05 南京迎宏貿易有限公司財務電話(廣東省揭陽市揭東區位于哪個省哪個市)

10 房地產企業如何管理好成本 1

3 萬科成本管理模式基本構架 1

責任成本管理 責任成本體系通過確定責任主體和評價部門，通過技術經濟指標的目標設定、執行和考核，來保證整體成本的合理性和先進性

責任成本管理體系要素：（1）責任范圍；（2）責任人；（3）評價標準；（4）評價人 1) 責任成本體系建立目的：令全員實施自覺的成本管理行為

2) 責任成本前提——合理的架構分工 分工與責任是責任成本管理的兩大要素

怎么樣是分工呢？在萬科大體上設置如下部門： 成本管理部：財權的控制活動多過業務活動；制造成本范疇而非建安成本；組織型成本管理而非審價算帳型 項目經理部：工程進度、質量；配合作好銷售包裝、開展工作； 工程管理部：質量監督、供應商管理與技術方案； 規劃設計部：設計圖紙、建造標準 以上是萬科企業的分工，不過各個企業的分工不盡相同，比如有的房地產企業將成本管理部與工程管理部合并為一個部門，有的公司將項目經理部設為一個項目公司等等，具體的分工要根據企業的不同與下屬需要而建立部門

11 房地產企業如何管理好成本 3) 主要內容（1）——要素概括 上述表中，將建造成本的責任目標分為4 項，可以用買杯子的過程來說明

比如你想用一個杯子來喝水，你試圖控制買杯子的成本，首先你必須確定你是買玻璃杯還是瓷杯或者不銹鋼杯或者塑料杯等（相當于建造內容、建筑形式合理化）， 如果你確定買一個玻璃杯，你得確定這個玻璃杯的大小、顏色與材料（相當于結構指標的控制和工程選材 ）；確定這些后，你將面臨一個問題：如何以低價買到這個杯子(如何獲得競爭性低價)，你可能需要打電話買粉絲價格或者跑很多商店去問，當得知那家商店的杯子最便宜后，你得決定如何去買這個杯子（相當于現場成本管理），比如誰去買？如何去，打的、坐公汽還是步行？ 以上一系列選擇都需要正確策，你才能以合理的綜合成本得到一個性價比較好的杯子

我們搞房地產也是這樣控制成本，造大樓如買杯子

責任主體 配合部門 評價部門項目發展部 財務部 1、建造內容、建筑形式合理化設計部 銷售部 成本部 2、結構指標合理化及施工圖質量設計部\工程部 成本部 3、獲取競爭性的合理低價工程部\成本部 項目經理部 招標領導小組 4、現場成本管理、施工質量與效率項目經理部 工程部 工程部銷售部 財務部各職能部門 財務部 管理費用 責任目標責任范圍 土地、報批報建費 建造成本銷售費用 2

目標成本管理 1) 基本概念： 目標成本：目標成本是企業預先確定的、在一定時期內和經過努力所要實現的成本目標；是項目成本的控制線

比如，要蓋一棟樓最合理花費的成本是200 萬，那么200 萬就是目標成本

動態成本：是項目實施過程中各個時期體現的預期成本結果

動態成本可以說是實際成本，但不是最后成本

例如，確定了建一棟樓目標成本為200 12 房地產企業如何管理好成本 萬，那么在實施的過程中，就要隨時根據實際情況估計成本將如何變化，有可能估計 205 萬元，因為方案有變化，也有可能估計為 198 萬元因為水泥降價了，也可以估計為210 萬元也不要緊，重要的是隨時都作這個估計，把波動程度把握好，及時作出行動來調整，任何時候都不允許說：我不知道項目成本是多少，一定要有一個動態成本的概念

2) 管理原則： 體現目標成本的先進性、目標成本的嚴肅性(納入績效考核)

這對于成本管理的好壞是很重要的

3) 管理工具：動態成本反映系統平臺——成本指標數據庫

4) 目標成本的實施過程 目標成本實施過程，可以分為六個環節

首先，在新項目發展階段，需要做成本估算，我個人認為，每個公司都會去做，不同的是考慮的方式可能不一樣；項目取得土地后，需要進行項目的規劃設計，完成設計后，就要進行第一次目標成本的測算，根據估算以及對市場的判斷，測算出項目的成本；規劃設計完成后，進入一個擴充設計階段， 對規劃設計進行完善、補充，定出產品標準，此時需要進行第二次的目標成本測算；到了施工圖設計階段，在萬科，目標成本是再施工圖預算基礎上編制，目標成本基本已經定型

目標成本形成后，接著就是執行過程，也是動態成本控制的過程

在目標成 13 房地產企業如何管理好成本 本確定后，工程進入施工階段，需要進行施工組織與材料采購，此時就有實際成本的發生（動態成本），需要將動態成本與目標成本進行比較，動態成本是高了還是低了，并找出原因進行總結與給出優化措施；竣工結算階段，將實際共發生的成本與目標成本比較，進行總結分析，得出一些實施的經驗與教訓

以上就是一個目標成本實施的過程，目標成本是一個樸素的成本管理思想，各行各業都在用，房地產也適用，非常見效

因此，我主張各位在工作重視與堅持實施目標成本的管理與探討，通過目標成本約束部門與個人，讓公司或者團隊有一個共同的目標，并清楚地告訴他們目標是什么，激勵他們

5) 作業過程管理： 目標成本制定完后，在實施過程中，要注意作業過程中每個環節的控制，這是很關鍵的

作業過程管理是通過對房地產各個作業過程進行成本控制，實現降低成本的目的；保證每個作業程序是合理的、有效的，實際上可以將它與作業成本分解聯系起來，只不過不將作業成本管理作為作業成本，因為在作業計算當中，沒有計算每個作業的成本責任是多少，但是要知道每個作業的優化辦法的內容

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1 新項目發展成本控制 在進行新項目發展時，要通過什么方法來進行成本控制呢？所要控制的內容是什么？最終要達成什么樣的事情，即是說我們的任務是什么呢？我覺得進行新項目發展環節的控制原則是準確、客觀、全面與謹慎地預測新項目的成本

也可以這樣解釋，在進行新項目發展時，你必須將成本計算比較準確，而且要做到謹慎、客觀與全面，才不至于拿錯一塊地，做出錯誤的決策

在房地產界，拿到一塊地到最后不賺錢的例子很多，甚至虧大錢的人也很多

這主要是在新項目發展時不謹慎造成的

我們怎么能做到準確、客觀、全面與謹慎呢？我個人認為有如下控制要點： 1

要具有

廣東省揭陽市揭東區位于哪個省哪個市

屬于：廣東省揭陽市揭東區

望天湖生態旅游度假區

【地理位置】揭東縣位于廣東省東部，地處汕頭、潮州、揭陽、梅州四市的中心地帶，東接汕頭市區和潮州市，西連揭陽市區，北與梅州市接壤。北回歸線斜穿揭東，四季常青，無嚴寒酷暑，屬亞熱帶季風海洋氣候，年均氣溫21.5度，年均降雨量1722.6毫米。

【 人 口 】揭東縣總人口123.6萬人，漢族，居民主要有潮、客兩眾，民風淳樸，人民勤勞智慧，歷代賢達志士輩出。揭東縣海外僑胞有60多萬人，是廣東重點僑鄉之一。

【行政區域】揭東縣總面積850平方公里，縣人民0駐地曲溪鎮，屬揭陽市。轄龍尾、白塔、霖磐、桂嶺、月城、玉湖、新亨、錫場、埔田、云路、玉窖、登崗、炮臺、地都等14個鎮、曲溪街道和揭東經濟開發區，下轄227個行政村和17個居民委員會。

【自然資源】揭東縣四季常綠，主要經濟作物有香蕉、柑桔、龍眼、筍竹等。揭東山環水繞，有豐富的動物和魚類。礦產資源主要有磁礦、錫礦、高嶺土、稀土礦、鎢礦等。花崗巖資源極為豐富，用以加工高級建筑裝飾板材，以花紋、顏色的高雅而深受消費者歡迎。旅游資源豐富，有集“雄、奇、靈、秀”不同風格于一體的桑浦山，有石母寺、廣安寺、吉祥寺等古寺古廟，有翁梅齋墓、雙溪明月、風門古徑等自然風景。

歷史沿革

揭東縣于1991年12月7日經國務院批準設立。揭東縣是揭陽撤縣建地級市后，從原揭陽縣分出的。揭陽縣歷史悠久，見諸史載已有2200余年。漢武帝時（公元前111年）建制揭陽縣，晉成帝咸和六年（公元331年）分揭陽為海陽、潮陽、海寧、綏安4縣，今揭東縣為原海陽轄區，以后建制幾經改易。至宋紹興八年（公元1138年）復置揭陽縣。1949年10月23日解放后設立揭陽縣人民0。1991年，汕頭市區擴大為經濟特區，同時設立地級揭陽市。原揭陽縣其中15個鎮，重新設立揭東縣，縣城設在曲溪街道辦事處。

經濟成就

【國民經濟】年全縣完成生產總值136.54億元，比上年增長18.6%。其中，第一產業增加值22.75億元，增長4.5%；第二產業增加值76.79億元，增長25.9%；第三產業增加值37億元，增長13.7%。三次產業構成比例為16.7:56.2:27.1。

【農業】農業生產穩步發展。2007年農林牧漁業總產值33.93億元，增長5%；農民人均純收入4637.5元，增長5.08%。立足優勢資源，調整農業生產布局，引導農民走農業生產規模化、區域化、集約化、基地化的發展路子，古山二號龍眼、優質荔枝、茶葉、竹筍、蔬菜、養殖等六大商品基地已初具規模。依托基地，發展農副產品加工，培植農業龍頭企業，搞活市場流通。廣東溫氏集團到該縣創辦溫氏畜牧有限公司，錦豐集團和宏大食品有限公司被批準為省級農業龍頭企業，有力地帶動農民增收，推進農業產業化進程。

【工業】揭東縣以建設工業強縣為目標，致力構建“一區六園三板塊”的發展布局，工業生產保持快速增長。2007年工業總產值311.88億元，增長25.06%。全縣已經形成以經濟開發區為龍頭，地都、炮臺、錫場、新亨、白塔、霖磐6個鎮級工業園區為骨干的“一區六園”工業布局。紡織服裝、食品飲料、建材家具、化工塑料、金屬制品、機械制造、電子電氣、醫藥制造等8大支柱產業初具規模。

【城鎮建設】縣城道路、供電、供水、綠化、排水排污、路燈照明等基礎設施及配套齊全，有寬闊的林蔭大道，雋秀的沿江園林，休閑的全民健身廣場，以及一批辦公、教育、文化、衛生等設施。縣城品位不斷提升，沿江路景觀工程、御龍灣高級住宅區、榕江新城步行街等一批現代時尚工程建成交付使用，縣城中心片區建設全面鋪開，人民廣場、會展中心等重點項目正在建設。縣城委托中規院對縣城總體規劃進行了修編，修編后的縣城將依托揭陽潮汕機場等交通優勢，建成潮汕都市區的交通門戶與新興工業基地，與揭陽市區職能互補的現代化中等城市。白塔、新亨、炮臺3個中心鎮加大資金投入力度，市政公共設施逐步完善，鎮區面貌明顯改觀。

【新農村建設】全面推廣玉湖固本強基經驗，新農村建設有序進行，48個先行村的規劃完成修編，農村道路、供電、供水等基礎設施進一步完善。村“兩委”退休退職基金得到健全，農村集體資產和財務管理不斷規范。從2005年7月起，全縣227個行政村和629個經聯社全面實現賬務由鎮會計委托代理中心代理。

【內外經貿】成功舉辦中國·揭陽（國際）五金不銹鋼制品博覽會。組織企業參加各類經貿洽談會，推動內外經貿快速發展。制訂完善了若干利用外資的優惠措施，引導出口企業應對出口退稅等政策調整帶來的影響，調動各方面積極因素，拓展對外貿易，促進全縣外源型經濟快速發展。2007年外貿出口總額2.75億美元，增長18.75%。主要出口產品是紡織服裝、五金不銹鋼制品、食品、玩具等。

名優產品

竹筍：揭東縣竹筍具有口感佳、味甘甜等優點，是一種高纖維、富含氨

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