05 央企海外投資失敗案例(有哪些論壇是討論企業改善的？？？？)

展的中小型房企，正在逐步進入“寒冬期”，面臨生死考驗。

據不完全統計，2018年1-10月，已有10家房企因資金鏈斷裂宣告破產。這10家中，重慶占了4家，分別是重慶市宏興科旺置業有限公司、重慶市東科實業有限公司、重慶國維定益投資有限公司、重慶喜地山集團。

  

來源：藍鯨 房產

案例》》重慶50強房企破產 價值75億元或被拍賣

  

來源：重慶潤山置業有限公司官網

據重慶潤山置業有限公司官網顯示，重慶潤山置業有限公司由喜地山國際實業有限公司，重慶渝江壓鑄有限公司，重慶銀翔實業集團有限公司共同注資成立。資料顯示，潤山置業與喜地山集團的法定代表人均為張豫喜。

有權威消息稱，4月25日左右，重慶市某區級法院將喜地山集團張豫喜的一家重要企業重慶潤山置業有限公司是否進入破產程序征求債權人的意見，如果債權人能夠達成一致意見，張豫喜的這家企業將進入破產程序。

喜地山集團曾被評為中國地產企業500強，重慶50強，號稱重慶市場的“地產黑馬”，主力打造的 東方國際廣場 曾被定位為中國西部頂級城市綜合體，涵蓋超甲級寫字樓、六星級奢華酒店和奢侈品購物中心等建筑形態。2013年9月22日，重慶潤山置業有限公司與世界頂級奢華酒店——文華東方酒店公司正式簽約。該項目在2016年曾被評估市值逾75億元。

  

東方國際廣場效果圖

然而，要完成這一項目的開發并不容易，很快喜地山集團就感到資金鏈緊張，項目運營步履維艱。

重慶國際信托曾經在法庭上公開表示，截至2017年8月16日，重慶潤山置業有限公司欠付其金額合計約為31796億元。

據不完全統計，加上重慶16家銀行約325億元的貸款，喜地山集團與東方國際廣場有關的外債可能高達60億元規模。

價值75億元的東方國際廣場也可能面臨被拍賣的命運，東方國際廣場或成為壓垮喜地山集團的最后一根“稻草”。

現象》》發展戰略調整 多家房企淡出

  

來源：藍鯨房產

據不完全統計，2018年1—10月，已有7家房企因轉型或重組而“消失”在 房地產 行業的排行榜中，其中，包括中航善達、嘉凱城、銀億股份、寶能地產、海航地產、浙江廣廈在內的6家房企紛紛轉型其他領域，淡出房地產市場。

另據媒體報道，重慶渝能產業(集團)有限公司因為股權變更，也逐漸“消失”在重慶房企的名單上。

據悉，2018年4月26日，重慶渝能產業(集團)有限公司在北京產權交易所公開掛牌轉讓公司100%股權，起價2152億元。期間，陽光城、金科股份、碧桂園、重慶華宇、深圳卓越置業展開了激烈爭奪，直到7月27日，重慶渝能進行工商變更，將其唯一一名股東由央企中國大唐集團有限公司(大唐集團)，變更為上海桑祥企業管理有限公司，至9月19日，陽光城宣布以497億受讓上海桑祥，重慶渝能正式成為陽光城收購的標的資產。

延伸》》首成地產被取消開發資質

有的房企“消失”，有的房企“淡出”，還有的房企被撤銷開發資質。

據兩江新區官網顯示，重慶首成房地產開發有限公司因不符合《房地產開發企業資質管理規定》、《重慶市城市房地產開發經營管理條例》相關要求，被撤銷房地產開發暫定資質。

  

來源：兩江新區官網

據相關信息顯示，重慶首成房地產開發有限公司已開發首成鼎尚名都項目，位于渝北區空港大道，目前房源已售罄。

觀察》》行業集中度提升 中小房企市場被擠壓

新城控股集團股份有限公司高級副總裁歐陽捷曾表示，“90%的中小房企會退出地產項目。到2020年，20強房企可能將會占據市場份額的60%以上。”

  

來源：億翰智庫

這一論點在數據上也逐漸得到了證實。根據億翰智庫數據顯示，截止2018年11月銷售至千億的房企數量已達26家，TOP10的門檻值已達1821億，創歷史新高。

隨著未來千億房企基數的不斷增加，千億已不再是目標而僅僅只是起點，隨著房地產行業開始從高速增長向高質量增長轉變，但是房企沖擊規模的決心依舊不減，行業競爭激烈。這種現象也從側面證明行業集中度和門檻值還在進一步提升。

據億翰智庫預測，從企業銷售目標來看，預計未來兩到三年內，30%的房企將占據70%的市場份額，而其余70%的房企將爭奪剩余30%的市場份額，市場份額進一步縮窄。

伴隨著行業規模見頂，資金持續收緊下，新一輪的洗牌即將來臨。

解析》》多重市場考驗 優勝劣汰或加劇

從2016年下半年到2018年10月份，中國房地產市場在短短2年左右的時間內，從行業風口熱度十足到慢慢“變冷”。在風口期進入地產行業的企業及投資客，幾乎都得到了市場的良好反饋，讓越來越多的企業開始涉足房地產行業。

但隨著市場環境的變化和調控政策的不斷深入，市場對開發商的考驗也越來越明顯。受到市場下行、金融環境、政策環境等各方面的綜合影響，甚至有部分開發商因為資金鏈斷裂等原因，離開了房地產行業。

隨著房地產市場格局的變化，部分房企曾經的“高負債”、“快周轉”模式已難以為繼。

房地產行業快速發展、房價高居不下的時光或將一去不返。各大房企順勢而為，紛紛拋出了轉型計劃。事實上，“去地產化”、追求多元化發展戰略、擴大業務范疇，是近幾年各大房企的發展方向。

對此，資深地產人士徐波表示，大開發商無論從規模、品牌、服務、保障等各個方面，更能得到購房者的認可;小開發商實力不夠，規模有限，即使某一方面成績比較突出，但綜合實力還是相對較弱，部分房企更是因為資本的介入，加速破產的進程。很多小開發商的失敗，一是因為戰略決策，二是因為自我經營，三是因為資本債務。

綜合來看，短期內，中小房企大量倒閉的可能性不大，但隨著房地產市場規模化集中程度的加劇，面臨負債率高、融資困難、債務集中到期、銷售不暢導致資金回籠慢等問題的逐一顯現，部分中小型房企可能會加速退出市場。

如何實施投資項目后評估管理

項目后評估實質上是做認真的反省、審視和量化的評價評估工作，從而更成熟地去決策和投資

2008年頒發的《上海市國有企業投資監督管理暫行辦法》第十六條規定，“企業應當對投資項目實施后評估管理。重大投資項目的后評估報告應當報市國資委備案”。2011年底，上海市國資委又發文《關于組織開展重大投資項目后評估工作的通知》（滬國資委規劃[2011]530號，以下簡稱“項目后評估工作通知”），專門就后評估項目的具體范圍和工作提出了原則指導意見。本文擬就可參考的做法和經驗進行分析，提供進一步討論借鑒。

項目后評估基本要義

投資項目后評估或后評價（以下簡稱“項目后評估”）是一種項目投資或收購完成后的自我評估工作。2008年國家發改委制訂的《中央政府投資項目后評價管理辦法（試行）》（發改投資[2008]2959號）規定，“中央政府投資項目后評價應當在項目建設完成并投入使用或運營一定時間后，對照項目可行性研究報告及審批文件的主要內容，與項目建成后所達到的實際效果進行對比分析，找出差距及原因，總結經驗教訓，提出相應對策建議，以不斷提高投資決策水平和投資效益。根據需要，也可以針對項目建設的某一問題進行專題評價”。從國際上的類似概念來看，項目后評價（Post Project Evaluation）通常是指在項目已經完成并運行一段時間后，對項目的目的、執行過程、效益、作用和影響進行系統的、客觀的分析和總結的一種技術經濟活動。

什么樣的項目需要做項目后評估，發改委在文件中列出了8大類項目，主要是大項目和具有重要影響或有特殊示范意義的項目。上海市國資委還特別單列了“重大境外投資項目”。我們的解讀是，國企海外設廠的大項目主要集中在央企和能源資源類行業，上海市屬國企的境外投資項目主要是境外收購項目。而最近3年內有境外收購項目的國企包括錦江國際、光明食品等集團。

項目后評估主要內容

對于項目后評估工作的基本內容，國家發改委制訂的《項目后評價管理辦法》作了明確界定，包括“項目實施過程總結：前期準備、建設實施、項目運行等；項目效果評價：技術水平、財務及經濟效益、社會效益、環境效益等；項目目標評價：目標實現程度、差距及原因、持續能力等”。上海市國資委的《項目后評估工作通知》中也指出“對項目取得的財務效益、經濟效益、社會效益和環境效益進行綜合評價”。

從財務和經濟效益角度來說，項目后評估的內容一般主要是指對協同效應和凈現值增加的分析和評估。以上所提及的并購交易不成功就是指并購后1—2年內預期的共享銷售渠道，擴大銷售，聯合采購以降低單位采購成本，以及合并精簡內部管理機構降低管理人力成本等的實現程度并不理想。若投資方或收購方是上市公司的話，另一個可量化的評價指標可能是并購投資后半年到2年內股價對于股票指數的相對漲幅是否增加（也有定義為“超額收益”），或總市值是否增加（剔除其他影響因素后）。

對于重大境外項目，擴大銷售和進入國際市場一般是項目中的重點。從項目后評估或評價的角度來看，可能會著重評價原來預期的外國商品或服務是否能進入中方現成的銷售渠道，迅速實現銷售收入的增量。中方的產品或服務是否能夠通過外方的國際營銷渠道進入當地和其他海外市場實現出口的增量。外方在商品服務的質量管理、國際市場營銷和收入渠道管理、應收款存貨等流動資金管理等“軟性”（難以簡單量化指標）方面，是否實現了預期的輸入、培訓或借鑒。

關于具體使用的方式方法，市國資委的文件提到了“選擇適當的方法（如對比分析法、邏輯框架法、成功度分析法等）”。邏輯框架法主要是列表對照原定指標和實現情況，并分析原因的方法。成功度法是就各項指標進行專家打分，并根據總得分來決定其“完全成功”、“部分成功”或者“不成功或失敗”的評價結論。

誰來做項目后評估

哪些主體來做項目后評估呢？發改委《項目后評價管理辦法》的要求是：“在項目單位完成自我總結評價報告后，國家發展改革委根據項目后評價年度計劃，委托具備相應資質的甲級工程買粉絲機構承擔項目后評價任務”。市國資委在《項目后評估工作通知》中規定，“各企業要成立項目后評估工作領導小組，明確責任部門，制訂相關工作制度和項目后評估工作計劃，并于年初將有關情況報市國資委備案”，“對特別重大的項目必要時可委托具備相應資質的專業機構開展后評估”。由此可見，其基本要求是國企自評，專業機構出具評價報告，發改委組織、統計和管理，國資委備案。其中涉及中介機構費用的，發改委的原則是“國家發展改革委委托的項目后評價所需經費由國家發展改革委支付”。

就企業成立項目后評估工作領導小組而言，我們的看法是由于要有第三方評價，該領導小組的部分成員可以聘請第三方專業機構的資深人員兼任，同時也有利于指導評價的方式方法等具體操作細節和做法。當然，項目后評估的人員最好沒有參與項目原來的投資決策，從而使評價更加獨立客觀。

就總結匯報和備案的時點來說，市國資委的要求是每年的年初集中進行。一般的做法是在項目投資或收購后的年度報告或董事會上（往往在每年的3—5月份），根據項目完成后第一個、第二或三個財務年度的數據來做出分析和評價。