04 廣州融際貿易有限公司(關于鋼鐵價格)

制度 4、1、3、6 建立物業管理服務費雙方協商制度

4、2 走專業化道路

不斷提高專業化水平，樹立專業化經營理念。所有房屋的物業管理應由獨立經營的專業

化物業管理公司管理，由業主與物業管理公司簽定協議，從而保證住區物業管理的水平的連續

性和服務質量的不斷提高。物業管理的專業化還體現在物業管理人員的專業化上。專業人才奇

缺是制約物業管理發展的一個不可忽視的問題。相當一部分是從房管單位或房地產開發企業轉

行為物業管理從業人員,不僅專業知識欠缺,而且服務意識不強。物業管理是一個專業化程度很

高的勞動密集性行業,管理經驗與管理技巧非常重要。隨著物業裝修標準和設施設備高檔化、

復雜化,物業管理的難度必然越來越大,從業人員必須具備多方面與之相關的專業知識和專業技

能。遺憾的是,我國物業管理人才的教育培訓還未引起高等院校的重視并列入計劃。目前物業

管理企業實行的崗位培訓制度和上崗資格制度,遠不能滿足飛速發展的房地產和物業管理的需

要。因此，物業管理公司應樹立人才競爭理念，不僅要通過給待遇、給位置，從社會上招聘能

人，同時要加強員工的專業化培訓。我們先看一下在要成功塑造物業管理品牌的過程中，至少

需要人才的種類：專業能力、綜合能力出眾的技術人才、知識全面、擅長協調的管理人才、能

夠適應市場 變幻的營銷人才、出謀劃策的企劃人才、具有創新精神和決斷意識的企業家。要

培養和引進這五類人才，必須做到：4、2、1 在思想上要樹立競爭意識和憂患意識，做到與時

俱進，引進人才時要做到公正嚴明，不搞特殊化，杜絕走后門等不良風氣。4、2、2 提高從業

門檻的高度，做好引進人才機制的改革，做到“寧缺毋濫”。4、2、3 對內加大培訓考核力度

，在堅持狠抓業務培訓 的同時，嚴格考核制度，對不符合條件者實行“一刀切”，真正做到

“能者上，平者讓，庸者下”。4、2、4 加強對專業人才的培養 加大對專業人才的培養力度

，同時要與實踐緊密結合起來，絕不能脫離實際需求情況。

4、3 創新策略 創新是一個企業的生命,是企業發展的原動力,是企業超越自我的必然選擇,

是提升企業競爭力的重要手段。它包括戰略創新、服務創新、理念創新。4、3、1 戰略創新

其是企業在超競爭環境下的必然選擇,制定并實施明確的戰略創新措施是一個企業首先要考慮

的問題。因此, 企業向什么方向發展、如何發展等一系列問題,都要求我們在戰略管理上要有

所創新,即要求我們制定的戰略既 要方向正確,又要出奇至勝。在制定戰略時，要分析外部環

境及其發展趨勢，尤其是與物 業管理關系密切的第三產業市場需求及競爭狀態，對有害于企

業的影響盡量 避免或轉害為利。 同時要認真研究競爭對手，認真分析本企業實力，弄清物業

管理行業競爭態勢，發揮本企業優勢，使企業經營建立在 自身雄厚實力的基礎上。在戰略制

定過程中，既要吸收有關技術與管理專家參謀買粉絲，也 要吸收企業職工代表參加，以便集中

群眾智慧，同時使戰略能得到企業職工 的贊同與支持。4、3、2 服務創新 隨著物管行業的日

趨成熟完善,許多物業管理企業都在下大力氣抓管理,這樣一來,各物業管理企業在具體實務管

理上的差距就會越來越小。這就意味著,誰的管理和服務最有特色最接近人們的需求,誰就能脫

穎而出,備受人們 的歡迎。因此,要求物業管理企業必須要以人為本、要有高超的服務技能。

4、3、3 理念創新 同理物業管理企業必須要領先的服務理念才能使管理更科學更有效，才可

以把拓展市場這塊"蛋糕"做得更大。

4、4 走規模化經營道路 品牌之所以成為品牌，就是因為有了規模，或者說，規模鑄就了當

今世界的 品牌。改革開放使我國的經濟體制向著市場經濟的方向發展，使我們看到了世界品

牌的威力，國際國內的市場競爭使我們進一步了解到品牌的背后有規模。產品企業的品牌是這

樣，服務企業的品牌也是這樣，即使是正在營運階段的物業管理的品牌，衡量成功與否的標志

也是規模。 2000年我國先行改革的深圳已經出現了管理規模達1200萬平方米的企業，緊隨其

后的上海也已經有了管理規模達400萬平方米的物業管理企業，這類企業的發展不僅為它們品

牌營運的成功奠定了基礎，也為各地物業管理企業的品牌營運和市場發展起到示范作用。

4、5 提供高質量的服務 創建物業管理的品牌不僅要體現在服務創新上，還要有高質量的服

務。優良的服務最起碼做到：服務態度熱情、服務設備完好、服務技能嫻熟、服務項目齊全，

程序規范、收費合理、制度健全、效率快速等。物業管理公司要把物管服務與人文關系、特色

理念、社區文化建設結合起來。如采 用“個性化服務”，根據不同的住戶提供不同的服務，

體現物業管理“以人為 本”的原則；又如在管理跨度加大、規模優勢凸現的情況下，采取“

1拖N” 管理架構：即確定一個資深小區管理處為區域中心，由它對周邊小區管理處 實行工作

統一安排、分頭實施，人員統一管理、分片服務，財務統一收支、 分別核算。這可使得管理

與維修人員配比大大降低，小區的平均開辦費也相 應減少。

4、6 加強法制化建設 物業活動中業主的權利義務不明確，業主大會、業主委員會的成立、

組成、運作等缺少監督和制約，同時，作為一個新興行業，物業管理也存在一系列問題。如物

業管理企業存在服務不到位、收費與服務不相符等行為，損害業主的合法權益；物業開發建設

遺留的質量問題，使物業管理企業承擔了本應由開發商承擔的一部分責任。物業管理因此出現

的種種糾紛，已經成為一個社會熱點問題。物業管理當前亟待解決的問題是法制建設滯后，相

關主體間的法律責任不清，它們成為制約物業管理發展的瓶頸。為解決這些問題，一部全國性

的物業管理法規--《物業管理條例》應運而生。它的頒布將從根本上解決物業管理法制建設滯

后、相關主體之間的法律責任不清的問題，對規范物業管理活動，維護業主和物業管理企業的

合法權益，起到關鍵作用。條例的出臺，標志著我國物業管理行業從此進入了法制化發展的新

時期。但物業企業應在學習條例的同時，更要注重法制化的普及應用，可從以下幾方面入手：

4、6、1 要通過多種途徑增強業主的維權意識，明確自己的權利和義務。并通過規范業主

大會、業主委員會的行為，促進業主自律和民主決策，維護大多數業主的合法權益。

4、6、2 要高度重視合同和業主公約的簽訂。合同應當對物業管理服務的內容、質量、費

用等事項作出明確約定，明確雙方的權利、義務及解決糾紛的辦法，合同對全體業主和物業管

理企業具有約束力。業主公約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應

當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定，業主公約對全體業主具有約束

紛的調處，都將在很大程度上依賴合同和業主公約。

4、6、3 推進物業管理項目的招投標活動。國家提倡房地產開發與物業管理相分離的原則

，《條例》規定了從2003年9月1日起，新開發的住宅小區，包括商住樓，必須通過招投標的方

式選聘具有相應資質的物業管理企業施行物業管理。這項工作的關鍵是要規范物業管理項目的

招投標活動，真正體現公平競爭，推進物業管理企業的優勝劣汰。

物業管理企業能不能實施法制化管理，是衡量一個物業管理企業管理水平的標志，是物業管

理企業實施管理的基礎。因此，這就要求物業管理企業從點滴做起，一言一行，一舉一動都必

須規范化、法制化，從而樹立自己的形象，創自己的品牌。

5 物業管理進入品牌競爭時代

中國物業管理市場2002年實現年產值300億元，物業公司總數已超過兩萬家，從業人員過200

萬，覆蓋面達到城市總物業量的30%以上。隨著國有房管所的市場化，新的物業公司不斷涌現

；在高檔物業市場，登陸不久的洋物業已經開始摘取豐碩的果實，物業管理市場已經進入市場

化的品牌競爭時代.據了解，部分國內物業管理公司已率先進入品牌競爭軌道，中海、萬科和

金地等就是其中的佼佼者。中海接管的物業分布在深圳、北京、上海、天津等14個大城市，面

積逾900多萬平方米，已成為目前國內管理規模最大的物業公司；而后起之秀的金地物業也在

10多個城市接管了600多萬平方米物業；上海的陸家嘴物業提出做業主“好保姆、好管家、好

朋友”的服務理念，并成為全國第一家通過質量、環境、職業安全衛生三項質量體系國際認證

的物業管理企業。

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什么是香味營銷啊？

關于香味營銷的最詳細最權威的解說

近些年來, 下榻國際連鎖品牌酒店的客人開始有了一種新鮮的感受, 就是大堂里撲面而來的香味, 其實細心的人會發現每個國際酒店品牌均已悄然間設定了獨特的味道, 非常有意思的是, 以前說: "這家酒店很有味道!"已不再虛指其服務, 而是真切地成為了客戶時下的感官體驗。這種新的舉措和動向，被定義為酒店香味營銷，是店內空氣香味擴散系統技術不斷提升后的一種潮流。現在廣泛收集相關資料后對此做一個簡單的介紹：

一、香味營銷定義：

指以特定氣味吸引消費者關注、記憶、認同以及最終形成消費的一種營銷方式，是對消費者味覺、嗅覺的刺激，有別于傳統視覺刺激。在人類全部感官中嗅覺是最敏感的，也是同記憶和情感聯系最密切的感官。科學證明，每個人的鼻子可以記憶一萬種味道，而嗅覺記憶的準確度比視覺要高一倍。每天，我們都生活在味道當中，體會著味道對情感、記憶、情緒、以及行為所產生的重大影響。人會把氣味與特定的經驗或物品聯想在一起，香味營銷FM（Fragrance Marketing）隨之被推出，并被商家廣泛運用。氣味，淡淡的香味如同標簽一樣，讓消費者一聞就想起特定品牌。

香味營銷是對傳統品牌感官體驗的升級，人原本就是從五覺——視覺、聽覺、觸覺、味覺與嗅覺來建構對世界的感知，過去我們在打造品牌形象時，大量依賴視覺與聽覺，其實這是因為我們多半是透過媒體傳送廣告的方式塑造品牌，而媒體的限制就是以視覺與聽覺為主。現在我們將味覺及嗅覺用于區分公司和產品的識別，引發顧客的購買動機與增加產品的附加價值。在產品的營銷過程中融合了人的其他感官成分，以引發顧客的美感或興奮點。氣味營銷是一種創新的營銷手段，是一種營銷差異化插位范本。

香味營銷在上世紀末開始在歐美的發達國家發跡，2005年前后進入高速發展期，如今已經比較成熟，像視覺和聽覺營銷一樣已被人們普遍接受。國外著名的香味傳遞企業如

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