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06 萬科海外債利率(房企融資“輸血” 發力境外融資)
Instagram刷粉絲, Ins買粉絲自助下單平台, Ins買贊網站可微信支付寶付款2024-06-23 04:21:14【】1人已围观
简介發展、建安、裝修、物業管理、物業投資、酒店開發和管理、以及現代農業、機器人;碧桂園提供多元化的產品以切合不同市場的需求。各類產品包括聯體住宅及洋房等住宅區項目以及車位及商鋪,同時亦開發及管理若干項目內
房地產負債率高,這個是很正常的事情,目前萬達之所以把負債率降到60%,因為最近幾年萬達拋售了大量的資產用于還債,其目的就是為了轉型走輕資產發展道路,因為王健林不看好未來房地產市場的發展。
我們先來看一下目前一些房地產企業的負債率情況。
房地產一直是一個資金導向型的行業,資金就是房地產的命脈,通過高負債高杠桿一直是房地產開發商的生存技能,所以最近幾年很多房地產開發商都一直處于高負債的狀態,目前全國房地產開發商的平均負債率大概是在80%左右。
而排名前列的房地產開發商負債更是驚人。
截止2018年上半年,銷售額排名前5的開發商有息負債高達15850億元。 其中,中國恒大6762億元,碧桂園2945億元,萬科集團1794億,融創中國2098億元,保利地產2251億元。
房地產開發商未來將面臨很大的償債壓力,面臨不可預測的風險
過去幾年我國房價迅猛發展,開發商也賺得盆滿缽滿,也是在這種環境之下,開發商不斷的去加杠桿,不斷的去負債。
但目前我國樓市已經進入了一個轉折點,房價不可能像過去幾年那樣迅猛發展,甚至部分地區房價已經出現下降的趨勢,而在樓市不容樂觀的情況下,很多開發商的債務卻紛紛到期。
當前房企有息負債余額約為19.2萬億,規模最大的是房地產開發貸,其次是委托貸款、信托融資、信用債、并購貸、海外債和資產支持證券,分別為9.6萬億、2.8萬億、2.4萬億、2.2萬億、0.6萬億和0.3萬億。
這么高的債務是壓在房地產開發商頭上的一塊石頭,弄不好就把自己的腳砸到了,未來4年將是房地產負債兌付高峰期。2018 下半年到2021年到期規模分別為2.9萬億、6.1萬億、5.9萬億和3.4萬億,2023年及以后總計僅0.9萬億。
而這幾年估計也正好是我國房地產轉型以及改革的一個重要時間段,如果按照目前的房地產發展趨勢,開發商想像過去那樣高負債高杠桿開發,明顯是不可能的。
所以我們看到目前很多企業都在尋找資金過冬,通過降價促銷,盡快回流資金,另外還通過發行高息債券來融資。
比如前段時間,恒大就以13%左右的利率發行了18億美元的債券,其中許家印自己就認購了10億美元,從中可以看出,目前房地產行業融資很困難。
而在這種情況下,很多開發商都在紛紛尋找轉型之路。
萬達集團負債率降到60%,轉型初見成效
2017年的時候,萬達負債超過4000億一直是個熱點新聞,當時王健林被稱為中國的負債大王。
而為了降低債務,最近幾年萬達一直在出售各種資產用來償債。
我們先來看一下最近兩年萬達出售的一系列資產清單:
2017年7月19日,萬達與融創、富力上演了一場世紀交易:萬達將77家酒店賣給了富力地產,交易價格為199.06億元,以438.44億元將13個文旅酒店項目91%股權賣給了融創,合計金額為637.50億元。
隨后萬達相繼清空了英國、澳大利亞、美國、西班牙等多處海外資產,并將大多數業務移回國內。
比如以約為50000萬歐元出售了馬德里競技俱樂部17%股權;以3.15億出售澳洲黃金海岸項目及悉尼項目。
今年9月18日,萬達集團又出售位于芝加哥的摩天大樓,10月29日,萬達又將萬達文化管理100%股權出售給融創,融創的代價是支付62.81億元。
通過這一系列的資產處置,萬達集團在一年多的時間內,回籠了將近2000億的資金,大大減輕了還債的壓力。
王健林和萬達的轉型是一個明智的選擇
首先我們不得不佩服老王的眼光和魄力,這幾年中國房地產高速發展,很多開發商都紛紛在擴大版圖,所以我們看到很多開發商都是高負債,高杠桿。
但就在中國房地產高速發展的這幾年,王健林卻在謀求轉型縮減房地產業務,而且目前已經初見成效。
我們以2017年萬達各項業務收入為例:
2017年萬達集團收入總共是2273.7億元,這里面商業地產收入1125.4億元,文化集團收入637.81億元,影視集團收入532億元,金融集團收入321.2億元,網絡科技集團收入58.6億元,其他業務130.7億元。
也就是說,目前跟房地產有關的業務收入只占到萬達集團的50%左右,另外的50%是由新業務貢獻的,而房地產業務當中,租金又占了一部分,所以目前萬達集團非房地產項目開發的業務收入大概是64%左右,這個比例要遠遠高出其他房地產開發商。
比如2017年恒大營業收入是3110.2億,這里面至少百分之90%以上的收入是來源于房地產。
所以盡管目前恒大的規模比萬達大,但是未來的發展潛力不一定比萬達好。
現在回過頭來看下王健林出售各種資產用于償還債務,降低企業負債壓力,走輕資產道路是一個很明確的選擇,至少他看見了未來中國房地產的道路不是很明朗。
房企融資“輸血” 發力境外融資
進入2月,房企融資仍是看點,而且融資方式更加多樣化,不僅局限于公司債、短期融資、ABS(資產證券化),還包括大量的境外融資。其中在短短5天內,房企境外融資及融資計劃已經超過30億美元。機構數據顯示,2月房企境外融資計劃近90億美元。
不過,從金融主管部門不斷點名房地產金融的態度來看,融資環境并不寬松。2019年,企業盈利能力預期下降,短期償債壓力加大,再融資渠道仍是房企要勇闖的“命門”。
境內融資收緊,房地產凈融資僅為43億
春節后,從龍頭房企到小房企的融資舉動仍然不斷。
2月23日,碧桂園在2019年公開發行的58億元公司債券狀態更新為“已回復交易所意見”。而此前碧桂園一宗ABS計劃也有新進展,2月20日狀態變更為“已反饋”,擬發行金額12.50億元。
2月25日,深交所披露信息顯示,萬科一宗ABS計劃進展也順利,狀態變更為“已受理”。據悉萬科-平安證券購房尾款資產支持專項計劃擬發行金額為17.37億元。
2月27日,金地集團發行2019年度第一期超短期融資券,發行金額30億元,其中9億元擬用于補充旗下10家子公司的營運資金,21億元用于兌付發行人到期債券。
而在同一天美的置業公開發行2019年第二期公司債券,發行規模不超過10億元。
看似融資不斷,不過,境內融資規模仍在縮減。據國信證券信息顯示,截至2月26日,2月產業債凈融資較1月明顯回落,具體到房地產行業,2月房地產行業2月凈融資43億元,較1月減少137億元,房地產行業凈融資仍然維持較弱的格局。
ABS的發行也并不順利。據WIND的數據顯示,1月ABS發行總數為94只,2月僅有13只,成為一年來ABS發行量最低的月份。而在去年11月及12月發行總數均過百只,隨著整體規模的減少,房地產行業的ABS大幅縮減也是必然。有業內人士認為,從數量上看,ABS發行數量大幅減少,這或許與審核趨嚴有關。
據同策研究院統計的信息顯示,在1月不到半個月的時間內,已有6個房地產類的ABS被暫停。隨著房企ABS到期集中兌付來臨,警惕風險,關注基礎資產的質量成為審核關注點。
2月境外融資計劃近90億美元
2月21日,富力地產間接子公司發行8.25億美元的優先票據,最高利率為8.625%。與此同時,當代置業宣布,額外發行2020年到期的2億美元利率15.5%的綠色優先票據。此外,合景泰富集團也擬進行擔保美元定息票據的國際發售,但票據的本金額、利率等尚未確定。
2月26日,華潤置地發布公告稱,發行3億美元于2024年到期的3.75利息票據以及5億美元于2029年到期的4.125利息票據。
在同一天,融信中國、弘陽地產、國瑞置業宣布發行美元優先票據,總額共7.6億美元,其中國瑞置業公告稱,發行于2022年到期的1.6億美元優先票據,票面利率達到了13.5%。
而在2月27日,禹州地產向香港聯交所申請批準發行于2024年到期的5億美元優先票據買賣生效。
中原地產研究中心統計數據顯示,春節后,已經有超過25家房企發布境外融資的信息,融資計劃已經接近90億美元。其中部分企業顯現多次融資,比如融創、旭輝、融信、佳兆業、龍光、華潤、華夏、禹洲也均有密集融資舉動。
中原地產研究中心認為,綜合來看,融資成本在6%-11%之間,融資成本相比去年有所下調。
不過,據新京報記者觀察發現,雖然個別大房企的融資成本出現下降,但是中小房企的美元融資成本仍然居高不下。國瑞置業發行的1.6億美元優先票據,票面利率達到了13.5%。而當代置業1.5億美元債票面利率更是高達15.5%。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,從目前來看,房企對融資渴求比較大,先獲得資金再考慮兌付問題,是普遍的心態。目前房企融資主要是為了提前償債,是以獲取資金為導向。但部分融資成本高,是一種潛在的負擔。
融資環境或寬松?
房企出現大量利率較高的海外融資與當前形勢有關。
據中原地產首席分析師張大偉分析認為,2019年房地產市場進入調整期的預期非常強,房企更關注資金鏈的安全,體現在拿地預計將更加謹慎,越來越多的房企抓緊窗口期,加快融資以應對未來的還債高峰期。
從融資公告內容來看,債務再融資仍是房企融資的主要目的。為此,房企的債務違約也成為關注點。據WIND信息顯示,截至2月28日,房地產行業的違約債有6筆,34.9億元,占比2.62%,不過,從數據來看,還遠遠低于制造業的41.05%。
在光大證券分析師劉琛看來,從美元債到期的規模來看,2019年至2021年存量債的到期壓力較大。
2月27日,證監會主席易會滿首次亮相國新辦發布會時提到,要做好股票
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