04 房地產海外融資方式(房地產企業一般融資方式有哪些)

定時炸彈，而且坊間看一個公司，算數評估風險的時候，還是會加回去的。這種永續債到了后期，又發展了很多類永續債的變種。

當企業完成了上市，完成了發債，銀團等融資手段，這個公司基本上就是國內TOP100以內的水平。

STAGE 4

當企業發展更進一步，企業會有新的追求，比如我要讓我的財務報表更好看，公司資金運營效率更高。比如，我要減少公司的有息負債率，使得公司的評級維持在較高的水準，發債就可以更便宜。于是，供應鏈就出現了！

供應鏈條中，開發商是核心企業，圍繞著很多供應商。這個行業內，開發商拖著付工程款是常有的事情，如果企業的信用足夠，開發商可以給供應商開個商票，名正言順地晚付錢，讓項目的現金流更好看點。這個融資，通過處理，是不會計入開發商的有息負債了，開發商也很開心。OK啦，這個時候供應商就會來拿著票找銀行貼現，企業就延遲了1年才付款。一般意義上來說房地產做供應鏈其實就是變相給房地產做流貸，不過對于好的企業，不少銀行愿意賺這份錢。

當銀行愿意為你做供應鏈業務，你應該在TOP50水平左右了。

廣闊天地，大有作為，人民的智慧是無窮的，只要企業有能力，有動力，那么資本市場就會給你創造層出不窮的產品。

STAGE 5

很多企業為了獲取項目，往往采用小股操盤的形式。因為大地產商有產品優勢、銷售優勢、建造成本優勢、融資成本優勢。鍋子很好，但米不夠。因此，在招拍掛越來越貴的時候，如何和擁有土地的土豪們談好生意就非常重要，小股操盤也成了主流。對于那些擁有土地的小開發商或者土豪來說，這個生意也是劃算的。一畝地在自己手中的價值可能沒有多少，但是萬科、碧桂園等開發商一處理則完全不一樣。自己只要出土地，啥也不用干，坐等收錢。在這種市場狀態下，賣品牌賣管理，加大杠桿，成立基金，收管理費等形態百花齊放。另外，雖然對于大地產商來說，一個項目只占小股，但在大口徑數據宣傳方面，這個盤的所有銷售收入是全盤計入企業的成績單的！

對于商業物業來說，終極的手段是發行房地產投資基金（REITs），直接上市，套現，不過國內的稅法以及風險隔離方面還沒有辦法做到模式盈利，所以這一塊還需等待。

說到了這里，能夠充分完成上面所有環節的，基本就是國內TOP30的開發商了。在往后走，房地產公司無非就是做大規模，搞生態，搞金融等出路。要么做產業結合，要么做金融集團，自己給自己輸血。

上面的文章內容有一條重要假設，就是房地產公司完成了原始積累，銀行愿意給你貸款。其實達到這一步，企業家們已經付出了非常多的工作和努力，已經很不容易了。另外一點，這個行業正在不斷集中化，寡頭化，在開發貸假設的TOP500，很可能幾年內，業內連500家公司都沒有，目前的數據大概還有1萬家（這個數據是有把大公司的子公司重復計算的）。

說到最后，不得不吐槽一句，咱們這么多地產金融狗整天為房地產公司的融資處心積慮，最終坑的都是自己！

房地產公司一般通過銀行的開發貸款和組成信托計劃進行融資

一、銀行貸款r1、影響商業銀行貸款的利率因素：中央銀行貼現率、放款期限、存款利率、放貸利率風險、管理貸款成本、優惠利率。r2、國內商業銀行貸款種類r(1)信用貸款，信用貸款指單憑借款人的信譽，而不需要提供任何抵押品的放款。r信用貸款分一下五種類型： 普通限額貸款、透支放款、備用貸款承諾、消費者貸款、票據貼現貸款r(2)擔保抵押貸款分為兩種：擔保品貸款、保證書擔保貸款;r二、民間借貸融資r1、特點： 形式上的分散、隱蔽性 金額上的小規模性 范圍上局限性 利率上的高低不一與隨行就市 借貸合約非格式化 對償債的硬約束性 我國發展開發商貼息委托貸款的優點和缺陷r2、優點：可有效實現融資、成本低，可降低銀行金融風險 可行性強，為金融市場所快速接受 房地產企業在實現融資的同時實現了銷售，一舉兩得r3、缺點： 適用該方式的企業有一定的限制，并非所有房地產開發商都可以運用 開發商承擔風險較大 并非開創融資新渠道r三、房地產典當融資r典當是一種以實物為抵押，取得臨時性貸款的融資方式。 特點：融資性、單一性、商業性、小額性、短期性、高利性、安全性、便捷性。 流程：審當、驗當、收當、保管、贖當。 五日后仍未清償當金回贖的當物，實為絕當，典當行對絕當物品依法享有處置權。r四、商業信用融資r1、主要特點：商業信用使用商品生產特點、商業信用能夠為買賣雙方提供方便、商業信用可以鞏固經濟合同，加強經濟責任、商業信用有利于競爭。r2、商業信用融資的具體方式： 應收賬款融資、商業票據融資、預收貨款融資等。r當前國家加大了對房地產企業的管控，在政策高壓的大環境下，融資也變得越來越難，這也導致不少企業出現了資金荒。對于金融機構來說，針對房企的融資也更加謹慎，畢竟高回報的同時也存在著高風險。

目前來看，隨著通道業務的趨緊，以及資管新規的出臺，房地產行業更加的依靠銀行途徑進行融資了。

一、房地產類融資都有哪些

第一個呢就是最主流的了， 房地產開發貸款，不難理解的，就是開發商想開發某一塊土地需要進行融資，從銀行貸款，這種貸款就是房地產開發貸款。

還有一種是經營性物業抵押貸款，這種貸款以商業地產項目所產生的物業相關費用進行抵押向銀行貸款的一種產品。

綜上可以看出，不管哪種貸款，都是以項目為核心的， 銀行審理的時候以項目本身為基礎進行分析，當然了也會分析借款人資質等方面的。

二、具體的流程

我以房地產開發貸款為例子講一下大體上的流程。

首先借款人成立一個項目公司，因為借款人集團一般開發的項目覆蓋全國，所以若想申請貸款等事宜， 需要在項目所在地新建立一個項目公司 ，然后以項目公司為主體進行融資。

然后，就是拍地，通過競價方式，從政府手里拍地，然后是交錢并辦理各種手續，如四證，當這些必要的基礎資料齊全之后就可以聯系銀行了。

聯系銀行以后需要提供一系列資料，包括但不限于企業基礎資料及證件，財務報表，可研報告等等一系列材料，銀行通過審核股東背景、借款人項目經驗及經營等情況最終決定同不同意貸款。 這其中有一點十分關鍵，就是借款人需要有一定比例的自有資金，要不然不就是空手套白狼了嘛。

然后企業需要提供一定的擔保措施，比如用土地及地上房產進行抵押，或者是集團總部進行擔保，如果是抵押的話，還要配合銀行落實抵押手續。

如果企業提供的材料齊全且沒有什么瑕疵那么銀行就會發放貸款，通常房地產開發貸款期限為5年，企業需要與銀行溝通并尊重合理性的前提下，設置符合實際情況的還款計劃，如第一年償還多少錢、第二年償還多少等等。

然后銷售回款的資金需要進入銀行的監管賬戶，出支付相應的稅款等費用之外，不能隨意對外支付，必須優先償還銀行貸款。

綜上就是房地產融資的基本流程。

三、總結一下

房地產企業先拿地，然后辦理相關手續，并持有一定的自有資金，然后聯系銀行，審核無誤之后進行貸款，然后封閉管理賬戶資金，不得隨意對外支取，這就是開發貸款的流程。

希望對您有幫助。

您好，房地產行業融資，可以有以下幾種方式：

一、向身邊 人融資

如果您需要的資金比較少的話，可以向身邊的人融資，比如親友、同學同事，或者當地的有錢人、企業家、管理層等等。

二、銀行貸款融資

如果您有穩定的工作或者收入，或者有房產等，可以向銀行申請貸款或者抵押貸款。

三、尋找投資人和投資公司

如果您需要的資金較多，可以尋找專業的投資人和投資公司。投資人一般在社交平臺都有官方認證的賬號；投資公司一般有自己的官方網站，您可以直接投遞商業計劃書給他們。

四、專業的融資信息服務平臺

專業的融資平臺有很多資金方入駐，您可以投遞項目給他們；或者參加平臺定期舉辦的融資活動，和多位投資人面對面交流。

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