04 海南自由貿易港規劃圖設計圖施工圖(中國(海南)自由貿易試驗區重點園區極簡審批條例)

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按照A市人民政府令，對A市城市區域內房屋拆遷，在2003年上半年尚可以執行，自省《城市房屋拆遷管理辦法》，在2003年7月1日開始執行后。A市城市房屋拆遷就困難重重，特別全國城市房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強制拆遷基本停止。

1103.18元/平方米+100元/平方米 =1203.18平方米

1203.18元*34929平方米=42025874.2元

(二)建筑成本分析

對該宗地塊的建設規模作了初步的規劃方案，沿東湖路建兩棟二層網點，占地面積：50*10*2=1000㎡，建筑面積：2000㎡。

主入口設在東湖路兩棟網點之間，次入口設在 路靠近 小區的橋旁。沿建設東路建二層裙房，形式基本同S小高層，裙房上建三棟12層住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三棟12層住宅建筑面積：29.4*13.8*12層*3棟=14606㎡，合計建筑面積：17906㎡。

地塊內大致布置

一棟 15層29.4*13.8*15層;

一棟 12層29.4*13.8*12層;

三棟 12層40*15*12層;

一棟 15層40*15*15層;

占地面積：3211㎡，建筑面積：41554㎡

總占地面積：5861㎡，建筑密度：20.7%

總建筑面積：61460㎡，容積率：2.17

高層均設計地下室，面積為4861㎡，總戶數約為297戶。

建設成本估算

(一)、工程前期費：

1、拆遷成本

2、土地出讓金

3、城市基礎設施配套費：61460㎡*50元/㎡=307.3萬元

4、人防基金：配套建地下室

5、規劃技術服務費：56160*1.4+5300*2.2=9.03萬元

6、墻改：61460*8=49.168萬元

7、散裝水泥：61460*2=12.29萬元

8、白蟻防治費：61460*2=12.29萬元

9、質量監督費：61460*2=12.296萬元

10、施工圖審查：61460*1=6.15萬元

11、防雷審查：61460*1=6.15萬元

12、消防審查：

13、文物：0.2萬元

14、規劃設計：10萬元

15、建筑設計：2000*12+59460*30=180.78萬元

16、地質勘探：61460*2=12.29萬元

17、測量定位：10萬元

18、煤氣增容：2500元/戶

19、供水管網配套費：20元/㎡

小計：627.93萬元(18、19項代收代繳，未計)

(二) 工程成本

1、樁基：59460*100元/㎡=594.6萬元

2、地下室：4861*600元/㎡=291.66萬元

3、主體：59460*900+2000*500=5451.4萬元

4、電梯：9棟*50萬元/棟=450萬元

5、室外水電氣工程：61460*50=307.3萬元

6、小區綠化、道路等工程：61460*60=368.76萬元

7、監理費：6337.66*1%=63.38萬元

小計：7527.1萬元

總計、8155.03萬元

(三)項目費用分析

依據比較定價和市場定價相結合的原則，就該項目的預算定價為：

小高層住宅1900元/㎡ 商鋪6000元/ ㎡ 地下車庫800元/㎡

銷售收入 住宅1900*56160=106704000

商鋪6000*5300=31800000

地下室4861*800=3888800

總計：142392800元

營業稅及附加 142392800*5.5%=7831604

各項費用 142392800*4%=5695712

總成本：拆遷成本+建安成本+稅收+費用+土地成本

=42025874.2+81550300+7831604+5695712+X=137103490.2

毛利潤：銷售收入—總成本

=142392800-137103490.2

=5289309.8元

四、項目費用分析結論

如土地掛牌競價在五百二十八萬以內，該項目具有一定的利潤空間，項目可行。如超出項目風險較大，項目不可行。

【2】

一般來講，房地產可研報告是以市場需求為立足點，以資源投入為限度，以科學方法為策略，以系統評估指標為結果，總的來講表現在以下兩個問題中：

問題一：是否可行?

問題二：如何經濟收益最大化?

從房地產項目開發的實際情況來看，單從建筑施工技術上講，一般不存在一時無法突破的重大難點，無論是大跨度橋梁，還是超高層建筑，如上海市的楊浦、南浦大橋，及高達 420米、 88層的金茂大廈和高達 468米的東方明珠塔就是很好的佐證。可見，關鍵在于投資的回報，即能否取得最佳的經濟效益，并兼顧社會效益和環境效益。

2、項目投資制勝第一法寶

a、這項目是可行的還是不可行的

b、如果可行，可行到什么程度

c、如果投資，可能遇到的最壞的情況是什么，對此應作什么打算

第3操作環節：房地產可行性研究戰略分析

分析角度一：社會經濟環免對房地產市場的影響

房地產業不是個孤立的行業，本書多處強調，將房地產業當作國民經濟的‘噴頭產業”來看待是錯誤的，這并不僅僅是個說法問題，而是一個最基本的認識問題：到底是房地產業帶動國民經濟的發展還是國民經濟的成長帶動房地產業的發展?如果把這個問題搞顛倒了，在形勢的判斷上就會出現根本性的失誤。無論政府還是企業都會導致“先人為主”的決策傾向。如年代初海南、惠州、北海等地出現房地產業畸形膨脹，大起大落，都是無視當地國民經濟發展情況，主次顛倒，沒有擺正房地產業的位置所帶來的后果。

分析角度二：當地政府行政行為對市場的影響

一些地方政府的城市規劃及規劃控制水平對當地房地產開發有著直接的影響。眾所周知，在城市規劃管理比較好的張家港市及江陰市，房地產開發一直處于比較平穩的狀態。超前而科學的規劃、有效的規模控制、嚴格的規劃管理，使這兩個城市的房地產開發避免7盲目的、一窩蜂的現象，本著配套一片、開發一片、管理一片的原則，這里的小區住宅市場基本上沒有出現供大于求的情況，所有樓盤的預售成績都很好。與此形成對比的是，不少城市的土地批出規模嚴重失控，房地產市場管理混亂，造成地皮炒賣現象嚴重，商品房供應量過大，市場價格起落過劇，地方政府規劃管理不妥，給發展商們帶來了很大的風險。

分析角度三：街區環境對房地產營銷的影響

古北新區并非上海鬧市區，樓價何以如此昂貴?原來，由80年代起率先開發的第一個上海外貿區—一虹橋開發區，隨著愈來愈多外商人駐辦公，鄰近的古北新區自然成為外商購買或租賃住宅的主要目標。區內滿是豪華住宅，住戶大部分是港、臺同胞及外國人，所以成為上海唯—一個名副其實的境外人士居住區。這使古北新區享有很高的知名度，并自然形成了一個獨特的社交圈及生活社區，區內樓宇質素又不賴，需求者多而且舍得花大價錢，故此售價及租金曾一直穩步上揚。進入1996 年以后，該小區房價雖有所下跌，但仍是國內最貴的地方。

從古北新區的例子可以看出，房地產的價值似乎并不完全取決于樓盤自身的檔次和質量，還與周邊的街區環境有關。正因為有虹橋開發區的發展，才產生了對古北新區高尚住宅的需求，虹橋開發區與古北新區之間明顯存在著功能上的互補關系。街區功能是使房地產實現其市場價值的外在動因。

投資商自身條件考察

1、考察你的經驗

隔行如隔山，隔山買牛難。任何一家公司都不可能對自己完全不了解的領域進行投資，房地產投資也是如此。即使是已經在房地產業內有一定資歷的企業，如果該公司以前是開發市內寫字樓的，如今目標投資對象是郊區別墅，那么能不能考慮呢?那要看公司的經理層里是否有具備別墅開發經驗的人才，否則還是慎重為好。當然，事情并不是絕對的，當你認為“經驗”這一風險也值得冒的時候，就不必在這個問題上多思量了。

2、考察你的投資方式

由于企業背景和實力不同，各房地產投資企業的項目投資方式也不一樣。也許你的企業從來不會在建一幢樓后靠出租來獲取長期回報，而是建一部分賣一部分，甚至靠預售樓盤來滾動開發，那么對那些適合于長線開發的項目和適于長錢投資的地區，你就要三思而后行了。有時候一個好項目，到了某些房地產企業手里就成了臭狗屎了，想扔也扔不掉。

3、考察你的融資能力

每一個房地產項目的開發都會遇到借貸和融資問題。問題是你的借貸渠道和融資渠道是否可靠，如果項目建到一半而你的后續資金又無人提供，那可要人命了。筆者見到不少這樣的事情：一個建了一半的項目因為沒有后續資金而停工兩三年，前期成本已經上升了一半，如此就算建好了也無利潤可言了，明擺著是虧本的生意。分析角度四：投資商的自身條件對營銷的影響俗語說“太貴有自知之明”。房地產商在進行項目分析時是不可能不對自身的條件進行分析的。一家公司不可能什么樣的項目都能開發，也不可能什么樣的風險都敢去冒，所以在考察一個地區、一個項目值不值得去投資時，還必須有針對性地權衡：本公司適不適合于那個地區去投資，適不適合于投資那樣的項目。

第四操作環節 設計成功的可行性研究流程

步驟A 人員安排組合

項目 內容 人數 負責項目 費用 時間

注冊房地產估價師

造價工程師

市場調查和分析人員

經濟分析專家

制作人員

社會學，環境等專家

步驟B：市場分析

a、宏觀因素分析

房地產開發商在一個國家的某個地區擬進行房地產投資時，首先要考

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