04 貿易買粉絲用地可以做什么項目(立項依據包括哪些)

地方經貿合作示范區、青島西海岸新區探索取消施工圖審查或縮小審查范圍，2020年12月底前全省依法取消，實行告知承諾制和設計人員終身負責制，推行勘察設計責任保險制度。

三、南京市

2019年9月3日，南京市城鄉建設委員會下發關于印發《南京市關于優化新建社會投資簡易低風險項目審批服務的實施意見》的通知，對社會投資簡易低風險項目進行以下改革：

1

取消施工圖審查；

2

除特殊建設工程和人員密集場所外，取消消防驗收及備案；

3

取消設計方案審查；

4

取消人防、交通、竣工檔案驗收，以及水、電、氣等工程驗收。

四、青島市

2019年9月12日，青島西海岸新區管委辦公室發布《關于進一步提高項目建設行政審批效能的通知》，提出：

1

自2019年9月12日起，青島西海岸新區轄區內所有建設工程實行勘察設計質量安全承諾制。

2

建設單位在辦理消防、人防、施工許可等行政審批手續時，提交建設、勘察、設計單位共同簽署的《勘察設計質量安全承諾書》，不再要求提交《施工圖設計文件審查合格書》。

五、山西省

2019年7月，山西省住建廳發布《關于進一步深化施工圖審查制度改革 加強勘察設計質量管理的意見（試行）》的通知，提出：

1

2019年7月1日起，施行建設、勘察設計單位質量承諾制和重要工程施工圖專家論證制，嚴格落實質量終身責任制，取消現行的房屋建筑和市政基礎設施工程社會中介機構施工圖審查環節，全省施工圖審查機構停止承接新的審查業務，已承接的按照原程序完成審查。

2

實行勘察設計質量承諾制。全省房屋建筑和市政基礎設施工程申領施工許可證時，要提交勘察設計質量承諾書。

六、廣州市

2019年8月26日，廣州市政府下發《關于印發廣州市進一步深化工程建設項目審批制度改革實施方案的通知》，提出：

1

探索取消政府投資類的房屋建筑工程、市政基礎設施工程的施工圖設計文件審查，強化建設單位主體責任，建設單位可根據項目實際情況，自行決定是否委托第三方開展施工圖設計文件審查，建設單位出具承諾函、提交具備資質設計單位及注冊設計人員簽章的施工圖，可以申請施工許可核準。

2

政府投資類的大型房屋建筑工程和大中型市政基礎設施工程，初步設計（含概算）由行業主管部門負責審查并批復；政府投資類的中小型房屋建筑工程和小型市政基礎設施工程，由建設單位組織初步設計審查并出具技術審查意見，無須報行業主管部門批復。

七、浙江省

2019年7月，浙江省住建廳發布《關于深化房屋建筑和市政基礎設施工程施工圖審查制度改革的指導意見（征求意見稿）》：

1

法律、法規、規章和國務院沒有明確規定作為施工圖審查內容的行政管理要求，一律不得作為審查內容；

2

除以下三類工程之外，其他房建和市政工程實行自審備案制：結構安全要求較高的建設工程；國家規定需要進行消防設計審查的特殊建設工程、人民防空工程、單獨進行防雷裝置設計審核的建設工程；建成后用于銷售或者出租的住宅、商業、辦公建筑（包括保障性住房）。

3

對實行自審備案制的建設工程，市、縣（市、區）建設部門要在基坑開挖前對施工圖進行全面事后檢查；

4

對實行自審備案制的建設工程，市、縣（市、區）建設部門要在基坑開挖前對施工圖進行全面事后檢查；

5

不適用自審備案的房屋建筑工程，可以對地下、地上部分（以一層底板頂面為界）分階段進行施工圖審查。

大型商業房地產項目適宜哪些融資模式

第一條融資渠道：

在商業地產開發企業應在看中地塊后，通常會進行前期的研究并根據項目的實際情況選擇合適的戰略合作伙伴，然而，在成立項目公司后應遵“訂單式地產模式”原則必須先與目標主力店商戶、次主力店商戶及品牌商戶進行依次談判簽約，并要求其交納保證金，這樣可作為企業的融資渠道之一；

第二條融資渠道：

對于項目的開發周期應做好財務預算與投入產出分析，并將第一期開發商業地產項目如商鋪按揭或進行抵押套現，或將開發的項目抵押貸款抑或套現進行經營的周轉或接著開發第二期或三期的項目；

第三條融資渠道：

商業抵押貸款和定期抵押貸款。這是提供給房地產項目的，區別在于還款方式有區別，如先還利息，有寬限期后，開始還本金，這樣可以減低還款壓力；

第四條融資渠道：

隨著改革的深入，外資銀行將逐漸在國內開展業務，因此，融資渠道將有所拓寬，如建筑貸款、開發貸款，這是新推行的模式，在產權方面，目前外資銀行對于長期的貸款必須提供物業的產權證，但是建筑貸款只需要初級證就可以；

第五條融資渠道：

根據項目的實際需要與否，可考慮與海外房產信托基金合作開發；在這里需要特別指出的是信托公司首要是“安全性”，拿出什么作為擔保，讓投資者感覺安全，信托公司追求穩健的，安全是第一位的，其次是“收益性”，項目的可行性、發展空間、市場前景等，都關系到項目的盈利性。最后是“流動性”，這完美地體現了金融產品的特點。買賣是雙方自愿的，投資者可以獲得多少盈利，關系到融資是否成功。

第六條融資渠道

大型商業地產集團類的特殊融資模式：

針對特大型商業項目的融資，除采用上述融資渠道外，大型商業地產開發集團可視項目的實際情況采取特殊渠道的融資模式，具體操作為：

第一步，首先在資本市場上尋找一些陷入虧損的上市公司B，然后通過控股集團下屬公司A控制其上市公司B，當找到合適的開發項目時，在地產開發企業的控制下，A與B共同出資成立地產項目公司C。項目啟動初期由上市公司承擔大部分成本及風險。一般方法是，在項目啟動之初，上市公司B持有C的絕大部分股權；A僅占小股。接下來，公司C預付土地出讓金、獲得“四證“(國有土地使用權證、建設用地規模許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證)，成立房地產項目開發公司D。按照2003年央行出臺的121號文件規定，預付的土地出讓金必須是自有資金，但實際操作中，公司C預付的土地出讓金通常來自于銀行的貸款，由上市公司提供擔保。而通常只需先期投入總投資額的30%，即可啟動項目，滾動發展。其中，土地出讓金占相當大的比重，一般會占到總投資額的10%－30%。

在預付了土地出讓金，取得“四證“后，公司D即可申請銀行開發貸款，用于設計規劃等項目費用，一般由其母公司C或上市公司提供擔保。同時，建筑施工企業進入并墊資施工費用，而墊資施工往往是建筑施工企業中標的主要條件。其中，建筑安裝企業墊資數量視施工進度而異，一般，在項目完成時，墊資數量可能占到建筑安裝成本的50%。由于上市公司對C公司絕對控股并成為資金的主要來源，因而承擔著大部分成本及風險。而這部分風險其實又由銀行來承擔。

第二步，回籠預售款前后，攤薄上市公司所持股權。按照原政策規定，必須在住宅主體結構封頂、高層完成2／3后才能進入銷售階段，對購房者才可發放按揭貸款。但在實際運作中，往往剛剛興建甚至在規劃階段就開始預售，預售資金用于后期項目建設等(但會計上這部分收入并不能入帳，所以在上市公司的財務報表中反映不出來這一塊)。在預售后不久，公司A即開始大幅度增資，其追加資金則可能利用預售收入，即A以其他資金(大多是銀行貸款)追加投資，取得對公司C的絕對控股地位。增資完后，再把預售款轉到公司A；被A控制的上市公司B卻不追加投資，其股權被稀釋，只能獲得投資收益。

第三步，項目竣工，公司A享有大部分收益。項目竣工后，公司C以項目總投資額30%的投入，獲得總銷售額30%的毛利或者18%的凈利潤。按照對公司C的股權比例進行利潤分成，A獲得大部分利潤，上市公司B承擔了初期高成本及風險(實際上這部分風險主要由銀行來承擔)，最終卻獲得了小部分利潤。

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