04 虛假貿易背景特征包括(虛假按揭貸款風險有哪些)

了虛假材料，即便銀行具體辦理業務的人員明知材料有假而予以上報，但其后的一系列環節均受該虛假事實所欺騙，從而向被告單位發放貸款500萬元，被告人何某某1、何某某實施了以欺騙手段取得貸款的行為，對辯護人提出的上述辯護意見不予采納。關于辯護人提出該筆貸款還有其他單位和個人擔保，銀行的貸款可以收回，不存在給銀行造成重大損失之辯護意見。經查：從案發至今，擔保單位和個人均沒有履行代為償還的義務，被告單位騙取貸款給銀行造成的重大損失是顯而易見的，且目前擔保單位和個人均無履行能力，故對辯護人的上述辯護意見不予采納。

主要辯點10：銀行明知貸款存在較大風險，但出于經營上的考慮，主動予以貸款或續貸，貸款人不構成犯罪

參考無罪案例：（2014）湖潯刑初字第410號

裁判理由：盈暉公司在2009年至2012年間多次向南潯銀行東遷支行申請貸款并續貸。相應證人的證言可證實，鋼材市場內的商戶貸款時系先向市場部提出，由市場部匯總后再向南潯銀行東遷支行申請。在2012年8月份，該行已知曉鋼材市場經營行情較差，貸款存在較大風險，但出于銀行經營上的考慮，仍在盈暉公司歸還貸款后予以續貸。公訴機關提交的證據尚不足以證明南潯銀行東遷支行在2012年8月份系因被告人肖國安提交虛假資料而陷入錯誤認識繼而發放貸款，故對公訴機關指控被告人肖國安犯騙取貸款罪，證據不足。

類似無罪案例：（2014）杭富刑初字第835號

主要辯點11：貸款人的欺騙行為與取得貸款間沒有因果關系，銀行沒有陷入錯誤認識，但出于經營需要，決定放貸

參考無罪案例：（2014）太刑初字第00162號

裁判理由：這兩筆貸款在獲得太湖縣農商行的批準后，城西支行作為貸款方與嚴煒簽訂了借款合同，太湖縣農商行系城西支行的上級，對貸款有最后決定權，根據該行出具的《關于對嚴煒在我行貸款行為的看法》，其明確表示之所以向嚴煒發放涉案兩筆貸款，是基于嚴煒對這兩筆貸款均依借款合同的約定提供了較完備的抵押擔保，如果嚴煒沒有提供抵押擔保，該行不會向嚴煒發放貸款，也就是說直接影響該行最終決定貸款給嚴煒，是其提供了相應的真實抵押擔保，即使嚴煒在申請貸款時有一些欺騙行為，如在《個人貸款客戶面談記錄》中沒有如實申報自己對外舉債、夸大收入及所承包工程規模之行為，但這些欺騙行為與其取得貸款間沒有因果關系，故被告人嚴煒相應獲取貸款的行為不構成騙取貸款罪，對被告人嚴煒及辯護人此項辯解和辯護意見予以采納。

六、未達立案標準

主要辯點12：未達到刑事責任的立案追訴標準，不構成犯罪

參考無罪判例：（2012）社刑初字第105號

裁判理由：關于起訴書指控被告人楊自套提供虛假擔保分別于2007年4月12日、5月24日騙取社旗縣農村信用合作聯社城區信用社貸款6萬元、3.5萬元共計9.5萬元，構成騙取貸款罪，本院認為，被告人楊自套雖有騙取貸款的行為和主觀故意，但數額達不到規定的追究騙取貸款罪刑事責任的立案追訴標準，故指控被告人楊自套構成騙取貸款罪不能成立。

類似無罪案例：（2012）金刑初字第84號

虛假按揭貸款風險有哪些

個人住房按揭貸款存在的風險

個人住房貸款風險有：

(一)個人住房貸款風險的內因則是貿易銀行貸款的操縱風險，主要有職員道德風險、貸款審查風險和貸后治理的風險。

1、職員道德風險

主要是指銀行貸款經辦職員由于個人原因或者某種利益關系，明知借款人提供的是虛假材料而不指出，導致借款人相關資料不真實，誤導貸款審批人。更有甚者，有個別經辦職員知法犯法，內外勾結，故意偽造相關材料，騙取銀行信貸資金。

2、貸款審查風險

貸款審查是個人住房貸款業務的重要環節。在貸款審查過程中，經辦職員風險意識不強，警惕性不高，對借款人的真實身份、收進情況、家庭狀況等相關情況了解不祥，對相關材料的真實性、正當性審查不嚴，流于形式，對有瑕疵的材料沒有認真調查核實。有的銀行為了擴大市場份額，采取競相降低貸款人的首付款比例，或者放松貸款人的審批條件，一味簡化手續，埋下了風險隱患。

3、貸后治理的風險

大部分貿易銀行對個人住房貸款的貸后治理參照公司類貸款的貸后治理模式，要求對每筆貸款定期檢查、報告。而個人住房貸款具有客戶分散、數目眾多等特點。隨著個人住房貸款業務的擴大和飛速發展，一個基層行往往有成百上千個客戶，客戶數目遠遠大于公司類貸款客戶的數目，假如沿用公司類貸款的貸后治理辦法，根本無法及時了解貸款客戶經濟及家庭變化的情況。當可能出現風險時，銀行就不能及時采取防范措施避免風險的發生。

(二)個人住房貸款業務風險的外因主要有“假按揭”風險、由于房屋發生瑕疵的風險和借款人的信用風險。

1、“假按揭”風險

“假按揭”是指房地產開發商采取欺詐的手段，利用虛構的房屋買賣關系獲得銀行的按揭貸款，從而達到套取銀行信貸資金的目的。自2003年下半年以來,國家出臺的一系列政策措施在一定程度上加劇了房地產企業的洗牌過程。很多中小開發商明顯感覺到資金壓力。在此情況下,很多開發商開始借"假按揭"之名套取銀行信貸資金。

2、由于房屋發生瑕疵的風險

假如開發商開發的房屋出現較嚴重的瑕疵，比如1、房屋有嚴重的質量題目，無常居住;2、住房面積縮水，以次充好，抬高房價，造成購房者的損失，導致購房者抵觸情緒大，而拖欠貸款;3、開發商沒有履行承諾，未及時完成消防等配套工程，推遲進住;4、開發商尚欠繳地價、配套費，拖欠工程款，未辦妥房產證，使部分業主拖欠貸款，放棄供樓，造成信貸風險;5、開發商為了售樓，過度地承諾。最常見的是開發商與業主簽訂返租協議，由于出租不理想或開發商拖欠返租款，使業主也拖欠銀行貸款;6、物業治理不善，造成業主與開發商的，使業主拖欠貸款加大信貸風險。這些都會導致借款人發生群體性的違約不還款的情況。

3、借款人的信用風險

目前由于全社會缺乏完善的個人信息治理體系，使得貿易銀行很難進行正確的風險判定。從信用風險的角度來看，一方面，個人住房貸款的順利回收與借款人的家庭、工作、收進、健康等因素的變化息息相關，借款人經濟狀況嚴重惡化導致不能定期或無力償還銀行貸款，或者因借款人死亡、喪失行為能力，借款人的繼續人放棄所購房屋，不愿還款，從而給銀行利益帶來損失的違約風險。另一方面，借款人還可能故意欺詐，通過偽造的個人信用資料騙取銀行的貸款，從而產生道德風險。現在，有很多借款人根本不具備定期還款的能力，其通過偽造個人信用資料騙取銀行的貸款購買房屋，再將該房屋出租，以租金收進還貸，一旦房屋無法出租，借款人也就無力繼續還款，給銀行帶來風險。

【風險以及對策】：

一、政策和行業周期風險

從1998年房改開始，中國房地產市場高速發展，其中有過鼓勵、有過輪番調控，經歷徹夜排隊的搶購潮，也經歷聚眾打砸的退房潮。因此，這是一個典型的政策和行業周期性產業，住房按揭業務也要順勢而為，降低這方面的風險。

1、宏觀調控政策合規風險

住房制度改革以來，房地產行業有效的拉動經濟增長和解決居民住房問題，“土地財政”模式也使地方政府大力支持發展房地產業，自1998年以來未有實質壓制性的調控政策，因此行業經歷了近10年的高速發展。

2006年，開始采用稅收措施進行調控，主要目的是壓縮需求;2007年則主要采用信貸、住房結構政策來進行調控，主要目的是增加供給尤其是增加中低收入居民住房的供給，同時壓縮不合理的需求。2006年以來，房產購買需求持續上升，銷售款回籠和流動性寬松，房產開發商也有比較充足的資金，購買囤積了大量的土地分段開發。

2007年7月，國家實施了“限外令”和9月份規定執行的提高第二套住房首付比例抑制住了投資性需求。接著國家開始明確完善住房保障制度，部分購房著開始進入觀望狀態，銷售量下降，新開樓盤資金回籠速度減慢。2007年底開始，面對各地房價暴漲的局面，在銀監會等監管部門的指導下，商業銀行的信貸政策趨緊，房產開發商獲得銀行資金的難度加大，開發貸款利率有所提高，社會資金價格也不斷上漲。

也暫停房企的IPO審批以及已上市房企的增發、發企業債等再融資行為。2009年受益于“四萬億”的經濟計劃，寬松政策讓房產市場迎來一波更迅猛的上漲。因此2011年前后，面對通脹壓力，央行連續上調存款準備金率和基準利率，收縮銀根，資金壓力空前。面對多管齊下的調控政策，很多房產開發商面臨內部資金流動性危機，被迫降低房價轉讓項目等“斷腕求生”，也有部分激進的房產開發商選擇“不陽光”甚至違規的方式獲取資金渡過難過，這是宏觀調控政策帶來的合規風險。

2、行業周期性風險

房地產行業是典型的資金密集型行業，具有投資大、周期長、供應鏈復雜等特點，導致房地產項目的開發建設具有慣性。在伴隨經濟長期發展的過程中，人多地少，置業投資等房產需求旺盛，人口周期、國家壟斷土地供給等因素，導致市場上房產長期供不應求，房價持續走強。

出于對房地產市場形勢的樂觀預測，金融機構和房地產投資機構加大對房地產的投資，并帶動其他行業投資機構進入房地產領域。隨著房地產投資者特別是炒家進一步涌入，各類房地產物業，尤其住宅價格上漲，租金飆升，同時房地產空置率大幅下降，房地產市場交易量快速上升，土地市場和各級房產交易市場均十分活躍，拿地熱情、物業開發與項目建設加速開展，進一步推動了房地產業的進一步擴張，交易數量增加，房地產價格也越漲越高，投機者及自用者均陷入“郁金香”式的瘋狂。

在持續的繁榮和瘋狂后，特別是三四線城市，房子多到一定數量，價格也漲到一定程度時，而住房真實需求的增長是比較穩定的，當供給數量增速大大超過真實需求增速時，根據西方經濟學的“需求-供給”曲線，會發生市場無法承受價格，部分敏銳的投機客率先撤出市場，同時社會關于限制炒房的聲音會加大，政府也開始關注并出臺一系列的控制措施，擊鼓傳花的游戲無法繼續，房價短期不會繼續增長甚至可能下跌，房產交易量也會縮減，需求明顯萎縮。而這時由于房地產行業開發周期長，基于樂觀預期競相拿地發展房地產業的企業由于開發慣性還會繼續增加供給，進一步導致房價下跌的預期，觀望情緒濃厚，交易更加低迷，這是周期性谷底。

隨著經濟發展，家庭裂變等剛性需求對存量房產的消耗，房地產市場又會迎來新的樂觀預期，再經歷瘋狂，也會再進入寒冬，這是行業的自然規律。國內也大致經歷了1998-2008年持續發展、2008-2009的行業低谷、2010-2013年的迅猛發展、2014-2015年的交易冷清、2015年又重回活躍等幾個周期，因此銀行分支機構在發展個人住房按揭貸款時，需充分預測這種周期性風險對當地的房產行業的影響，要有前瞻性的預測并做好“逆周期”的風險控制措施，例如在交易瘋狂的階段，強化申請人準入審查，提高首付比例等防控策略。

二、樓盤和開發商風險

從住房市場化改革開始，房地產行業獲得高速發展，早期進入的房地產公司賺得盆滿缽滿。因此，在利益驅動下，不少其它行業的公司跨行介入房產地產行業以期分得一杯羹，往往由于經驗欠缺、各方面情況預估不足引發項目開發失敗。因此銀行需要重點關注樓盤項目和開發商資質風險。

01、樓盤準入

銀行在樓盤項目審核階段需要關注的準入風險，包括非現場資料審查和在建工程現場走訪，了解擬合作樓盤所在區位、定位和環境等因素，是否出具結頂報告。工地現場走訪時

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