04 碧桂園海外投資收益不確定(壟斷陰影未除，失去左暉的貝殼還能走多遠？)

紀人根據MLS系統獲取房源，帶看成交。

現在的貝殼相當于Zillow與MLS的結合體。現在的MLS系統融合了美國90%以上的二手房源，不過其房源主要靠花錢去買，而貝殼早期主要靠人去數，現在它沒有公開公布房源信息的來源，估計多半也是靠買，從這點上貝殼與MLS逐漸趨同。

今后的貝殼要想擴大利潤來源，靠單純的吃差價和廣告也是不夠的，它也要像MLS一樣，從房產交易本身再分一杯羹，才能獲取其利益的最大化。從這個意義上講，你說貝殼吃了原告吃被告，是說得過去的。

但中國目前沒有一個統一的房源，各家房地產公司，只賣自己賣的房子，或者與少部分關系好的同業交換房源，但局限性很強。也正是因為這種情況，使消費者在房地產交易上變得事倍功半，也造成信息的不流通，產生因為不透明化而導致的房地產市場不規范，交易品質下降，客人花了錢，卻買不到滿意的房子。

而鏈家敢于開放自己的所有基因，服務過15萬經紀人8000門店的鏈家運營體系將會開放給加入貝殼的各大商家與經紀公司，這本身需要極大的魄力的。

鏈家的做法是賦能于行業，給同行完全一樣的鏈家基因，幫助良性運營。線上的流量質量應該有個全網提升，我們真實消費者才信。規矩的建立，今天的行業由經紀人損害客戶或者公司利益最多會被開除，換個公司繼續干，未來整個行業的應該是有一個共有的規矩的，經紀人想要長期職業化發展就要守規矩。改變經紀人和客戶的博弈關系，通過機制去讓客戶信任而不是話術去套路對方。平臺化也應當去保障經紀人的權益，需要有個組織去維護經紀人的利益。

“我們在做個球場，希望在這里踢球的人越來越多，規矩越來越好”，左暉曾用足球形容貝殼，在他看來，行業本質在發生變化，貝殼做的事情，是以店長和經紀人為中心在重筑整個行業生態。

貝殼高歌猛進

2015年，鏈家先后在成都、上海、北京、深圳、杭州等一二線發達城市以不同方式合并了伊誠地產、德佑地產、易家、中聯(地產)集團、北京高策等共計11家房地產中介企業。收購之后，鏈家的經紀人數量從5萬人猛增至近10萬人。

短短兩年時間，貝殼找房做到了中國最大的房產交易和服務平臺。

一切就緒，準備赴美上市。2020年8月13日，貝殼找房在紐交所敲鐘。招股書顯示，貝殼找房2019年實現GTV（交易總額）2.13萬億元，同比增長84.5%。在中國所有商業平臺中，其體量僅次于阿里巴巴。2020年其總營收達到705億元，同比增長53.2%，全年凈利潤為27.78億元。

招股書披露，本次IPO前，貝殼集團所有高管及其董事共持有公司51%的股份，其中左暉通過PropitiousGlobal Holdings Limited公司持有28.9%的股份，但擁有46.8%的投票權，為公司第一大股東。

另外，騰訊及其相關實體、軟銀旗下投資公司SVFII Shell Sub買粉絲 (Singapore) Pte.Ltd.、高瓴資本及其相關實體分別持有貝殼12.3%、10.2和5.3%的股份。

從目前來看，貝殼各項指標都處于房地產行業的極好段位。決定房產行業關鍵的現金流，貝殼在2017年至2019年儲備的現金及現金等價物分別為82億元、128億元和319億元。

上市首日，貝殼找房開盤價達到35.06美元/股，較發行價暴漲75%；最終收盤報37.44美元/股，漲幅超87%，總市值達422億美元。

上市后三個月左右，貝殼找房股價股價翻了200倍左右。2020年11月25日，貝殼找房又宣布完成20.5億美元增發。

貝殼上市后，股價最高點達79.4美元/股，市值940億美元，約為人民幣6000億元，幾乎相當于中國頭部房地產公司碧桂園、萬科、恒大市值之和。

壟斷陰影未除

4月10日，前58集團CEO姚勁波曾公開質疑貝殼找房“二選一”，呼吁國家對其進行處罰。與此同時，姚勁波還附上了兩張圖片，其一是貝殼找房APP中，房源信息下明確標有“獨家”標識；其二是一頁協議照片，照片內容顯示貝殼在合同中要求乙方“自愿”選擇獨家與貝殼合作。

針對此事，貝殼方面回應表示，自創立起，貝殼堅持依法經營，完善合規體系，以 科技 驅動行業良性發展。

實際上，伴隨著這幾年貝殼的發展，壟斷的質疑并非首次出現。貝殼找房CEO彭永東曾表示，貝殼是在做行業的基礎設施、規則，本身并沒有跟誰競爭，因此，不存在壟斷問題。

來源微博截圖

4月14日，市場監管總局集中公布互聯網平臺企業《依法合規經營承諾》(第三批)。愛奇藝、貝殼找房、當當、多點、去哪兒、搜狗、58同城、餓了么、閱文、阿里巴巴、貝貝網（第三批）

毫無疑問貝殼確實已經進入了總局監管的最高名單，而且是34家被“點名”的全國性互聯網平臺中唯一的房產中介平臺。不少人認為貝殼既做平臺網站又做經紀業務，相當于“既做裁判員又做運動員”。

5月8日，有媒體報道，目前貝殼找房平臺正在配合監管部門自檢自查，至于貝殼找房是否涉嫌壟斷，還需要詳盡的數據調查。如今，地方政府的調控之矛，也越來越多地指向貝殼。北京、上海、杭州、成都、深圳、蘇州、武漢、東莞……紛紛盯上貝殼，或者下架房源，或者提出二手房調控目標。

更早之前，2019年9月，浙江省金華百家房地產中介機構代表共同簽署了《反殼聯盟條約》，聯盟中530家門店喊出“反對壟斷，抵制不良競爭”；2020年4月，江蘇鹽城百家中介公司也以“抵制不良競爭”理由反抗貝殼系。

5月25日下午，路透社突然同時發布了一則消息，消息人士稱，最近幾周，國家市場監管總局一直在正式調查貝殼找房是否強迫房地產開發商只在其平臺上列出住房信息，包括鏈家和貝殼，也就是所謂的“二選一”。該調查尚未公開宣布。目前還不知道調查何時結束，也不知道它可能會給貝殼找房帶來什么影響。

根據《反壟斷法》，一個經營者在相關市場的市場份額達到二分之一的，可以推定經營者具有市場支配地位。由于房地產行業基本屬于在地交易，各類中介平臺會在不同的城市相互競爭。

從全國范圍看，貝殼所占比率目前還不到10%。貝殼找房CEO彭永東回應壟斷話題時曾表示，“我們2018年的市占率只有5.3%，2019年達到9.1%，今年大概達到了12%-13%。”

但在單一城市內，比如北京，左暉在2015年時就曾對媒體表示，鏈家在北京的市場份額約為55%—60%。這毫無疑問已夠得上壟斷標準。

貝殼旗下有包括鏈家、自如、德佑、中環、住商、21世紀不動產等多個品牌。在線下，貝殼擁有45.6萬經紀人與4.2萬家經紀門店；在線上，貝殼已經形成了2.26億套房源信息的樓盤字典庫，將交易和服務標準化。樓盤字典+經紀人，貝殼筑起了它的商業護城河。

靠線上、線下的合圍，很少有買房人能躲過貝殼之手。

盡管貝殼極力辯解，但人們還是從貝殼的行為上找到了壟斷因子。

有觀點認為，貝殼利用自身優勢地位在一些城市提高二手房交易傭金，十分“強勢”。據此前多家媒體報道，今年年初，貝殼在深圳、廣州、成都、鄭州、重慶等多個熱點城市將中介費由2%上調至3%，其中買家承擔2%，賣家承擔1%。

不僅消費者，連開放商也不放過。貝殼在天津的206個項目，渠道費為3%以上的項目竟然有122個，有18個項目的渠道費超過了5%。

據說，2017年的某個論壇上,一位清華大學教授對鏈家網CEO彭永東說：“你們的模式就是兩頭騙，騙完房東騙購房者。”

中信證券在去年7月發表的研報中指出，長期來看，貝殼能否真正定義房屋交易的基礎設施？這既是一個商業賽道的競爭問題，也是一個市場監管的問題。

左暉曾說，中國的中介費并不算高，大概在2.5%左右，美國、日本都是6%，南非是8%，香港雖然是2%但是有預支費用。

言下之意，貝殼的野心還只是八字一撇，中介費上漲仍有空間。

2021年4月，北京對鏈家、我愛我家等6家涉嫌炒作學區房的門店進行停業整改。違法違規行為包括：以隱瞞等不正當方式誘騙消費者交易、擅自對外發布房源信息。北京列舉了嚴打的行為，就包括房地產經紀機構制造緊張氣氛、炒作學區房、哄抬房價行為等。更早之前，鏈家在上海、北京曾實施“獨家代理”模式，推漲房價，被住建委叫停。

這里要說一下，我們前面講過，這里二手房傭金賣家買家雙承擔，實際上是貝殼商業模式中擺脫虧損走向正財務循環的一個趨勢，從本質上講，貝殼選擇這樣的商業模式，走到這一步就是無法避免的，但究竟是不是額外利用了其局部地區居于壟斷地位的商業支配，還需要進一步觀察。

風光并非永遠無限

貝殼如此風光，不能不引起行業巨頭高度警惕。

如果說姚勁波的58同城們在貝殼眼里已不足為慮的話，另兩家巨頭的進入則該引起貝殼的足夠警惕。

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