制性質來看，有公營、私營、民間合作三種情況。儲蓄銀行是由政府建立的國營機構，建房互助儲蓄信貸社、住房貸款協會和建筑協會都有私營和公營兩類，而建房信貸合作社是民間合作互助機構。

（一） 防范房地產開發企業的金融風險

1、銀行信貸風險防范。加強對房地產開發信貸資金的管理，這對房地產開發企業金融風險防范尤為重要。央行121號文件規定開發商只有自有資金達到30%，且取得四證的情況下才能向銀行取得貸款，這在一定程度上提高了開發商貸款門檻，降低了銀行金融風險。但是，由于信息不對稱，銀行業在貸給房地產開發企業資金后，很難得知資金流向和使用情況等信息，更難控制資金使用。而且，房地產開發企業貸款資金往往數額巨大，一旦銀行等金融機構將貸款發放給缺乏資質和信用的開發商則會承擔巨大的違約風險。因此，有必要提高銀行等金融機構的信貸監管力度，防止操作上的疏忽或玩忽職守等情況帶來的銀行信貸風險。我國銀行信貸監管部門不僅要對房地產開發企業資質、信用、自有資金比例、完工比例等按照規范嚴格監督，更要時時監控資金流向以避免不良資產的形成。

2、鼓勵多元化融資模式。房地產行業銀行信貸集中會給銀行業帶來很高的風險，同時，也會助長房地產泡沫膨脹，激發潛在的金融危機。因此，有必要改變房地產開發企業向銀行貸款這種單一的融資模式，發展多元化融資模式，這樣做可以有效地分散銀行業金融風險。房地產開發企業是資金的需求者，應當更加積極地開拓融資渠道。房地產開發企業要打破原有的信貸融資模式，根據自身情況努力尋找適合企業發展的融資模式。同時，通過加強企業自身對資金的管理來提高資金使用效率。

3、房地產投資信托風險防范。規避投資信托風險可以采取以下辦法：一、完善房地產信托相關法律規定。對房地產信托和其他信托各種操作都要做出明確的法律規范。另外，與房地產投資信托配套的稅收、財會制度等也要做出相應的特殊調整，盡快出臺工商登記、信托稅收、信托會計、外匯信托、信息披露、房地產等專項信托管理辦法。二、加強信托公司實力和專業能力。信托產品的風險主要與信托公司抗風險能力和資金實力等有關，因此，專業的房地產投資信托公司能更有效地規避風險。同時，要鼓勵信托公司建立科學的投資決策和風險控制制度。

4、健全我國房地產信用評級制度住房抵押貸款證券化、房地產開發企業融資、個人住房抵押貸款等都需要與信用評級制度配合實施。美國次貸危機爆發從一定程度上體現出美國現行信用評級制度的執行情況存在缺陷。我國房地產金融體系缺乏信用評級這一環節，我國金融機構對房地產信貸業務擔負著比較大的金融風險。我國有必要完善現行的信用評級制度。

[1]易憲容.住房空置率之高說明啥？[N].人民日報海外版,2010-07-09.

[2]成思危.中國風險投資形成發展的戰略思考[M].北京：民主與建設出版社，2002.

[3]郭占力.我國風險投資業發展評價研究[J].爾濱工程大學學報，2005.5.

[4]成思危等主編.2007年中國風險投資年鑒[C].中國風險投資院，2007.

[5]蘭澤琛，王冷莎等.中國創新型小企業風險投資的現狀、問題及改革建議[J].現代商業.

[6]成思危.中國風險投資十年：回顧與展望.2008年第十屆“中國風險投資論壇”講演稿.

[7]Harris M、Raviv A.The Theory of CaPital Stucture[J].The Journal of Finance，1991.

[8]易憲容.住房空置率之高說明啥？[N].人民日報海外版,2010-07-09.

[9]許國萍.去年房地產市場交易量上升五成多[N].解放日報,2010-01-14.

[10]魯政委.重拳出擊能否抑制房地產過熱[J].領導之友,2005,(4).

[11]陳伯庚.科學地對待投資性住宅市場[J].上海建設科技,2006,(1).

我要寫一篇關于熱錢流入與資本外逃的論文。寫研究這個課題的意義時不知道寫什么了。請教各位大俠。

引 言近年來，我國的股市、樓市都出現過一些不正常的較大幅波動，這給我國經濟的正常運行帶來了較大的影響和沖擊。國內學術界基本認同其主要原因之一是國際熱錢流入，熱錢流入首先會對一國經濟造成推波助瀾的虛假繁榮；其次，熱錢大量流入會加大外匯占款的規模，影響貨幣政策的正常操作，擾亂金融體系的正常運行，從而致使貨幣政策主動性不斷下降，貨幣政策效果將大打折扣，使通貨膨脹的壓力增大。

目前我國的經濟快速增長，利率的國際差別也在拉大，國際收支雙順差短期內不容易改變造成的人民幣升值預期越來越大。基于以上原因，非正常外資流入急劇快速膨脹，其渠道和方式也呈現多樣化特征，給我國經濟發展和金融安全帶來了風險隱患。為了防止國際熱錢的大量流入和逃離，國內外學者對國際熱錢沖擊帶來的金融風險進行了深入的研究。

在熱錢如此大規模的進入國內不僅會干擾國內貨幣政策的實行效果，同時短期內必然會導致國內資產價格發生快速上升。如果放任熱錢自由沖擊我們的金融體系，不僅會給我們帶來新的金融危機，而且也將極大的沖擊實體經濟，中國改革開放三十年成就將付之一炬。鑒于此，我國應該采取相應措施來防止熱錢對我國金融體系的破壞性沖擊，以維護我國金融體系穩定。同時，加強對資本流動的監管，有效地阻止熱錢的流入，逐步建立金融監控和預警系統使我國的金融體系更加穩健和強大。

本文分析了國際熱錢的特征，針對熱錢流入的動因、渠道和對我國經濟造成的影響，提出狙擊熱錢流入的對策建議，以便更好地減少國際熱錢對我國的沖擊風險，維護我國的金融環境，保持我國經濟和社會又好又快的發展。

一、國際熱錢的概述

（一）國際熱錢的定義

國際熱錢（Hot Money）又譯為國際游資，《牛津高階英漢雙解詞典》（商務印書館 1997 年版，第721頁 ）的定義是：“投機者為追求高利率及最大獲利機會而由一金融中心轉移到另一金融中心的頻繁流動的資金 。”《新帕爾格雷夫經濟學大辭典》（經濟科學出版社1992 年版，第 724 頁）的定義是：“在固定的匯率制度下，資金持有者或出于對貨幣預期貶值（或升值）的投機心理，或者受國際利率差收益明顯高于外匯風險的刺激，在國際上掀起大規模的短期資本流動，這類移動的短期資

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