04 碧桂園海外債重組(房企融資有突破！政民企發債或成新發力點？)

政策進一步支持。

11月8日，證券時報·券商中國記者了解到，交易商協會繼續推進并擴大民營企業債券融資支持工具（“第二支箭”），支持包括房地產企業在內的民營企業發債融資。預計可支持約2500億元民營企業債券融資，后續可視情況進一步擴容。

據了解，2018年，針對部分民營企業遇到的融資困難問題，經國務院批準，人民銀行會同有關部門，從信貸、債券、股權三個融資渠道采取“三支箭”的政策組合，支持民營企業拓展融資。其中，民營企業債券融資支持工具為“第二支箭”。

近期，交易商協會已經組織中債增進公司積極開展了部分民營房地產企業債券融資增信工作，取得了良好成效。交易商協會指出，后續，相關工作將納入支持工具統籌推進。未來，隨著民營企業發債融資支持范圍和規模的擴大，支持工具作用將進一步充分發揮，有利于提振投資者信心，尤其有利于穩定和擴大民營企業的融資。

11月1日，交易商協會、房地產業協會聯合中債增進公司，召集金輝、新希望(13.34 -0.97%,診股)地產、德信中國、大華集團、仁恒置業、雅居樂等21家民營房企召開座談會。與會企業表示，座談會明確中債增進公司將繼續加大對民營房企發債的支持力度，目前正在推進10余家房企的增信發債，涉及金額約200億元。本次座談會是交易商協會8月以來第三次召開民營房企座談會。

據了解，8月以來，中債增進公司共推進10余單房企增信項目，支持新城控股(14.75 0.07%,診股)、美的置業、龍湖拓展、碧桂園、旭輝集團、卓越集團等多家民營房企發債融資83.68億元，累計帶動民營房企發債融資155億元。龍湖、美的、新城、碧桂園、旭輝集團、卓越集團等企業正推進第二輪增信發行項目，金輝、新希望、雅居樂等民營房企項目也在積極準備中。

10月30日，國務院關于金融工作情況的報告指出，要保持房地產融資平穩有序，滿足剛性和改善性住房需求，支持保交樓、穩民生，推動建立房地產發展新模式。

10月底，央行副行長潘功勝赴中債增進公司開展專題調研，對中債增進公司支持民營房企發債融資工作給予肯定，并指出“加大對民營房企債券融資的支持力度”。

中指研究院企業事業部研究負責人劉水認為，從近期政策支持來看，民營房企的債券融資將繼續得到監管支持，發債主體的范圍、規模都將得以擴大，民企發債將成為行業融資新的發力點。

上海易居房地產研究院執行院長丁祖昱也認為，政策將繼續適度改善房企融資環境，加大民企融資支持力度；金融機構將對優質企業兼并重組出險企業或項目，提供融資支持；同時也將區分項目風險與企業集團風險，支持優質項目融資及收并購，幫助行業加速出清。

超百城出臺穩樓市新政，誰能在下一輪修復中脫穎而出？

隨著國內疫情反彈，多地緊急實行靜態管控，房地產市場幾乎停擺，寒意持續相當長一段時間。為引導地產市場回歸正常化，需要政策進一步發力。

可以看出，今年以來政策出臺頻次和力度均明顯加大。從上百城已發布的穩樓市政策來看，其中包括降首付、公積金貸款額度提升、給予購房補貼、取消限購、契稅減免、支持多孩家庭購房需求等等。在一系列利好政策出臺之后，未來，誰能在下一輪修復中脫穎而出？

房企的壓力持續攀升

在上半年的房企年報季，多家企業延期披露，已公布年報的房企也接連遭受問詢。另一邊，房企債務違約接連發生，房企拿地、融資規模均觸冰點，業績大幅下跌成常態化、“明股實債”，以及一些可持續經營等問題也日漸突出。

市場不容樂觀的主要因素是房企的銷售僵局。從成交量來看，今年前五個月的房地產市場仍舊低迷，據機構公布的2022年1—5月份中國房地產企業銷售排行榜數據顯示，2022年1—5月份，TOP100房企銷售額均值為273.9億元，同比下降50.7%。其中，銷售額超千億房企3家，分別為碧桂園、萬科、保利發展，較去年同期減少12家；而超百億房企70家，較去年同期減少48家。

與此同時，TOP100房企權益銷售額均值為199.9億元，權益銷售面積均值為136萬平方米，同比分別下降51.5%和53.2%。

眾多因素疊加導致房企推盤意愿仍較弱。據機構數據顯示，1-5月，重點50城商品住宅月均供應規模超1500萬平方米，同比下降超四成。而5月單月，重點50城新批上市面積約1600萬平方米，同比降幅接近五成，房企推盤情緒較為低落。銷售回款情況直接決定房企投資力度。頭頂銷售強壓之下，房企拿地投資規模亦出現大幅收縮。

據機構統計，前5個月，百強房企拿地總額4681億元，同比下降64.7%，降幅比前一個月擴大8.8個百分點。在百強房企中，僅有34%房企在2022年有土地入賬，超過六成房企一塊地未拿。

同時值得關注的是，房企的償債壓力持續攀升。當前房企債券存量余額約2.8萬億元，海外債占比47%。第二波償債高峰即將到來，一年內到期余額為9500億元，其中海外債占比33.2%，境內償債壓力較大，今年7、8月份為年內第二波償債高峰。

市場對房地產行業的信心降低，一度影響了成交，導致市場供求兩端偏弱。因此，政策發力的核心在于，形成解決房企風險機制，恢復企業“造血”及市場信心。

部分城市樓市信心已現轉機

據不完全統計，截至發稿前已有百余個城市共計出臺各類樓市松綁政策超過三百次。其中包括一、二線以及一些熱點城市均有不同程度的政策調整，政府正不斷給予市場信心，幫助市場走出窘境。

近兩個月里，政策出臺頻次和力度均明顯加大，優化限購、限貸、限售等方面的城市增加，熱點二線城市如杭州、成都、蘇州、西安、武漢、長沙、南京等城市亦加入政策優化行列。

而從此輪政策調整的內容來看，因城施策特點明顯。

例如今年3月初，鄭州率先打響“第一槍”，成為首個放松限購、限貸的省會城市。

隨后，同為省會城市的哈爾濱、福州和蘭州也先后對限售、限購政策進行了調整。

4月20日，湖南也宣布支持長沙具有大專及以上學歷就業人員落戶，并在長沙享有購房資格。

4月26日，沈陽市房產局和稅務局聯合發布通知，將個人住房轉讓增值稅免征年限由5年調整為2年。

4月25日，無錫市四部門發出通知，改善生育兩個孩子及以上家庭的居住條件。除上調了公積金貸款的最高限額外，還對限購政策進行了局部松綁，對生育兩個孩子及以上的無錫市戶籍居民家庭，可以在限購區域新增購買一套商品住房。

據機構統計，5月就有80余個城市出臺樓市松綁政策超140次。

5月9日，蘇州限購限售再放松，同天，汕頭市自然資源局組織起草《汕頭市國有建設用地開工、竣工逾期處置辦法（草案征求意見稿）》，進一步規范土地市場，促進土地節約集約利用。

5月17日，杭州非本市戶籍家庭提供12個月社保證明可購房。

5月22日，武漢二孩、三孩家庭增加買房資格，四大遠郊城區取消限購。

而作為全國關注度最高的一線城市之一的上海，這次也打開了政策工具箱。

5月29日，上海發布《上海市加快經濟恢復和重振行動方案》，并指出為促進房地產開發投資健康發展，建立房地產項目前期審批綠色通道，及時啟動新一批次市場化新建商品住房項目上市供應，進一步縮短前期開發、拿地、開工、銷售全流程時間。

值得關注的是，在各地政策密集出臺的背景下，市場信心開始建立，而信心傳導到市場仍需時間。知名學者胡金星在接受《中國房地產金融》采訪時表示，不同城市因城施策，背景是房地產開發企業爆雷或倒閉量的增加，政策適當放松對于房地產市場健康穩定發展有一定的作用，但也會加劇企業的分化。

因城施策特點明顯，“成色”

待驗證最近官方的各類表態，無疑在為房地產市場注入信心。從穩定市場和購房者預期等因素考慮，多地政策未來存在進一步調整的空間。

而從此輪政策調整的內容來看，因城施策特點明顯。以6月開局為例，6月1日當天，就有江西省宜春市、浙江省金華市浦江縣、江西省贛州市、山東省東營市等4地松綁購房政策。有實施購房補貼的，有降低商貸首付比例和利率的，還有降低公積金貸款首付比例和提高公積金貸款額度的。

實戰派地產運營策劃資深專家郭井立在接受《中國房地產金融》采訪時表示，先后出臺了一系列促進房地產市場平穩健康發展的“救市”政策，這一波集中開啟購房寬松通道的速度也是前所未有的。

“3月以來，全國多地陸續開啟寬松的購房政策，已經出臺促進合理住房需求的購房政策有浙江、福建、河南、安徽、北京、上海、天津、南京、杭州、蘇州、寧波、濟南、馬鞍山、青島、重慶、贛州、南通、鄭州、長春、昆明、保定、珠海、瀘州、紹興、延吉、淄博、福州、衢州、秦皇島、大連、綿陽、蘭州、臺州等省市。政策涉及面廣，包含放寬限購、限貸、限售、實行購房補貼、下調首付比例和房貸利率、還款延期等內容。”郭井立說道。

但郭井立也認為，我國房地產市場，政府的政策驅動力是很重要的，目前一系列“救市”政策的出臺，對房地產市場一定會起到促進作用。但必須明白的是，房地產市場的運行有其自身的規律，政策“救市”不是刺激投機，而是滿足剛性購房者的需要。一定要清晰地認識到，房地產市場已經進入新的發展階段了。

值得注意的是，有的地方的政策導向反而趨嚴。比如，汕頭市自然資源局日前組織起草《汕頭市國有建設用地開工、竣工逾期處置辦法（草案征求意見稿）》。一位業內資深人士對本刊記者表示，“當前經濟下行壓力持續加大，許多市場主體十分困難。發展是解決我國一切問題的基礎和關鍵。圍繞穩增長、促發展，日前國務院召開的‘穩住經濟大盤會議’進一步部署了一攬子措施，彰顯政策力度和強度，著力穩住經濟大盤。”

上述人士認為，草案征求意見稿的出臺與當前“穩住經濟大盤”的精神相悖。很明顯，房企顯然感受到了政策帶來的經營壓力。不過，該政策的出臺對當地未來投資環境與房地產市場的健康穩定發展是否帶來影響，尚待觀察。對此，本刊記者試圖聯系汕頭市自然資源局負責人，但汕頭市自然資源局辦公室的工作人員拒絕了記者的采訪要求。

各地政策導向不一，對于今后市場的走勢，胡金星認為，對于行業而言，會加快房地產開發企業的分化，并購重組數量會增加，導致市場集中度提高。因此，開發企業要加強戰略聯盟，要加快進行轉型思考與行動。

隨著地方政策力度持續加大，預計部分城市有望在下一輪修復中脫穎而出，6月將成為驗證各城市樓市“成色”的重要節點。

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