05 深圳國際貿易大廈寫字樓出售價格(廣州的商業地產發展如何)

面，仲量聯行數據顯示，北京以內資TMT行業為主力的強勁市場需求推動項目快速去化，整體市場空置率已恢復至2019年末疫情前的水平。而廣州空置水平被推升至五年以來的新高。年末整體空置率達到11.9%，同比上升2.9個百分比。

租金方面，北京全市和五大核心商圈租金水平均延續了三季度的上升趨勢，恢復至去年同期水平，分別為每月每平方米人民幣337.6元和389.4元，環比上升1.7%和1.2%。但部分區域如燕莎、奧體及東二環仍有下行壓力。

在上海，業主對市場信心增強，進而推動租金持續上升。2021年第四季度中央商務區租金環比小幅上漲1.0%，同比增長1.7%。全年活躍的租賃需求推動浦西中央商務區整體租金同比增長3.3%，而浦東中央商務區租金全年保持平穩，非中央商務區市場租金同比增長6.4% 。前灘等板塊租金表現尤為搶眼。

但在2021年四季度，廣州商辦寫字樓租金環比下降0.7%，同比下跌1.2%。不過，平均租金在第四季度開始止跌回穩。

值得一提的是，由于ESG被廣泛關注，租戶對綠色樓宇的需求攀升。2020年,57%的受訪企業傾向選擇綠色樓宇。到了2021年，該占比上升至93%，而有 17% 的受訪企業認為是否是綠色樓宇將直接影響租賃決策。

2022年一線城市市場將持續放量。世邦魏理仕華北區顧問及交易服務辦公樓租戶部負責人張冀蘇認為，短期看，隨著疫情期間被抑制的需求釋放完畢和新增供應回落，2022年凈吸納量預計有所回落，但仍高于歷史平均水平。在“十四五”規劃推動下，數字經濟、高精尖產業和現代服務業的大力發展將推動市場需求多元化，注入來自新經濟、新賽道的新力量。供需回歸均衡之下，預計明年整體市場租金將會企穩，但個別子市場受新增供應集中影響，租金仍有下行壓力。

在整體市場的波動性和不確定性下，一線城市的辦公物業持續成為投資者的偏好。在大宗交易中，北京、上海投資型買家為主，廣州、深圳則以自用型買家為主。

綜合戴德梁行、仲量聯行、世邦魏理仕等多家機構的觀點來看，短期內，金融服務業、科技、生命醫學等仍將是市場需求的主要驅動力。展望2022年，一線城市甲級辦公樓市場將繼續受益于金融、科技、專業服務、零售等行業活躍的表現。尤其在上海，生命科學行業以及不斷升級的制造貿易類企業或將成為新的需求增長點。

先進制造業和新零售業等新經濟行業將進一步拉動整體需求，同時總部企業將在非中央商務區尋求獨棟辦公樓整租或投資機會。租金在短期內有望持續增長，但預測未來大量供應將制約租金增速，甚至帶出下行壓力。

廣州的商業地產發展如何

一、廣州商業地產供求概況

1、商業地產供求兩旺

近兩年來，廣州大型商業廣場、五星級酒店、服務性公寓、寫字樓、專業市場等商業地產項目的建設不斷，廣州許多大地產商都紛紛致力開發商業地產項目。

據廣州市國土房管局2004年底公布的近7年廣州商鋪成交數據顯示： 1998年到2004年上半年，廣州老八區商鋪供應量為262.5萬平方米，成交量為221.96萬平方米，供求差距為41萬平方米。而從2001年開始，廣州商鋪由“供大于求”走向“求大于供”，這種現象到2004年上半年更加明顯。

2、市場明顯轉熱

2004年第一季度，廣州原八區商鋪供應量為8.29萬平方米，成交量卻達13.33萬平方米。而價格方面，從1998年到2002年，商鋪售價一直在13000元/平方米的水平小幅度平穩波動，2003年則急速下跌，其主要原因在于2003年東山區有大量商鋪以批發形式銷售，從而拉低了商鋪整體成交均價。而到2004年第一季度，老八區商鋪總體價格已經上升到16489元/平方米，商鋪市場明顯轉熱。

二、廣州商業區域分布

三、各商圈商業、商業項目介紹：

1、上下九商圈：

（1）荔灣廣場：荔灣廣場經營面積達14萬平方米，分為南中庭和北中庭。臨近上下九步行街的C區（C、D區為南中庭）為綜合性商場，價位約每平方米150元。北邊的A、B區3樓租金相對高過南中庭，做珠寶、水晶批發市場。連接南北中庭的E區，定位也是做珠寶水晶專業市場。該區價位較低，每平方米在38-40元。

（2）名匯商城：名匯商城是下九路商業步行街旅游定點樣板商城，進駐名匯的品牌有：維溫、江南布衣、月亮島等，即將陸續進駐的品牌有：麥當勞、ampm、皮匠世家、萊爾斯丹、佛羅倫、鱷魚恤、Joy&Peace、東方眼鏡、國信通訊等。其首層臨街商鋪售價為每間100萬元起。

2、北京路商圈：

（1）廣百新翼：廣百新翼位于北京路廣州百貨大廈西側，總占地約6500平方米，商場總面積45000平方米，總高為27層，塔樓為寫字樓。另外共有四層停車場約500個車位。廣百新翼“魅力都市”商場以時尚為主題，商場采用獨立式商鋪設計，1－9層與廣百平行相通，全開敞式鋪位布局，由廣百統一經營管理，特設中西餐廳、游戲室、網吧等。租價55元/平方米。

（2）名盛廣場：名盛廣場位于廣州市北京路廣州百貨大廈對面，總建筑面積達14萬平米，是集購物、娛樂、餐飲、休閑、文化等多功能為一體的商廈，九層商業面積7萬平米，二十層寫字樓4萬平米，三層停車場3萬平米。有車位600個。租價在100元／m2／月左右。

3、環市路商圈：

（1）友誼商店：位于環市東路的友誼商店總店自有經營場地2萬平方米，經營商品8萬多種。正在進行的“以改造帶動品位提升，以改造促進加速發展”的升級改造項目，友誼商場主動伸出了“左右手”——“左手”與世貿廣場連接空中走廊，“右手”啟動的“西擴工程”與白云賓館、麗柏廣場群樓連接，打造一個以廣州友誼環市東總店為中心、三位一體的國際精品購物圈。

（2）麗柏廣場：位于環市東路白云賓館旁的高檔精品商城麗柏廣場，與著名的五星級花園酒店、四星級白云賓館、友誼商店及世界貿易中心商場，共同構成廣州最頂端的高檔品牌購物消閑的商圈。麗柏廣場為目前廣州匯聚最多全球頂級品牌的高級商場，包括： Louis Vuitton、Hermès、Prada、Dior、Fendi、 Celine、Burberry、Hugo Boss、Lanvin、Ermenegildo Zegna、 Givenchy、Polo Ralph Lauren、Versace、 Charriol、Tommy Hilfiger、D&G及Versus等。在眾多頂級品牌中，首次在廣州市開設專門店的計有Hermès、Prada、Celine、Hugo Boss、Versace及D&G。此外，麗柏廣場亦擁有多間全新設計概念的形象店，包括： Louis Vuitton、Dior、Prada、Ermenegildo Zegna及Givenchy等等。由于與友誼商店連通，兩者形成廣州高檔服飾精品專賣場，因此，麗柏廣場租價高漲，首層每平方米達1800元/月，比同地段商鋪平均每平方米1100-1200/月的租價高出近一半。

4、天河商圈：

（1）天河城：天河城廣場總投資12億元，建筑面積16萬平方米，營業面積10萬平方米。地上7層，地下3層，北面露天廣場面積3000多平方米。天河城廣場項目是座“三位一體”的建筑—— 由天河城（購物中心）、寫字樓（東塔）、公寓式酒店（西塔）組成。

天河城于 1996 年 2 月 9 日建成開業，是廣州第一個、也是迄今為止經營上獲得最大成功的一個集購物、美食、娛樂、休閑、服務于一體的現代大型購物中心。出租率達100％，已成為市民購物消閑的新熱點和游客觀光游覽的新景點。自2001年起，其商場年租金穩定在2億～3億元左右。

經過十年的經營，集購物、游覽、美食、娛樂、休閑、商務、廣告、信息、展覽、康體等多功能于一體的天河城被譽為“中國第一商城”，目前天河城的日平均客流量已達到30萬人次，最高一天曾經達到81萬人次。天河城全年營業額約40億元。既帶動了周邊地帶的繁榮，也造就了一大批成功的企業老板。天河城的成功所帶來的“天河城效應”，影響已波及全省乃至全國，使之成為廣州現代商業的標志，成為市民和旅游賓客購物觀光休閑的首選場所，成為有關部門和新聞媒體研究的對象，成為同行趕超的目標。

（2）、正佳廣場

被譽為單體面積中國第一、亞洲最大的商場——位于廣州市的正佳廣場，總用地面積達 5．41平方米，總建筑面積39．6萬平方米。在建商業面積28萬平方米；遠期規劃建設48層寫字樓和30層服務式公寓，建筑面積11．6萬平方米。從興建之日起，正佳便對項目周圍地塊起到了良好的帶動作用。于2005年1月15日開業之后，雖然首日營業的商鋪不足10%，但還是引起了業界和社會各界廣泛的關注。

地處廣州城市中軸的正佳廣場共7層，現已有一千多家商業巨擘加盟，既有廣州最大的CEPA零關稅貿易區，也有部分首次進入國內市場的旗艦級國際品牌商。在廣場的東西塔樓分別建有甲級寫字樓和五星級國際酒店公寓。

此外，商場內還設有1萬平方米的室內迪斯尼式游樂場、威尼斯水上餐廳、音樂噴泉會展、水族館、兒童反斗城、嶺南風情街等休閑餐飲場所。正佳廣場以體驗式購物為主題，采用劇場式的商業空間布局，設計日顧客流量80萬人次，是集購物、休閑、娛樂、餐飲、康體、商務于一身的超大型購物中心。

四、廣州商業地產發展趨勢

2004年12月11日，中國商業零售業全面對外開放，越來越多國際商家開始了進軍中國市場的步伐。作為南國大都會的廣州，將成為國際商家與本土商家上演市場爭奪戰的首選之地，因此，2005年廣州商業地產面臨著巨大機遇，綜合起來，我們認為，將有如下發展趨勢：

1、商業地產開發公司強者愈強進程加劇

2005年，隨著國內各項商業地產調控政策逐步到位，特別是房地產信貸門檻的提高以及《城市商業網點規劃條例》即將出臺，將在一定程度上限制商業地產的盲目開發。

商業地產的門檻抬高后，將淘汰眾多不具開發實力或開發實力弱的小公司，同時，實力強的大公司開發集中度得到極大提高，比如富力集團，近十個商業項目的開發，將迅速奠定其廣州商業地產強者的地位，使商業地產投資開發的盲目狀況有所改善，進一步提高商業地產開發水平。

隨著中國商業零售業2004年12月11日徹底對外開放，中國商業市場正在吸引著越來越多國際商家的關注，尋找適合商家發展的商業地產項目，成為眾多國內外商家擴張規模、占領市場的基礎。

作為南中國的大門，廣州在這方面有著無與倫比的吸引力：2005年，廣州將成為外資商業零售業向中國進一步拓展的重要陣地，商業地產的需求將進一步擴大。由于這些商家大多是國際上的知名商家，因此，對商業物業的選擇標準將更加嚴格，物業結構適用性好、位置優越的項目將成為追捧對象，這也將從另一個方面促進廣州商業地產向著更高的水平發展。

3、社區商業蓬勃發展

2005年及今后的一段時期，廣州社區商業將呈現出較大發展潛力：以社區底商和相對集中的街區商業為主導的社區商業，將在促進城市商業繁華、繁榮的同時，更加注重滿足老百姓日常需求的商業和生活服務的設施建設。

比如駿景花園、星河灣、祈福新村、麗江花園的街區商業，都成為了社區商業的成功典型，受到了業內的一致贊譽。可以預計，在廣州，一些適合社區商業發展的商業形態，包括社區型購物中心、鄰里中心以及現代生活廣場等將會得到快速發展，逐漸成為商業地產中的新亮點。

4、長期收益將成為開發商關注的重中之重

廣州天河城的成

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