04 恒大海外融資成本16%(恒大發布盈利下降預警，恒大汽車再添難題丨汽車產經)

元的貸款，喜地山集團與東方國際廣場有關的外債可能高達60億元規模。

價值75億元的東方國際廣場也可能面臨被拍賣的命運，東方國際廣場或成為壓垮喜地山集團的最后一根“稻草”。

現象》》發展戰略調整 多家房企淡出

  

來源：藍鯨房產

據不完全統計，2018年1—10月，已有7家房企因轉型或重組而“消失”在 房地產 行業的排行榜中，其中，包括中航善達、嘉凱城、銀億股份、寶能地產、海航地產、浙江廣廈在內的6家房企紛紛轉型其他領域，淡出房地產市場。

另據媒體報道，重慶渝能產業(集團)有限公司因為股權變更，也逐漸“消失”在重慶房企的名單上。

據悉，2018年4月26日，重慶渝能產業(集團)有限公司在北京產權交易所公開掛牌轉讓公司100%股權，起價2152億元。期間，陽光城、金科股份、碧桂園、重慶華宇、深圳卓越置業展開了激烈爭奪，直到7月27日，重慶渝能進行工商變更，將其唯一一名股東由央企中國大唐集團有限公司(大唐集團)，變更為上海桑祥企業管理有限公司，至9月19日，陽光城宣布以497億受讓上海桑祥，重慶渝能正式成為陽光城收購的標的資產。

延伸》》首成地產被取消開發資質

有的房企“消失”，有的房企“淡出”，還有的房企被撤銷開發資質。

據兩江新區官網顯示，重慶首成房地產開發有限公司因不符合《房地產開發企業資質管理規定》、《重慶市城市房地產開發經營管理條例》相關要求，被撤銷房地產開發暫定資質。

  

來源：兩江新區官網

據相關信息顯示，重慶首成房地產開發有限公司已開發首成鼎尚名都項目，位于渝北區空港大道，目前房源已售罄。

觀察》》行業集中度提升 中小房企市場被擠壓

新城控股集團股份有限公司高級副總裁歐陽捷曾表示，“90%的中小房企會退出地產項目。到2020年，20強房企可能將會占據市場份額的60%以上。”

  

來源：億翰智庫

這一論點在數據上也逐漸得到了證實。根據億翰智庫數據顯示，截止2018年11月銷售至千億的房企數量已達26家，TOP10的門檻值已達1821億，創歷史新高。

隨著未來千億房企基數的不斷增加，千億已不再是目標而僅僅只是起點，隨著房地產行業開始從高速增長向高質量增長轉變，但是房企沖擊規模的決心依舊不減，行業競爭激烈。這種現象也從側面證明行業集中度和門檻值還在進一步提升。

據億翰智庫預測，從企業銷售目標來看，預計未來兩到三年內，30%的房企將占據70%的市場份額，而其余70%的房企將爭奪剩余30%的市場份額，市場份額進一步縮窄。

伴隨著行業規模見頂，資金持續收緊下，新一輪的洗牌即將來臨。

解析》》多重市場考驗 優勝劣汰或加劇

從2016年下半年到2018年10月份，中國房地產市場在短短2年左右的時間內，從行業風口熱度十足到慢慢“變冷”。在風口期進入地產行業的企業及投資客，幾乎都得到了市場的良好反饋，讓越來越多的企業開始涉足房地產行業。

但隨著市場環境的變化和調控政策的不斷深入，市場對開發商的考驗也越來越明顯。受到市場下行、金融環境、政策環境等各方面的綜合影響，甚至有部分開發商因為資金鏈斷裂等原因，離開了房地產行業。

隨著房地產市場格局的變化，部分房企曾經的“高負債”、“快周轉”模式已難以為繼。

房地產行業快速發展、房價高居不下的時光或將一去不返。各大房企順勢而為，紛紛拋出了轉型計劃。事實上，“去地產化”、追求多元化發展戰略、擴大業務范疇，是近幾年各大房企的發展方向。

對此，資深地產人士徐波表示，大開發商無論從規模、品牌、服務、保障等各個方面，更能得到購房者的認可;小開發商實力不夠，規模有限，即使某一方面成績比較突出，但綜合實力還是相對較弱，部分房企更是因為資本的介入，加速破產的進程。很多小開發商的失敗，一是因為戰略決策，二是因為自我經營，三是因為資本債務。

綜合來看，短期內，中小房企大量倒閉的可能性不大，但隨著房地產市場規模化集中程度的加劇，面臨負債率高、融資困難、債務集中到期、銷售不暢導致資金回籠慢等問題的逐一顯現，部分中小型房企可能會加速退出市場。

房地產融資的16種途徑

房地產融資的16種途徑

房地產開發是一種資本、技術、管理密集型的投資行為，開發一個房地產項目所占用的資金量是非常龐大的，如果不借助于各種融資手段，開發商將寸步難行。同時，融資渠道作為產業鏈中的首環，一直以來便是房地產開發的瓶頸，需要金融業和健全的資金市場作為后盾。

房地產開發的不同項目、不同環節或不同的房地產公司有著不同的風險和融資需求,因此必須對房地產的融資途徑進行分析，確定最優的融資結構，下面是房地產融資的十六種途徑：

1.自有資金:

開發商利用企業自有資本金，或通過多種途徑來擴大自有資金基礎。例如關聯公司借款，以此來支持項目開發。通過這種渠道籌措的資金開發商能長期持有，自行支配，靈活使用;必要的自有資金也是國家對開發商設定的硬性“門檻”。121號文件規定，自有資金比例必須超過30%。全國房地產企業的數量多，但有規模和有實力的企業少，隨著投資規模的不斷加大，對自有資金的需求也會變得越來越大，眾多實力不足的中小房地產商將會被排除出局。

2.預收房款：

預收房款通常會受到買賣雙方的歡迎，因為對于開發商而言，銷售回籠是最優質、風險最低的融資方式，提前回籠的資金可以用于工程建設，緩解自有資金壓力，還能將部分市場風險轉移給買家;而對于買方而言，由于用少量的資金能獲得較大的預期增值收益，所以只要看好房產前景，就會對預售表現出極大的熱情。121號文件規定，商品房必須在“結構封頂”時才能取得商業銀行的個人購房按揭貸款，而中國目前絕大部分購房者都是貸款買房，沒有住房貸款的支持，房地產開發商很難把房子預售出去，也就很難獲得預收房款。房地產項目從開工建設，辦得“五證”，到“結構封頂”平均需要1年左右時間，這段時間正是資金最為短缺的時間，預收房款的不足，會使自有資金壓力更大，項目開發難以為繼。

3.建設單位墊資:

一種是由建筑商提供部分工程材料，即“甲供材”;一種是延期支付工程款。據建設部統計，房地產開發拖欠建設工程款約占年度房地產開發資金總量的10%，它解決的資金有限，而且也只是緩解，不能解決根本問題。121號文件對建筑施工企業流動資金貸款用途作了嚴格限制，嚴禁建筑施工企業使用銀行貸款墊資房地產開發項目。2004年起國家大力清欠農民工工資，繼而引發大力清欠工程款，使得開發商業利用建設單位墊資籌集到的資金會更有限。

4.銀行貸款:

在我國，房地產項目的開發對銀行貸款具有高度的依賴性，一直以來銀行貸款都是房地產開發企業主要的融資途徑。據保守估計，房地產開發資金中約有50%以上來源于銀行貸款，如果再算上施工企業墊資、延遲供應商材料付款等，至少應有70%。而近年來，國家出臺的一系列房地產宏觀調控政策主要是針對銀行信貸方面，:房地產企業資金鏈的驟然緊繃主要也是由于銀根緊縮。銀行之所以肯貸款，也是再三考慮了房地產公司的品牌、項目進展以及未來收益，最終有限度地給予放貸。當前形勢下，銀行信貸，對于我國的房地產企業而言，依舊是首選，它便捷，實際經濟成本較低，財務杠桿作用大，可以通過調整長期負債和短期負債的負債結構來規避還債壓力大等缺點。但由于銀行貸款門檻被大大抬高，面對資金瓶頸，開發商亟待開拓新的融資渠道。

5.房地產信托:

現階段信托產品主要有兩種模式：一種是信托投資公司直接對房地產項目投資，另一種模式是債權融資。相對銀行貸款而言房地產信托計劃的融資具有降低房地產開發公司整體融資成本、募集資金靈活方便及資金利率可靈活調整等優勢。由于信托制度的特殊性、靈活性以及獨特的財產隔離功能與權益重構功能可以財產權模式、收益權模式以及優先購買權等模式進行金融創新爾后再與銀行貸款充分結合起來就形成了一種新的組合融資模式即信托+銀行。:

6.上市融資:

上市融資包括國內上市融資和海外上市融資兩種方式。房地產企業通過上市可以迅速籌得巨額資金且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用沒有固定的還款期限,因此對于一些規模較大的開發項目尤其是商業地產開發具有很大的優勢。商業地產的開發要求資金規模較大投資期限較長上市可以為其提供穩定的資金流保證開發期間的資金需求。從企業規模上看由于上市的門檻比較高,能夠利用其融資的多為規模大、信譽好的大型房地產企業一些急于擴充規模和資金實力的有發展潛力的中型企業還可以考慮買:(借):殼上市進行融資，從而達到增發和配股的要求，實現從證券市場融資的目的。

7.房地產資產證券化：

8.聯合開發:

聯合開發是房地產開發商和經營商以合作方式對房地產項目進行開發的一種融資方式。這種方式能夠有效降低投資風險實現商業地產開發、商業網點建設的可持續發展。地產商和經營商實現聯盟合作、統籌協調使雙方獲得穩定的現金流有效地控制經營風險。目前我國對開發商取得貸款的條件有明確規定即房地產開發固定資產投資項目的自有資本金必須在:35%及以上。因此對于中型開發企業來說選擇聯合開發這種方式可以在取得銀行貸款有困難的情況下獲得融資保障避免資金鏈條斷裂。多數商業地產開發商是從住宅開發轉過來的對商業特性和商業規律的把握存在著偏差套用住宅開發的模式開發不能將地產商、投資商、經營者、物業管理者有機地結合起來這就會帶來巨大的投資風險。聯合開發可以實現各開發環節的整合和重新定位并且地產商與經營商強強聯合可以通過品牌組合產生經營優勢。開發商和經營商的品牌效應能有效提升商業地產的租售狀況使其在吸引客流、營造商業氣氛上得到保證。

9.開發商貼息貸款:

開發商貼息委托貸款是指由房地產開發商提供資金委托商業銀行向購買其商品房者發放委托貸款并由開發商補貼一定期限的利息其實質是一種“賣方信貸”。對商業銀行來講通過委托貸款業務既可以規避政策風險、信貸風險也能獲得可觀的手續費等中間業務收入。對于房地產開發商來講委托貸款業務有利于解決在銷售階段的資金回籠問題實現提前銷售。回籠的資金既可作為銷售利潤歸入自有資金也可直接投入工程建設還能夠更好地解決35%的開發商的自有資金短缺難題使他們更容易得到商業銀行的開發貸款。:同時，商家貼息提供了極具誘惑力的市場營銷題材，:購房者感覺更有保證，也刺激了房產的銷售。開發商還可根據情況，將今后固定每期可收回的購房按揭貸款抵押給銀行，:獲得一定比例的現實貸款，:來解決臨時性資金需求。這種融資是在銷售過程中實現的，安全可靠，但不是所有的開發商都可以嘗試的，因為

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