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04 許家印海外信托規模(2019“燒錢”不止,2020“財”在何方)
Instagram刷粉絲, Ins買粉絲自助下單平台, Ins買贊網站可微信支付寶付款2024-06-24 14:48:36【】4人已围观
简介我們先來看一下目前一些房地產企業的負債率情況。房地產一直是一個資金導向型的行業,資金就是房地產的命脈,通過高負債高杠桿一直是房地產開發商的生存技能,所以最近幾年很多房地產開發商都一直處于高負債的狀態,
我們先來看一下目前一些房地產企業的負債率情況。
房地產一直是一個資金導向型的行業,資金就是房地產的命脈,通過高負債高杠桿一直是房地產開發商的生存技能,所以最近幾年很多房地產開發商都一直處于高負債的狀態,目前全國房地產開發商的平均負債率大概是在80%左右。
而排名前列的房地產開發商負債更是驚人。
截止2018年上半年,銷售額排名前5的開發商有息負債高達15850億元。 其中,中國恒大6762億元,碧桂園2945億元,萬科集團1794億,融創中國2098億元,保利地產2251億元。
房地產開發商未來將面臨很大的償債壓力,面臨不可預測的風險
過去幾年我國房價迅猛發展,開發商也賺得盆滿缽滿,也是在這種環境之下,開發商不斷的去加杠桿,不斷的去負債。
但目前我國樓市已經進入了一個轉折點,房價不可能像過去幾年那樣迅猛發展,甚至部分地區房價已經出現下降的趨勢,而在樓市不容樂觀的情況下,很多開發商的債務卻紛紛到期。
當前房企有息負債余額約為19.2萬億,規模最大的是房地產開發貸,其次是委托貸款、信托融資、信用債、并購貸、海外債和資產支持證券,分別為9.6萬億、2.8萬億、2.4萬億、2.2萬億、0.6萬億和0.3萬億。
這么高的債務是壓在房地產開發商頭上的一塊石頭,弄不好就把自己的腳砸到了,未來4年將是房地產負債兌付高峰期。2018 下半年到2021年到期規模分別為2.9萬億、6.1萬億、5.9萬億和3.4萬億,2023年及以后總計僅0.9萬億。
而這幾年估計也正好是我國房地產轉型以及改革的一個重要時間段,如果按照目前的房地產發展趨勢,開發商想像過去那樣高負債高杠桿開發,明顯是不可能的。
所以我們看到目前很多企業都在尋找資金過冬,通過降價促銷,盡快回流資金,另外還通過發行高息債券來融資。
比如前段時間,恒大就以13%左右的利率發行了18億美元的債券,其中許家印自己就認購了10億美元,從中可以看出,目前房地產行業融資很困難。
而在這種情況下,很多開發商都在紛紛尋找轉型之路。
萬達集團負債率降到60%,轉型初見成效
2017年的時候,萬達負債超過4000億一直是個熱點新聞,當時王健林被稱為中國的負債大王。
而為了降低債務,最近幾年萬達一直在出售各種資產用來償債。
我們先來看一下最近兩年萬達出售的一系列資產清單:
2017年7月19日,萬達與融創、富力上演了一場世紀交易:萬達將77家酒店賣給了富力地產,交易價格為199.06億元,以438.44億元將13個文旅酒店項目91%股權賣給了融創,合計金額為637.50億元。
隨后萬達相繼清空了英國、澳大利亞、美國、西班牙等多處海外資產,并將大多數業務移回國內。
比如以約為50000萬歐元出售了馬德里競技俱樂部17%股權;以3.15億出售澳洲黃金海岸項目及悉尼項目。
今年9月18日,萬達集團又出售位于芝加哥的摩天大樓,10月29日,萬達又將萬達文化管理100%股權出售給融創,融創的代價是支付62.81億元。
通過這一系列的資產處置,萬達集團在一年多的時間內,回籠了將近2000億的資金,大大減輕了還債的壓力。
王健林和萬達的轉型是一個明智的選擇
首先我們不得不佩服老王的眼光和魄力,這幾年中國房地產高速發展,很多開發商都紛紛在擴大版圖,所以我們看到很多開發商都是高負債,高杠桿。
但就在中國房地產高速發展的這幾年,王健林卻在謀求轉型縮減房地產業務,而且目前已經初見成效。
我們以2017年萬達各項業務收入為例:
2017年萬達集團收入總共是2273.7億元,這里面商業地產收入1125.4億元,文化集團收入637.81億元,影視集團收入532億元,金融集團收入321.2億元,網絡科技集團收入58.6億元,其他業務130.7億元。
也就是說,目前跟房地產有關的業務收入只占到萬達集團的50%左右,另外的50%是由新業務貢獻的,而房地產業務當中,租金又占了一部分,所以目前萬達集團非房地產項目開發的業務收入大概是64%左右,這個比例要遠遠高出其他房地產開發商。
比如2017年恒大營業收入是3110.2億,這里面至少百分之90%以上的收入是來源于房地產。
所以盡管目前恒大的規模比萬達大,但是未來的發展潛力不一定比萬達好。
現在回過頭來看下王健林出售各種資產用于償還債務,降低企業負債壓力,走輕資產道路是一個很明確的選擇,至少他看見了未來中國房地產的道路不是很明朗。
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