04 貿易背景不真實是違規放貸嗎(個人住房按揭貸款存在的風險)

需要注意的問題

受托支付存在好處

受托支付有助于提高商業銀行強化科學的貸款全流程管理貸款發放的質量，也有利于管理，可以真正實現貸款管理商業銀行增強貸款風險管理模式從粗放型走向精細化。

顯風險和收益平衡之博弈

其一，在降低貸款挪用風險的同時，將對借款人的收益產生影響。有商業銀行人士稱，目前，對于項目貸款，企業可以一次性提完，用與不用，如何使用，由企業自主決定。

在此情況下，借款人在項目建設的過渡期內，可以做一些增加收益的業務，如轉存銀行、購買理財產品等。但采用受托支付后，借款人不可能一次性提款，短期操作的空間將被壓縮。

七哪些貸款需要受托支付

交易對象明確，貸款用途清晰的，都要采用受托支付。只有貸款交易對象不明確，貸款金額在30萬以下，才能使用自主支付。

八什么是受托支付其基本要求是什么

一、定義：

受托支付是貸款資金的一種支付方式，指貸款人內（依法設立的銀行業容金融機構）根據借款人的提款申請和支付委托，將貸款資金支付給符合合同約定用途的借款人交易對象。

二、目的及適用情況：

目的是為了減小貸款被挪用的風險。受托支付目前適用的情況是：貸款資金單筆金額超過項目總投資5%或超過500萬元人民幣。

三、意義：

有助于提高商業銀行強化科學的貸款全流程管理貸款發放的質量，也有利于管理，可以真正實現貸款管理商業銀行增強貸款風險管理模式從粗放型走向精細化。

九個貸要采用貸款人受托支付的方式中的受托支付是什么意思

簡單的說，就是企業申請貸款審核流程中便指定貸款款項相應劃款對象（收款人），貸款發放后，銀行按照合同約定將貸款款項直接劃轉至指定收款人的操作。

十什么是貸款人受托支付

貸款人受托支付是指貸款人根據借款人的提款申請和支付委托，將貸款資金支付給版符合合同約定用途的借款人權交易對象。09年7月30日銀監會就在其網站上公布了《流動資金貸款管理暫行辦法》征詢意見稿，按要求，單筆支付超過借款合同金額的30％，且超過100萬元人民幣的,必須采取貸款人受托支付

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銀監會會凍結貸款嗎？

不會。

1、銀保監會的主要作用是督管銀行業和保險業，從而保護消費者的合法權益。用戶的貸款資金，如果被凍結了，那是用戶不符合貸款條件，由貸款機構凍結的。只要用戶后續符合貸款條件，或者主動申請解凍，都是有可能解除凍結。

2、銀監會及其派出機構均無權凍結任何單位或個人的銀行賬戶。

如果用戶的貸款資金被凍結了，一種情況是用戶不符合貸款條件，由貸款機構凍結的。只要用戶后續符合貸款條件，或者主動申請解凍，是有可能解除凍結的。另外一種情況就是貸款機構沒有足夠的放款資金，才會出現凍結貸款資金的情況。

3、銀監會是以前的叫法，現在全稱是中國銀行保險監督管理委員會，簡稱中國銀保監會或銀保監會。銀保監會于2018年正式掛牌成立，主要工作職責包括依照法律法規統一監管銀行業與保險業，維護銀行業與保險業的合法合規、穩健運行，防范和化解金融風險，保護金融消費者合法權益以及維護金融穩定。

拓展資料

4、銀保監會的具體職能具體可分為以下方面：

(1)對全國的銀行業和保險業進行統一的監督管理，維護銀行業和保險業合法、穩健運行。對派出機構實行垂直領導。

(2)對出現違法違規行為的銀行或保險公司依法進行查處。

(3)對銀行業、保險業的組織機構及業務范圍實行準入管理，審查高級管理人員的任職資格，制定銀行業和保險業的從業人員行為管理規范。

(4)統一編制全國銀行業和保險業監管數據報表，并按照國家的相關規定進行發布。

(5)建立我國銀行業和保險業的風險監控、評價和預警體系，對銀行業和保險業的運行狀況進行跟蹤分析，做到及時的監測和預測。

(6)打擊非法金融活動，負責非法集資的認定、查處和取締以及相關組織協調工作。總的來說，銀保監會的主要職責就是依照法律法規監管銀行和保險公司正常運轉的同時，也會對消費者的合法權益進行保障。

個人住房按揭貸款存在的風險

個人住房按揭貸款存在的風險

個人住房貸款風險有：

(一)個人住房貸款風險的內因則是貿易銀行貸款的操縱風險，主要有職員道德風險、貸款審查風險和貸后治理的風險。

1、職員道德風險

主要是指銀行貸款經辦職員由于個人原因或者某種利益關系，明知借款人提供的是虛假材料而不指出，導致借款人相關資料不真實，誤導貸款審批人。更有甚者，有個別經辦職員知法犯法，內外勾結，故意偽造相關材料，騙取銀行信貸資金。

2、貸款審查風險

貸款審查是個人住房貸款業務的重要環節。在貸款審查過程中，經辦職員風險意識不強，警惕性不高，對借款人的真實身份、收進情況、家庭狀況等相關情況了解不祥，對相關材料的真實性、正當性審查不嚴，流于形式，對有瑕疵的材料沒有認真調查核實。有的銀行為了擴大市場份額，采取競相降低貸款人的首付款比例，或者放松貸款人的審批條件，一味簡化手續，埋下了風險隱患。

3、貸后治理的風險

大部分貿易銀行對個人住房貸款的貸后治理參照公司類貸款的貸后治理模式，要求對每筆貸款定期檢查、報告。而個人住房貸款具有客戶分散、數目眾多等特點。隨著個人住房貸款業務的擴大和飛速發展，一個基層行往往有成百上千個客戶，客戶數目遠遠大于公司類貸款客戶的數目，假如沿用公司類貸款的貸后治理辦法，根本無法及時了解貸款客戶經濟及家庭變化的情況。當可能出現風險時，銀行就不能及時采取防范措施避免風險的發生。

(二)個人住房貸款業務風險的外因主要有“假按揭”風險、由于房屋發生瑕疵的風險和借款人的信用風險。

1、“假按揭”風險

“假按揭”是指房地產開發商采取欺詐的手段，利用虛構的房屋買賣關系獲得銀行的按揭貸款，從而達到套取銀行信貸資金的目的。自2003年下半年以來,國家出臺的一系列政策措施在一定程度上加劇了房地產企業的洗牌過程。很多中小開發商明顯感覺到資金壓力。在此情況下,很多開發商開始借"假按揭"之名套取銀行信貸資金。

2、由于房屋發生瑕疵的風險

假如開發商開發的房屋出現較嚴重的瑕疵，比如1、房屋有嚴重的質量題目，無常居住;2、住房面積縮水，以次充好，抬高房價，造成購房者的損失，導致購房者抵觸情緒大，而拖欠貸款;3、開發商沒有履行承諾，未及時完成消防等配套工程，推遲進住;4、開發商尚欠繳地價、配套費，拖欠工程款，未辦妥房產證，使部分業主拖欠貸款，放棄供樓，造成信貸風險;5、開發商為了售樓，過度地承諾。最常見的是開發商與業主簽訂返租協議，由于出租不理想或開發商拖欠返租款，使業主也拖欠銀行貸款;6、物業治理不善，造成業主與開發商的，使業主拖欠貸款加大信貸風險。這些都會導致借款人發生群體性的違約不還款的情況。

3、借款人的信用風險

目前由于全社會缺乏完善的個人信息治理體系，使得貿易銀行很難進行正確的風險判定。從信用風險的角度來看，一方面，個人住房貸款的順利回收與借款人的家庭、工作、收進、健康等因素的變化息息相關，借款人經濟狀況嚴重惡化導致不能定期或無力償還銀行貸款，或者因借款人死亡、喪失行為能力，借款人的繼續人放棄所購房屋，不愿還款，從而給銀行利益帶來損失的違約風險。另一方面，借款人還可能故意欺詐，通過偽造的個人信用資料騙取銀行的貸款，從而產生道德風險。現在，有很多借款人根本不具備定期還款的能力，其通過偽造個人信用資料騙取銀行的貸款購買房屋，再將該房屋出租，以租金收進還貸，一旦房屋無法出租，借款人也就無力繼續還款，給銀行帶來風險。

【風險以及對策】：

一、政策和行業周期風險

從1998年房改開始，中國房地產市場高速發展，其中有過鼓勵、有過輪番調控，經歷徹夜排隊的搶購潮，也經歷聚眾打砸的退房潮。因此，這是一個典型的政策和行業周期性產業，住房按揭業務也要順勢而為，降低這方面的風險。

1、宏觀調控政策合規風險

住房制度改革以來，房地產行業有效的拉動經濟增長和解決居民住房問題，“土地財政”模式也使地方政府大力支持發展房地產業，自1998年以來未有實質壓制性的調控政策，因此行業經歷了近10年的高速發展。

2006年，開始采用稅收措施進行調控，主要目的是壓縮需求;2007年則主要采用信貸、住房結構政策來進行調控，主要目的是增加供給尤其是增加中低收入居民住房的供給，同時壓縮不合理的需求。2006年以來，房產購買需求持續上升，銷售款回籠和流動性寬松，房產開發商也有比較充足的資金，購買囤積了大量的土地分段開發。

2007年7月，國家實施了“限外令”和9月份規定執行的提高第二套住房首付比例抑制住了投資性需求。接著國家開始明確完善住房保障制度，部分購房著開始進入觀望狀態，銷售量下降，新開樓盤資金回籠速度減慢。2007年底開始，面對各地房價暴漲的局面，在銀監會等監管部門的指導下，商業銀行的信貸政策趨緊，房產開發商獲得銀行資金的難度加大，開發貸款利率有所提高，社會資金價格也不斷上漲。

也暫停房企的IPO審批以及已上市房企的增發、發企業債等再融資行為。2009年受益于“四萬億”的經濟計劃，寬松政策讓房產市場迎來一波更迅猛的上漲。因此2011年前后，面對通脹壓力，央行連續上調存款準備金率和基準利率，收縮銀根，資金壓力空前。面對多管齊下的調控政策，很多房產開發商面臨內部資金流動性危機，被迫降低房價轉讓項目等“斷腕求生”，也有部分激進的房產開發商選擇“不陽光”甚至違規的方式獲取資金渡過難過，這是宏觀調控政策帶來的合規風險。

2、行業周期性風險

房地產行業是典型的資金密集型行業，具有投資大、周期長、供應鏈復雜等特點，導致房地產項目的開發建設具有慣性。在伴隨經濟長期發展的過程中，人多地少，置業投資等房產需求旺盛，人口周期、國家壟斷土地供給等因素，導致市場上房產長期供不應求，房價持續走強。

出于對房地產市場形勢的樂觀預測，金融機構和房地產投資機構加大對房地產的投資，并帶動其他行業投資機構進入房地產領域。隨著房地產投資者特別是炒家進一步涌入，各類房地產物業，尤其住宅價格上漲，租金飆升，同時房地產空置率大幅下降，房地產市場交易量快速上升，土地市場和各級房產交易市場均十分活躍，拿地熱情、物業開發與項目建設加速開展，進一步推動了房地產業的進一步擴張，交易數量增加，房地產價格也越漲越高，投機者及自用者均陷入“郁金香”式的瘋狂。

在持續的繁榮和瘋狂后，特別是三四線城市，房子多到一定數量，價格也漲到一定程度時，而住房真實需求的增長是比較穩定的，當供給數量增速大大超過真實需求增速時，根據西方經濟學的“需求-供給”曲線，會發生市場無法承受價格，部分敏銳的投機客率先撤出市場，同時社會關于限制炒房的聲音會加大，政府也開始關注并出臺一系列的控制措施，擊鼓傳花的游戲無法繼續，房價短期不會繼續增長甚至可能下跌，房產交易量也會縮減，需求明顯萎縮。而這時由于房地產行業開發周期長，基于樂觀預期競相拿地發展房地產業的企業由于開發慣性還會繼續增加供給，進一步導致房價下跌的預期，觀望情緒濃厚

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