04 許家印的海外信托(真實資產9千億，比貝佐斯多1300億，世界首富非他莫屬，為何藏富？)

又將碧桂園重新定位為“高科技綜合性企業”，可以看出碧桂園做強主業及多元化發展的決心。

總的來看，相比其他激進多元化的房企，碧桂園多元化投資較為克制，并非盲目躍進而是和地產主業相互協同，且碧桂園財務指標還在持續優化。

在地產政策逐步回暖之際，地產江湖大洗牌后，碧桂園仍舊值得一看。

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相關問答：碧桂園負債率多少 2022 碧桂園剔除預收款的資產負債率為78.5%，凈負債率為49.7%，現金短債比為2.14倍。【拓展資料】碧桂園集團，即碧桂園控股有限公司（股份代號：***.hk），總部位于廣東省佛山市順德區，是中國最大的新型城鎮化住宅開發商。采用集中及標準化的運營模式，業務包含物業發展、建安、裝修、物業管理、物業投資、酒店開發和管理、以及現代農業、機器人；碧桂園提供多元化的產品以切合不同市場的需求。各類產品包括聯體住宅及洋房等住宅區項目以及車位及商鋪，同時亦開發及管理若干項目內的酒店，提升房地產項目的升值潛力。除此之外，同時經營獨立于房地產開發的酒店，2019年全年銷售金額7715億元，居中國房地產行業第一位。碧桂園于2007年4月20日在聯交所主板上市。上市不但為集團長遠健康發展提供了資金，也邁出了進入國際資本市場的成功一步。碧桂園在上市后備受市場認同——于2007年9月1日成為摩根士丹利資本國際環球標準指數成份股，于2007年9月10日晉身成為恒生綜合指數、恒生中國內地綜合指數及恒生中國內地流通指數成份股（現為恒生中國內地100）。加入成份股標志著資本市場對碧桂園作為香港股票市場重要部分的肯定，并強化肯定了碧桂園在國際資本市場的地位。碧桂園自創立以來，一直受惠于中國日趨興旺的經濟發展，并逐步走出廣東省，拓展至全國其他經濟高增長地區。截至2015年 12月31日，除廣東省外，碧桂園已于25個省/直轄市/自治區的多個策略性挑選地區擁有物業開發項目。自2011年12月，碧桂園成功進軍海外市場，在馬來西亞及澳大利亞擁有開發項目，策略性的拓展不僅進一步鞏固了碧桂園于廣東省的市場領導地位。而且發展了其他區域的業務，加強了品牌影響力。并充份體現了碧桂園的項目執行能力及開發模式的可復制性。展望未來，碧桂園將圍繞地產業務核心，通過金融化手段強化或整合地產產業鏈上的各項社區相關業務，完善覆蓋社區資源整合平臺，打造全生命周期產業鏈，充分釋放集團內資產價值，繼續鞏固并加強在行業中的地位。創始人楊國強手書《碧桂園是什么》和《我夢想中的碧桂園》，書中既提出了碧桂園的發展綱領，也展現了碧桂園的企業形象。相關問答：萬達減債2158億元，負債率降到60%，而其他房企負債率均超過80%，你怎么看？

房地產負債率高，這個是很正常的事情，目前萬達之所以把負債率降到60%，因為最近幾年萬達拋售了大量的資產用于還債，其目的就是為了轉型走輕資產發展道路，因為王健林不看好未來房地產市場的發展。

我們先來看一下目前一些房地產企業的負債率情況。

房地產一直是一個資金導向型的行業，資金就是房地產的命脈，通過高負債高杠桿一直是房地產開發商的生存技能，所以最近幾年很多房地產開發商都一直處于高負債的狀態，目前全國房地產開發商的平均負債率大概是在80%左右。

而排名前列的房地產開發商負債更是驚人。

截止2018年上半年，銷售額排名前5的開發商有息負債高達15850億元。 其中，中國恒大6762億元，碧桂園2945億元，萬科集團1794億，融創中國2098億元，保利地產2251億元。

房地產開發商未來將面臨很大的償債壓力，面臨不可預測的風險

過去幾年我國房價迅猛發展，開發商也賺得盆滿缽滿，也是在這種環境之下，開發商不斷的去加杠桿，不斷的去負債。

但目前我國樓市已經進入了一個轉折點，房價不可能像過去幾年那樣迅猛發展，甚至部分地區房價已經出現下降的趨勢，而在樓市不容樂觀的情況下，很多開發商的債務卻紛紛到期。

當前房企有息負債余額約為19.2萬億，規模最大的是房地產開發貸，其次是委托貸款、信托融資、信用債、并購貸、海外債和資產支持證券，分別為9.6萬億、2.8萬億、2.4萬億、2.2萬億、0.6萬億和0.3萬億。

這么高的債務是壓在房地產開發商頭上的一塊石頭，弄不好就把自己的腳砸到了，未來4年將是房地產負債兌付高峰期。2018 下半年到2021年到期規模分別為2.9萬億、6.1萬億、5.9萬億和3.4萬億，2023年及以后總計僅0.9萬億。

而這幾年估計也正好是我國房地產轉型以及改革的一個重要時間段，如果按照目前的房地產發展趨勢，開發商想像過去那樣高負債高杠桿開發，明顯是不可能的。

所以我們看到目前很多企業都在尋找資金過冬，通過降價促銷，盡快回流資金，另外還通過發行高息債券來融資。

比如前段時間，恒大就以13%左右的利率發行了18億美元的債券，其中許家印自己就認購了10億美元，從中可以看出，目前房地產行業融資很困難。

而在這種情況下，很多開發商都在紛紛尋找轉型之路。

萬達集團負債率降到60%，轉型初見成效

2017年的時候，萬達負債超過4000億一直是個熱點新聞，當時王健林被稱為中國的負債大王。

而為了降低債務，最近幾年萬達一直在出售各種資產用來償債。

我們先來看一下最近兩年萬達出售的一系列資產清單：

2017年7月19日，萬達與融創、富力上演了一場世紀交易：萬達將77家酒店賣給了富力地產，交易價格為199.06億元，以438.44億元將13個文旅酒店項目91%股權賣給了融創，合計金額為637.50億元。

隨后萬達相繼清空了英國、澳大利亞、美國、西班牙等多處海外資產，并將大多數業務移回國內。

比如以約為50000萬歐元出售了馬德里競技俱樂部17%股權；以3.15億出售澳洲黃金海岸項目及悉尼項目。

今年9月18日，萬達集團又出售位于芝加哥的摩天大樓，10月29日，萬達又將萬達文化管理100%股權出售給融創，融創的代價是支付62.81億元。

通過這一系列的資產處置，萬達集團在一年多的時間內，回籠了將近2000億的資金，大大減輕了還債的壓力。

王健林和萬達的轉型是一個明智的選擇

首先我們不得不佩服老王的眼光和魄力，這幾年中國房地產高速發展，很多開發商都紛紛在擴大版圖，所以我們看到很多開發商都是高負債，高杠桿。

但就在中國房地產高速發展的這幾年，王健林卻在謀求轉型縮減房地產業務，而且目前已經初見成效。

我們以2017年萬達各項業務收入為例：

2017年萬達集團收入總共是2273.7億元，這里面商業地產收入1125.4億元，文化集團收入637.81億元，影視集團收入532億元，金融集團收入321.2億元，網絡科技集團收入58.6億元，其他業務130.7億元。

也就是說，目前跟房地產有關的業務收入只占到萬達集團的50%左右，另外的50%是由新業務貢獻的，而房地產業務當中，租金又占了一部分，所以目前萬達集團非房地產項目開發的業務收入大概是64%左右，這個比例要遠遠高出其他房地產開發商。

比如2017年恒大營業收入是3110.2億，這里面至少百分之90%以上的收入是來源于房地產。

所以盡管目前恒大的規模比萬達大，但是未來的發展潛力不一定比萬達好。

現在回過頭來看下王健林出售各種資產用于償還債務，降低企業負債壓力，走輕資產道路是一個很明確的選擇，至少他看見了未來中國房地產的道路不是很明朗。

為什么有些富人不去買股票？

有些富人不去買股票的原因很多。

我先舉幾個例子：

我同學的父親是水產公司經理。他手中有一部分余錢時，他會投資養魚塘。因為他對水產之類比較熟悉，對市場的銷售養殖這個供應鏈業務比較懂。這時你與他討論股票，他肯定不會理你。因為做養魚塘對他來說幾乎是穩定賺錢的事情，而炒股他一竅不通。誰又愿意把錢投到自己不熟悉的事情上呢？

后來他退休以后，手中的錢就買股票了。結果一套10年才出來。這進一步使他認識到炒股票的風險。

還有一位很出名的經濟學家，經常在電視上做節目聊金融。但是他從來不買股票。因為他知道股票的風險。他的閑余資金一般是投入到房地產中。其實很多的經濟學家都不炒股票，因為經濟學家很理性，懂得股票的風險。他們寧肯鉆研學術。

我的一位朋友資產上億，是他也從來不買股票，他的資金都用來做工廠。他經營電熱板生意。很多年了，越做越大。因為他不懂股票，也對股票不感興趣。

相反他的弟弟非常喜歡炒股票。他的弟弟做股票有20多年了，雖然一直沒有賺多少錢，但是非常喜歡，現在還依然持有很多股票。他的弟弟比他窮一些，資產數千萬。

而普通人由于投資途徑較少，資金有限，所以普通人中很大一部分人投資股票。

所以富人不買股票的原因很復雜。有些富人即使買股票也只是配置一部分，他們還有其他的財富增值途徑。這樣做的好處是可以分散風險，使自己的財富穩定增值。

其實這個問題有些極端。

并不是所有的富人都不去買股票，只是有大部分的富人買的股票占比非常少而已。

就好比我一個朋友，他是做土建生意的，身價過億，他也買股票啊。

他自己持有了將近500萬的股票市值，就放在那里不動。

雖然500萬對于普通人來說很多，但是對于他來說，資產占比并不大，也就算一門投資吧。

你會發現，大部分的富人都有著一個固定的思維，那就是不在不熟悉的領域里投入太多的資金！

就好比，做股票致富的人，不太會去創業；

而創業致富的人，不太會去涉及股票；

因為術業有專攻，人的能力和精力都是有限的，不可能處處開花，也不可能什么地方都賺到錢，因此，不是富人不去買股票，是因為他們有自己更好的，更有把握的賺錢方式，自然也就取重避輕了。

我把這種行為，稱之為“理智”！

而對于大部分的普通人來說，其實是非常“不理智”的，就好比明明自己是一個新人散戶，是一個還沒有摸透股市規律，學習到股市投資的新人，就敢于拿出所有的積蓄，甚至“杠桿”進入股市買股票。

那么結果一定是輸多贏少。

因此，想要成為富人，想要在股市里投資獲得持續盈利，你就必須考慮到風險第一，盈利第二的道理。

這個世界最大的公平在于：當一個人的財富大于自己認知的時候，這個 社會 就會有100種方法來收割你，直到你的認知和財富相互匹配為止。

富人之所以越來越富，因為他們知道自己應該在哪一個領域花精力，花功夫，投入大量的資產，而不是去貿然嘗試那些自己不熟悉的領域，甚至投入巨大的資產。

這就是“理智”和“風控”！

有些富人不去買股票和有些錢不多的人會去買股票是一樣的道理，只是個概率而已，可能不是自己直接買、買了沒讓外人知道的，不買的話也有不買的道理。

我們把這里說到的富人定義為事業有成的成功人士，既然是事業有成，那么使之富有并保持的自然是這個事業，這也是最擅長的，誰不是把時間精力重點花在重要的事上。

除了投資在事業上，富人接觸到的投資品可能也相對較多一點，與其把錢投在股票里花了大把的時間還弄不好，就不如做其他的選擇了。

打江山難，守江山更難，能賺到這么富足也不是輕而易舉的，當自己擁有了一定的財富之后，怎么樣能夠守住或者提升就成了主要考慮的。

守財的過程中，因為已經不再需要有那種一夜暴富之類的舉動，所以，“穩”字當頭，對于風險性較大的可能會少量的嘗試，最后對比投入和收獲。即使做股票這樣的，也未必會自己花大量的時間和精力來琢磨。

因此，作

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