04 中國海外發展有限公司年報2021(工程機械上市企業2021年年報：多數實現盈利 部分增速明顯)

3年內將融資成本從目前8%降到5%以內，信用評級做到投資級。2021年上半年，標普將融創主體評級上調至BB，展望穩定；穆迪及惠譽將其評級展望升至正面。摩根大通也看好融創強勁的基本面、較高的凈利水平以及預期將持續下降的財務成本與杠桿水平，維持“買入”評級。全球領先的ESG評級公司Sustainalytics也將融創提升至“低風險”評級，評分位列70家境內參評房企首位。不過，不愿意并購的融創中國就在今年4月剛花費99.1億元收購彰泰集團80%股權。據悉，并購項目多達54個總資產超487億元。這次收購邏輯是什么？從數據上看，彰泰作為廣西規模最大本土房企，2018-2020年連續3年銷售額均超過200億元，其中2020年廣西區域的全口徑銷售額達到224.5億元、權益銷售金額達到161.4億元，均位列第一。根據廣西2020年商品房銷售額4251.5億元計算，市場占有率約為5%，超過碧桂園位居首位。今年一季度，彰泰繼續以47.44億元領跑，增長預期向好。至于負債方面，彰泰集團董事長黃海濤曾在接受采訪時表示，“我們‘三條線’全部都是綠的，凈負債率非常低，只有百分之十幾，在銀行存的錢比我們從銀行借的錢還要多，沒有欠政府一分錢，沒有任何違約，資金情況也非常良好。”或許這是孫宏斌打消收購疑慮的原因。對于2021年下半年收并購市場，孫宏斌卻并不看好，“收并購市場目前來看機會很小，因每家企業都有負債上限，并購勢必會導致企業負債總額上升，政策雖然沒有對房企負債總規模下降有明確要求，但對負債上限是有要求的。”相關問答：融創中國停牌，我房子怎么辦？

你好！融創只要保證交房、供應商回款、金融機構不被波及，停牌不停牌不是關鍵，對你的房子影響也不大，關鍵就是看融創能不能挺過債務危機。

消息稱融創與其他房企都一樣，都是存在“流動性危機”的問題。簡單的說就是房子賣不動還得還錢、支出，沒錢了、挺不住了。

挺不住這事，自然不太好意思寫財報。沒有財報，自然是要停牌的。當然，不得不說，房企停牌，負面影響可能會雪上加霜

1、信用負面影響。大家都知道停牌是因為無法按時披露審計財務業績，由此市場對公司的透明度、信息披露感到擔憂，其公司信用問題受損。2、融資負面影響。因審計財務業績問題發不出年報，意味著公司財務、運營方面出現了大問題，投資者對公司的治理、財務管理、財務規劃、財務和流動性狀況有所質疑，公司融資方面受很大的負面影響。

不過，部分房企也明確了先發布未審核報告，后補上審核的報告，這方面融創公司后續應該也會補上財報的。

當前投資者對于房企不發年報會比較敏感，但是作為企業來說，主動和坦誠溝通可以稍稍平息投資者顧慮，我們也希望融創可以更好地解決此類風波和問題。

同時銀保監會表示，積極推動房地產行業轉變發展方式，鼓勵機構穩妥有序開展并購貸款，重點支持優質房企兼并收購困難房企優質項目。

總的來說，小房企被并購的可能性比較大，大房企的一些項目已由部分信托機構接手。至于你手上的房子，無論如何都是一項資產，最終你房子的項目總還是會有人托底的，只是房價肯定會跌就是了。

對于剛需購房者來說，也許這還是個利好消息。很多房企要是撐不住的話，一定會造成市場上大量房子拋售，弄好了就形成踩踏效應，剛需者下手還是妥妥的。

當然，只能說你可以用相對劃算的價格入手，至于想要房價跌成白菜價，那是不可能的。

恒大地產原總裁被調查，多名親信失聯，曾經手數百億融資

自中國恒大債務違約以來，外界始終密切關注該集團的一切進展。尤其誰將為數額巨大的債務窟窿負責，又是誰會承擔相應的法律責任？

近日，隨著中國恒大旗下之恒大地產原總裁柯某被帶走調查的消息不脛而走，業內關于“清算”時刻到來的猜疑塵囂之上。

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第一財經從多個信源求證信息顯示，柯某并非最早被帶走調查的恒大系職業經理人，但卻是截至目前職位較高者，他于2020年10月出任恒大地產集團總裁，于2022年年中辭任。

記者于7日撥打柯某電話，已處于來電提醒狀態。另有內部消息顯示，柯某此前的幾位親信一同處于失聯狀態。

2020年8月，柯某出任地產集團總裁之前，中國恒大的資金狀況曾因為一封網傳的“求救信”而受到外界關注。雖然這一年的恒大，完成了恒大物業的分拆上市、亦完成了恒大汽車的多輪戰投融資，以恒大物業、恒大汽車、恒騰網絡為代表的恒大系股價已曾經攀升至歷史高位，但內部人已經隱約感受到“錢緊”。“有一陣子，集團內所有款項都拖欠，唯有兩個部門可以動用現金，其中一個就是融資部門，只要能拿到一筆融資進來，獎勵傭金現結，最高時融一個億，獎勵可達15萬。”

這時候上任的柯某，面臨著穩定地產集團經營、降低財務杠桿的新使命。如果一切順利，他本可成為守正之臣，何以成為最早被調查的恒大系高管？

職場明星

恒大集團董事局許家印用人重視忠誠度，他的親信多數都是跟隨他打拼過年的老人，但同時，亦愿意提拔年輕人，集團上下不乏三四十歲的青年高管，柯某便是其中之一。

柯某于2008年底加入恒大，彼時正值中國恒大首次上市失利的困難時期，但隨著國內房地產市場在2009年快速回暖，恒大亦在這一年開始迎來公司發展歷程中最波瀾壯闊的階段：成功登陸香港股市、收購廣州足球俱樂部并連奪中超亞冠冠軍、房地產開發年銷售規模奪取行業第一、許家印成為中國首富

在這段時間內，恒大嘗盡了樓市大發展的紅利，亦出盡了獨有的風頭，許多中國老百姓都知道了恒大的名字，在內地一些四五線小城市，地方負責招商的官員一度將恒大視作房地產企業的絕對領頭羊，知名度蓋過萬科和碧桂園。

柯某便在恒大的高光時期快速崛起，先后出任集團品牌管理中心總經理、總裁助理，吉林公司董事長、深圳公司董事長、地產集團執行總裁等職務，其升遷速度不可謂不驚人。

與柯熟識的多名人士向第一財經表示，柯某思維機敏，能力強，深受老板倚重。這一點，從他在2016年出任深圳公司總裁一職，便可堪佐證。

2016年，恒大已將總部從廣州遷移至深圳，彼時正值深圳樓市從2014、2015年的低迷中反轉，成為新一輪房地產上漲周期的急先鋒，而遍布深圳各大區域的城市舊改如火如荼。柯某率領恒大深圳公司準備在這片熱土大展拳腳。這一年，恒大提出地產集團回歸A股計劃，并在年末時實現合同銷售3733.7億元，增長85.4%，位列行業第一。

此時的恒大如日中天、烈火烹油，即便在深圳只有少數幾個項目，但外人都能看出，深圳公司總裁的位置，在老板眼皮子底下，其分量有多重。此后，原本由許家印二兒子打理的恒大珠三角公司也納入了柯某的管轄范疇。

2020年10月，柯某取代甑立濤之職，出任恒大地產集團總裁，站上職場巔峰。彼時，他剛過不惑之年。

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深圳舊改

多年來，恒大的主戰場都不在一線城市，因此，該集團在深圳的項目儲備不多。所以，當柯某出任深圳公司總裁之后，其首要任務是拿項目。如今，回看恒大在深圳的多年戰績，并沒有在公開的招拍掛市場，而是城市更新上。

恒大在披露2018年年度業績時便透露，公司在深圳儲備了45個舊改項目，規劃建面為2903萬平方米。到2021年年報時，該集團官宣的深圳舊改項目進一步提升至55個，其中推進到立項階段的大約有21個。

有熟知深圳舊改市場的人士向第一財經介紹，一個舊改項目的推進周期大致為：與業主談判階段——政府立項階段——專項規劃階段——拆遷階段——補繳地價階段——正式開發建設階段——銷售階段。

其中立項是關鍵的一個環節，標志著項目獲得了相關部門認可，基本確立了開發主體。一般舊改立項都有公示信息。在此之前的與業主談判階段，則屬于早期協議，例如與村集體簽訂的前期服務協議等。

對比這一舊改進度來看，恒大在深圳的簽約的項目中，半數還處在前期。公開可查閱的信息統計顯示，大約有7個舊改項目已完成規劃，確立了實施主體和項目案名，處于建成或在建階段，其中大半是柯某履職前已簽下的項目。

有內部人士透露，柯某在深圳的近5年時間，主要是簽了一堆合同，考慮到舊改項目周期長、手續繁瑣，十年內操作改成一個項目都屬正常，因此，在他手下真正改成并實現現金回流的項目極少。

即便如此，資本市場也曾經為恒大在深圳的項目儲備數量振奮。在恒大2017至2019期間可公開查詢的業績報告或新聞發布中，評估貨值高達四五千億的深圳項目儲備，都曾是該集團主要宣傳的亮點，亦是承載該公司股價估值的優質“資產”。

在恒大內部的傳統開發線人士看來，柯某在深圳期間的主要成績是簽訂了一些早期舊改合同，給公司的貢獻并不突出。若以銷售金額作為區域貢獻的衡量標準，深圳公司的貢獻實在乏善可陳，但柯某在集團內部的地位卻是只升不降，甚至2020年出任地產集團總裁之際，內部也不乏詫異之聲，因為房地產開發業務畢竟多年來占中國恒大業績構成之90%以上，但柯某在開發和銷售方面的實戰經驗，在恒大的一線區域或城市總裁中略顯不足。

融資干將

是什么能力，讓柯某備受老板青睞，職位屢屢提升直入中樞？又是什么原因，讓他成為最早被帶走調查的恒大系高管？

知情人士透露，無論此前備受重視，還是如今深陷困頓，或許都與融資有關。據透露，在柯某擔任深圳公司總裁的期間，深圳公司“搞來的錢”幾乎每年都排集團第一，數額平均在三四百億規模。這意味著，柯某可能憑借著數十份舊改合約，每年從各金融機構獲得了數百億資金。這些資金中一部分以舊改名義獲得，一些是以資產抵押的方式獲得。

據熟知深圳舊改流程的人士介紹，金融機構針對舊改項目是有前融服務的，但普遍較為謹慎，對于工改和商改項目的參與積極性不高，但對于舊村改造的興趣是比較大的。熟位行業人士均稱，舊改項目前融的資金用途，主要是向動遷村民支付拆遷補償款和工程款，而要獲得金融機構融資支持，有兩個必要前置條件，首先是開發商要與被拆遷城中村的相關機構就項目初步達成一致，拆遷、補償等方案村委會相關機構通過，且項目的立項和專項規劃得到有關部門正式許可后，才能向金融機構尋求融資。通常情況下，舊改前融資金需要專款專用，比如只能進入零遷補償賬號。

另一位操盤過舊改項目的人士也向第一財經表示，根據相關政策，金融機構是可以提供一些舊改的早期專項借款，主要是支付拆遷補償費用。早期房地產市場景氣度高的時候，一些銀行對舊改項目融資的熱情也比較高。據悉，舊改前融資金從數億到十幾億不等，主要看項目體量。

在上述熟知舊改流程的人士看來，早期與業主或村民談判階段就獲得融資是不太現實的，但立項之后就有了可能性，有一些金融機構會在這個階段提供前融資金，成本高，最高可達20%。“嚴格來說，金融機構在這個階段提供融資是不合規的，游走在灰色地帶，打擦邊球，有很大風險。”

恒大2021年公布的55個舊改項目中，可公開查詢的已立項項目21個，這其中僅有幾個處于在建階段，其余多數未完成專項規劃，亦未步入拆遷補償階段。那么，有限的項目如何獲得幾百億融資，又是否需要幾百億資金運轉，這些資金的流向何處？這或許是圍繞在恒大深圳公司身上最大的謎團。

一位曾經與柯某有著合作關系的金融機構人士向第一財經透露，恒大融資的方式很多，有涉及舊改的項目的前融，也有固定資產的質押，因為公司收購的舊改項目中包含了廠房、寫字樓等資產，這些資產可用于質押貸款。

恒大內部一位人士則透露，深圳公司在建項目不多，銷售回款也不多，一年融資幾百億，每年都是借新還舊，如今這些錢很多都還不上，倒查回去就容易涉及到手續違規。

錢去了哪里？

根據中國恒大披露的2021

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