05 海外房地產調研報告(新西蘭房產形勢怎么樣新西蘭買房好嗎)

定20xx年6月1日后，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅，同時規定凡在20xx年6月1日以后購買非普通住房的，按3%全額征收契稅。

——房地產發展目標調整。20xx年市《政府的工作報告》確立了“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住宅為主”的“三個為主”樓市調控原則。

——房地產銷售登記方式調整。市加強新建樓盤網上備案工作，于2月18日推出“網上二手房”試運轉，增強房地產信息的透明度，并出重拳打擊違規炒作房產的企業。

——房地產供應結構調整。大力調整供應結構，加大配套商品房為主的中低價普通商品房供應。20xx年市計劃開工建設配套商品房和中低價商品房各1000萬平方米。

從短期看，宏觀政策的調整將對我區的房地產投資建設帶來直接影響，從而關系到財政收入、固定資產投資、第三產業增加值等主要經濟目標的完成;同同時，平抑房價政策的出臺導致市場觀望氣氛濃重，房地產市場尤其是二手房市場交易量將有較大程度的萎縮，我區房地產業發展將出現一定程度的`“緩剎車”效應。

但從長期看，宏觀政策調整必將有效剔除我區房地產市場中的投機因素，達到抑制投機行為、規范投資行為、鼓勵居住消費的目的，有利于我區房地產市場的持續健康發展，主要將起到以下幾方面的作用：

——合理控制房地產投資開發量。通過調整房貸利率、稅收政策，減少房地產市場中的投機成分，顯露市場真實需求量，合理引導房地產投資開發量。同時，通過嚴格土地供應，有效防止過度開發的情況發生。

——緩解房地產業供求矛盾。通過加大配套商品房和中低價商品房的建設量，調整房地產供應結構，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產業的供求矛盾。

——適度平穩房地產價格。考慮到“兩港一城”建設效應初顯、浦東板塊效應顯現、基礎設施建設加快帶來的房產升值效應，我區房地產價格仍將繼續走高，但期房限轉、稅收調整、商品房網上登記等政策辦法將有效穩定過快上漲的房價，使其漲幅趨于穩定。

三、積極應對，保持我區房地產市場持續健康發展

總的來說，由于我區房地產市場發展基數相對較低，近期又迎來“兩港一城”開發建設的歷史性機遇，從長遠來看，我區房地產市場仍將有比較大的發展空間。近期的房地產調控政策將使我區正在發展中的房地產市場進入一個調整-鞏固-提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區房地產市場的持續健康發展，當前要注意以下幾點。

1、加強房地產價格監測工作

及時掌握我區房地產價格動態和走勢，建立起科學有效的房價監測和預警體系，加強對房地產市場的調控，維護房地產市場價格秩序，促進房地產業持續健康發展。重點監測土地出讓價格，新建商品房、存量房的交易價格;當前特別要重視加強對住宅類商品房價格的監測工作。加強房價的季度、年度分析預測工作，將出讓土地面積、房地產開發投資額，新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場平均價格及變動情況和原因等列入分析內容。一旦發現價格異常波動，及時提出預警建議。

2、加強房地產項目的跟蹤管理工作

建立房地產項目的跟蹤聯系網絡，及時反饋項目的進展情況，以便發現問題、協調問題、解決問題。確保房地產企業根據政府年度土地供應計劃經營房地產開發項目，并按照統一招標、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權，同時，嚴格對房地產企業有關用地、立項、規劃、建設和銷售手續的辦理。把好房地產項目的市場準入關，嚴格審查房地產開發企業的資質條件，對抽逃注冊資本金、項目資本金，無證或超范圍從事房地產開發經營的行為，要依法嚴厲打擊。

3、有計劃有步驟的規劃房地產開發

結合我區經濟發展和城鎮建設總體規劃來開發房地產，根據軌道交通等基礎設施建設來編制房地產開發計劃，合理預留開發空間，以達到通過城市規劃來引導房地產開發，帶動經濟發展的良好效果。加強對房地產市場的監控，通過房地產市場的信息透明化，培育和發揮房地產行業協會的作用，引導房地產企業掌握市場狀況，根據市場運行狀況合理安排開發計劃。

4、合理引導住房主體需求

中低收入職工、新增的城鎮職工、城市化推進的人群、進城務工的農民工、城鎮中的困難家庭是社會上的住房主體需求。為滿足這部分需求，市政府今年大力推進配套商品房和中低價商品房兩類住房建設，同時加大廉租房的建設力度。我區要以此為契機，積極引導商品房開發向普通住宅建設傾斜，改善住宅供應，完善住宅功能，提高住宅質量。同時，結合我區開發建設和城市化進程實際，引導居民對住房的理性消費，推動主體需求的合理化。

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君悅豪景苑報告

一、無錫住宅市場現狀

1．2005年上半年房地產市場風云突變，中央宏觀調控意志堅決，政府出臺了一系列樓市調控政策。開發商，購房者，中介在膠著中比拼著。期房及二手房交易量全面萎縮，購房者觀望氣氛漸濃。先前火爆的樓市遇到了銷售困境，第三季度市區住宅均值為每平方米4136元，比去年同期上漲18.93%，比今年二季度增長0.98%，漲幅環比下降1.09%，增幅為三年以來同期最低。

2．市場供應充足，供給結構優化。監測信息顯示，今年前三季度無錫市區新增上市預售商品房348.62萬平方米，其中住宅269.12萬平方米。預計今年第四季度商品房上市總量約100萬平方米至150萬平方米。商品住宅供應品種、戶型結構呈現優化趨勢，今年第三季度市區150平方米以下的商品住宅供應比例達85.18%，其中80平方米以下的商品住宅供應比例達11.44%。有關專家預計今年年底將上市的樓盤中，中低價位樓盤供應數量比例將進一步加大。

3．二手房市場同樣上演了一起跌宕起伏的行情：國家今年通過稅收等經濟手段抑制房地產投機炒作，交易量在6月份大幅下挫后市場出現觀望現象，7月份出現回升，至9月份交易量基本持平。有關人士分析認為，在無錫房地產市場長期理性發展的大環境下，二手房市場仍保持平穩發展的局面，但住宅成交量有所下降。 房價相對平穩，漲幅繼續回落。從今年前9個月全市住宅銷售價格變動看，房價依然保持平穩態勢。第三季度，市區住宅新盤有31個，加權平均單價為每平方米3840元，其中中低價位樓盤供應數量合理。

二、05年秋季房展會

本次房交會是無錫經歷6.1新政之后的第一個房交會，眾多開發商在熬過慘淡的6-9月份后，全部把力量放在此次房交會上，已開盤的加上剛浮出水面的樓盤都期望能夠在房交會上搶的滿堂紅。

在新政來臨后，無錫市政府也著力托盤，從減少土地供應量到此次房交會增加一倍展位面積等措施

眾多開發商也對市場預期也比前一段時期樂觀一些，在本次房展會上也有幾個樓盤因為價格的優勢銷售狀況良好。但同時這部分剛性需求客戶群數量不是太多，因此整個市場的吸納量沒有根本性的變化，也不足以支撐整個樓市的復蘇。

1． 多個新案浮出水面，首次曝光在民眾面前（king紫金門，圣芭芭拉，百大春城）。

King紫金門為2004－2地塊，總建32萬m2，號稱市中心人民東路上個案，圣芭芭拉為香港風水隆在馬山的個案，在現場為形象展示，產品沒有曝光，只知道為T-H，獨棟，花園洋房，公寓；百大春城為昆百大在惠山新城的個案，在站前步行街設立了市區接待處。

2． 惠山新城12個樓盤集體亮相，幾乎可成立惠山新城專場房交會。

名園，鳳翔馨城，加州洋房，百大春城，長安怡和花園，金都城中央，清華雅居，天一城，天力羅馬假日公寓，華廈清水灣，復地公園城，理想城市

惠山新城個案面臨最大的問題就是區域經濟發展與房地產開發規模嚴重脫節，惠山新城的企業數量和質量無法與新區的企業相提并論，但現在整個惠山新城的住宅供應量卻遠遠超過新區近幾年來土地供應量的總和。

3． 此次房交會參展樓盤數量為60個比春季房交會多10個，參會的各類房源總面積約475萬平方米，可銷售樓盤約40個，房源面積約215萬平方米，參展數量已超過春季房交會。形象展示樓盤有近20個超越以往房交會。

有些樓盤還未開始動工，卻花大筆費用購買展位前來參展。其目的不外乎，一、對市場走向不清楚，把案子早點曝光以盡可能搶奪意向客戶，二、產品已經定位，前期工程已經完畢，即將進入施工階段，想通過這次房交會把產品拿到現場來觀測市場對其反應，試探價格。

4． 外地參展樓盤消失

在上次春季房交會上，還有多個外地樓盤前來無錫參展，而這次秋季房交會上，竟然一個都沒有，其原因被新政打壓掉的投資客有很大關系，再加上本身無錫民眾的保守心態以致此次房交會上沒有一個外地樓盤前來參展。

5． 參展商展位設計花俏，力求能吸引客人眼球。

年底將至，開發商面臨還貸和還款壓力，加上房產市場景氣度比新政之前低了很多，眾多開發商都已經著急了，所以在這次的房交會上竭盡所能用各種方法能夠讓自己的展位吸引大量眼球，以期望客戶能夠認可自身樓盤。象尚城特意邀請菲律賓樂隊表演，紫金門請來魔術師現場表演，圣芭芭拉的婚紗秀與人體行為藝術表演等。

6． 新區參展樓盤數量達到8個，長江綠島二期、新港國際、香溪美林、第一國際、吳越之星、星洲映象、新都會、新地假日廣場。在新區板塊中，市場上銷售較旺的樓盤在房展會上會也很明顯的參觀民眾較多，而象吳越之星新都會等個案，顯得較為冷清，沒有民眾在現場提問買粉絲。

7． 濱湖板塊只見拍地，不見動靜，在04-05年度，整個蠡湖新城，濱湖區域，太湖新城的土地供應量在無錫位列三甲（另兩個為惠山新城與新區板塊），但此三大區塊同期拍下的土地有些早的已經拿到預售許可證，而象濱湖板塊的樓盤在這次房交會上還是只有以前的幾個老面孔（新梁溪人家，陽光城市花園、金色江南、奧林花園、天鵝湖、萬科魅力之城）象南京棲霞地塊，中國海外地塊，江陰陽光的蠡湖一號地塊等都沒有現身房交會。現在濱湖區域房價最高的新梁溪人家在5380元，但這個價格現在已經很明顯很難在濱湖區域站住腳跟，而象南京棲霞，中國海外，江陰陽光所拍地塊的土地成本已經被拱高，開發商如果也只是簡單價格跟風的話，肯定無法正常獲利，所以開發商只能靜觀其變，等待時機。

8． 本次除了長安鎮有一個樓盤參展外，并無其它鄉鎮樓盤參展。無錫市區人的購房意向還是以城區內樓盤為主，但是有大量鄉鎮客戶選擇市區房源。

三、安鎮及周邊樓盤概況

一、安鎮

1、華夏-新時代

華夏-新時代有十數種戶型，房型大、中、小相結合，部分住宅頂層采用躍層退臺式設計。一梯兩戶，餐廳和起居室注重南北通風良好，采用“全明設計”，住宅內部公私分隔，居寢分離，淺進深設計，室內布置緊湊，重視廚房、餐廳設計，強調大廳活動空間，臥室均朝南，部分住宅設有雙衛。公有樓梯間及活動空間遠離入戶口。陽臺功能設置為復合陽臺。主推戶型為三室兩廳兩衛，其他戶型還有三室兩廳一衛,兩室兩廳一衛，兩室兩廳兩衛，四室二廳二衛，疊加別墅等。多層平均價格為2400元/平方米左右（起價2300元），小高層平均價格為2600元/平方米，疊加別墅價格3500元/平方米，、車位售價未確定，但可租，地下停車位，面積20平方米/個。

華夏-新時代初期訂金多層60000元/戶，小高層80000元/戶，預定顧客多為安鎮當地居民。該案6月17日已開盤，開盤當天場面比較熱烈，也有一部分投資客（一投資客訂購了11套）的，

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