05 貿易業務風險防控指引(貿易風險防控措施 [淺談貿易企業的經營風險及其防控措施])

項目所在地主管稅務機關進行房地產開發項目備案。

1．《房地產開發項目情況備案表》（附表1）；

2．不動產項目審批立項文件復印件（加蓋公章）；

3．《國有土地使用證》復印件（加蓋公章）；

4．《建設用地規劃許可證》復印件（加蓋公章）；

5．《建設工程規劃許可證》復印件（加蓋公章）；

6.《建設工程施工許可證》復印件（加蓋公章）；

7. 《商品房銷售（預售）許可證》復印件（加蓋公章）；

（二）主管稅務機關收到納稅人報送的備案資料后，將資料留存，建立分戶檔案。如上述資料尚未完全取得，應對其已取得的資料進行備案，同時，告知納稅人在其他資料取得30日內須向稅務機關進行補充備案。

（三）對于2016年4月30日前開工的老項目，納稅人應將項目情況填報《房地產老項目備案表》（附表2），并于本指引執行之日起30日內報送至主管稅務機關備案。

第十條 納稅人項目備案內容發生變化時，應在30日內填寫《房地產開發項目情況變更備案表》（附表3），同時將有關證件、資料向項目所在地主管稅務機關辦理項目變更備案。

第十一條 項目銷售進度管理

（一）納稅人辦理項目登記后，應在第一筆預繳稅款后，按季報送《房地產銷售進度采集表》（附表6）。

第十二條 商品房樓牌號管理

（一）已辦理房地產開發項目登記的納稅人在取得樓牌號信息后30天內，通過書面資料將所有樓牌號向主管稅務機關報送《房地產樓牌號報告表》（附表5）。

（二）主管稅務機關收到納稅人報送的《房地產樓牌號報告表》，經審核確認歸檔。

納稅人樓牌號信息發生變化的，應到主管稅務機關變更備案信息。

第十三條 項目注銷

（一）納稅人申請

房地產項目銷售完畢且繳清稅款之日起30日內，向項目所在地主管稅務機關申請辦理項目注銷。

（二）主管稅務機關受理

對申請辦理項目注銷的納稅人，發放《房地產開發項目注銷申請表》（附表4），要求其如實填報并提供有關資料。

第三章 發票管理

第十四條 一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，應自行開具增值稅發票。向其他個人銷售自行開發的房地產項目，不得開具增值稅專用發票。

小規模納稅人銷售自行開發的房地產項目，應自行開具增值稅普通發票。購買方需要增值稅專用發票的，小規模納稅人可向主管國稅機關申請代開。向其他個人銷售自行開發的房地產項目，不得申請代開增值稅專用發票。

第十五條 納稅人銷售自行開發的房地產項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機關申報繳納營業稅的預收款，未開具營業稅發票的，可于2016年12月31日前開具增值稅普通發票，開具發票時應選取代碼603“已申報繳納營業稅未開票補開票”，發票稅率欄應填寫“不征稅”，不得開具專用發票。同時，應將繳納營業稅的完稅憑證留存備查。

第十六條 納稅人銷售自行開發的房地產項目，自行開具或者稅務機關代開增值稅發票時，應在發票“貨物或應稅勞務、服務名稱”欄填寫不動產名稱及房屋產權證書號碼（無房屋產權證書的可不填寫），“單位”欄填寫面積單位，備注欄注明不動產的詳細地址。

第十七條 房地產開發企業收到預收款時，未達到納稅義務發生時間，應按照銷售額的3%預繳增值稅，填報《增值稅預繳稅款表》。如購買方需開具發票的，應選取代碼602“銷售自行開發的房地產項目預收款”開具普通發票，發票稅率欄應填寫“不征稅”，不得開具專用發票。

第十八條 房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目，已開具營業稅發票的，2016年5月1日以后由于確權面積差、銷售折扣等原因需要開具紅字發票的，可以開具紅字增值稅普通發票。開具時應在備注欄內注明紅字發票對應原開具的營業稅發票的代碼、號碼及開具原因。

納稅申報時，紅字增值稅普通發票負數金額在申報表如實填報的同時，在無票收入欄次填報相同的正數銷售額。

第十九條 2016年5月1日之后，納稅人發現原營業稅發票開具錯誤，需要開具紅字發票的，可于2016年12月31日之前開具紅字增值稅普通發票（房地產開發企業銷售自行開發的不動產不受此時間限制），同時開具藍字增值稅普通發票。

紅字發票開具時應在備注欄內注明對應原開具的營業稅發票的代碼、號碼及開具原因。藍字發票開具時應在備注欄注明對應原開具的營業稅發票的代碼、號碼，紅字增值稅發票的代碼、號碼及開具原因。

第四章 申報征收

第一節 申報管理

第二十條 房地產開發企業納稅義務發生時間為納稅人發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天，先開具發票的，為開具發票的當天。

未開具發票的，以房產買賣合同上約定的交房時間為納稅義務發生時間；若實際交房時間早于合同約定時間的，以實際交付時間納稅義務發生時間。

第二十一條 一般納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期向主管國稅機關預繳稅款。房地產開發企業的增值稅留抵稅額不能抵減預繳稅款。

一般納稅人銷售自行開發的房地產項目適用一般計稅方法的，應按照納稅義務發生時間，按當期銷售額和11%的適用稅率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。

一般納稅人銷售自行開發的房地產項目適用簡易計稅方法的，以及小規模納稅人應按照納稅義務發生時間，以當期銷售額和5%的征收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。

第二十二條 小規模納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期或主管國稅機關核定的納稅期限向主管國稅機關預繳稅款。

小規模納稅人銷售自行開發的房地產項目，應按照納稅義務發生時間，以當期銷售額和5%的征收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。

第二節 征收管理

第二十三條 房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：

銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）

在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除的土地價款，應當取得省級以上（含省級）財政部門監（印）制的財政票據

第二十四條 當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：

當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款

當期銷售房地產項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建筑面積。

房地產項目可供銷售建筑面積，是指房地產項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產項目時未單獨作價結算的配套公共設施的建筑面積。

支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。一般納稅人應建立臺賬登記土地價款的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。

第二十五條 一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。一經選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內不得變更為一般計稅方法計稅。

一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應的土地價款。

第二十六條 一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

應預繳稅款按照以下公式計算：應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%

適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。

第二十七條 一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，兼有一般計稅方法計稅、簡易計稅方法計稅、免征增值稅的房地產項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額的，應以《建筑工程施工許可證》注明的“建設規模”為依據進行劃分。

不得抵扣的進項稅額=當期無法劃分的全部進項稅額×（簡易計稅、免稅房地產項目建設規模÷房地產項目總建設規模）

第二十八條 跨縣（市、區）開發房產，未在項目所在地辦理稅務登記的，應當按照3%的預征率在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

第五章 日常管理

第二十九條 建立涉稅信息傳遞機制，掌握房地產企業的第一手基礎信息資料。

（一）依托綜合治稅平臺，建立與規劃、土地、住建等部門定期信息交換制度，掌握房地產開發企業的立項、開工日期、預計完工日期、建筑面積、銷售進度情況、已交付產權情況等各種信息，力求通過信息交換和分析比對，最大限度地掌握有關涉稅信息。

（二）加強企業借款信息的監控。通過核實往來賬目，對借款方進行核實，核實其是否已按規定繳納增值稅。

第三十條 主管稅務機關定期到企業開展納稅輔導工作，掌握企業的開發項目、公共配套的規劃、完工情況及預售情況等。

（一）對法定代表人、財務主管、工程預算等人員進行輔導，及時掌握企業的經營情況。

（二）查看企業賬冊、憑證等財務資料，重點是銀行賬號、預售證、竣工驗收證及交付使用情況等。

（三）掌握樓盤銷售的進度，加強對售樓情況的監控，主管稅務機關收到《房地產銷售進度采集表》后，要與房產部門備案信息、申報征收信息進行比對，了解整個項目的建筑總面積、已售數量、最低售價、預付款比例等內容。發現異常的及時給予企業預警提示，區別不同情況開展實地核查或者進行納稅評估。

在核實企業銷售進度的同時，應監控承建單位經營情況，結合房地產企業施工進度等情況對建筑企業外管證報驗、稅款繳納（預繳）情況進行核實，發現異常的及時給予企業預警提示，區別不同情況開展實地核查或者進行納稅評估。

（四）主管稅務機關根據第三方信息確認納稅人已經取得預收款，未按規定進行預繳稅款的，應責成納稅人進行預繳申報，同時，告知納稅人按季報送《房地產銷售進度采集表》。

（五）了解企業的進項取得與工程預算,重點核實設計費、綠化費、買粉絲費、廣告費、主要原等內容與預算是否匹配。

第三十一條 加強企業項目注銷管理，主管稅務機關收到納稅人報送的《房地產開發項目注銷申請表》后7日內，對下列內容實地核查。

（一）該開發項目銷售總體進度是否達到100%；

（二）銷售的房產是否全部開具發票；

（三）所有稅款是否全部結清。

核查結束后，對核實結果正常的，同意企業進行項目注銷。發現疑點的，進行納稅評估；符合稽查立案條件的，移交稽查部門查處。

日常管理中常見涉稅問題及核查方法見附件1。

第六章 預警監控

第三十二條 稅源管理部門應當充分利用第三方信息、企業招標信息及預、決算信息、金三系統、進銷項系統、增值稅發票管理新系統等強化分析監控。從行業稅負、進項指標、銷售收入指標等方面加強預警監控，對出現異常情況的，及時進行核查、評估。

（一）行業增值稅稅負指標

增值稅稅負率=實繳增值稅總額/主營業務收入×100%，增值稅稅負率預警值設為4%,評估期測算企業增值稅稅負率，

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