06 上海鯨門國際貿易有限公司(家用自吸泵品牌有哪些？)

與美元近幾年利率偏低、人民幣采取盯緊美元的固定匯率制度等因素密切相關的。因此，當人民幣改為盯緊一攬子貨幣并采用浮動匯率政策后（其實仍然是骯臟浮動），國際資本開始套現外逃，上海房市應聲萎靡。再比如，廣大國民置國家一系列宏觀調控政策于不顧，房產投資熱情持續旺盛，是與股票市場多年來亂七八糟的情況關聯甚密的，其關系好比一個蹺蹺板的兩端。當存款利息持續偏低，甚至低于通貨膨脹率的時候，老百姓將手中的錢繼續存在銀行，無疑是一種謹慎有余、智商不足的行為，龐大的民間資本在焦急的尋找出路。而股票市場連年低落、黑幕不斷，投資其中好比猴子撈月，搞不好自己都賠進去，社會上又缺乏其他的投資渠道，此時，房產作為投資工具，其相對低風險、高回報、技術含量與進入門檻低的優勢便浮出水面，成為了大量游資情有獨鐘的選擇。因此可以大膽的預言，除非出現新的優質的投資工具，否則股市一天不振興，廣大國民對于個人房產投資的“依戀”便一天不會消褪。

在課堂上，老師會告訴我們，房產與其他投資工具的不同在于各自之間安全性、流動性與收益性的差別。股票、期權、期貨、外匯的風險高，但流動性好、收益大；債券、基金、保險風險較低、流動性一般，但收益穩定；黃金風險低、流動性好、收益較低；珠寶、藝術品收益大，但風險高、流動性極差；而房產投資風險適中、流動性稍低，但收益較好。另外，各種投資工具在投資周期、交易成本、技術門檻等方面也有顯著的差別。

但我認為，對普通百姓來說，房產投資的最大特點在于：購房按揭貸款。購房按揭貸款所帶來的財務杠桿效應，是別的投資工具所無法比擬的優勢。舉例來說，假如你投資10萬元，便只能買面值10萬元的股票，即使升值10％，那么你也只能收益1萬元；但如果你將這10萬元用來購房，按揭2成，便能貸款40萬元，從而使自己的總投資變為50萬元，假設房價升值8％（深圳市2005年1-3季度，商品住宅均價同比上漲12.18％），那么你的收益將達到4萬元，這時你的自有資金回報率是多少呢？4萬÷10萬＝40％！（上述舉例為方便起見，忽略交易成本）。

40％啊，同志們！

目前銀行活期存款利率是多少？區區0.72％！一年定期存款利率是2.25％，五年定期存款利率也不過3.6％，而且上述利率還要扣除20％的利息稅；李嘉誠、索羅斯旗下的資產每年平均增值約10％；深圳近年來的GDP增長率在20％左右，全國的情況能超過9％已經樂不可支了；美國則在3-4％之間徘徊；而日本能達到2％就謝天謝地了！（當然，他們的基數大）。早在初中的政治課本中，偉大的革命導師馬克思就告訴我們：“一旦有適當的利潤，資本就大膽起來。如果有10%的利潤，它就保證到處被使用；有20%的利潤，它就活躍起來；有50%的利潤，它就鋌而走險；為了100%的利潤，它就敢踐踏一切人間法律；有300%的利潤，它就敢犯任何罪行，甚至冒絞首的危險。”我們不是資本家，但你敢說面對40％的利潤你能不心動？我國的購房按揭制度，無意中使得房產投資契合了投資游戲中最重要的一條規則，即“用別人的錢賺錢”，這是個人房產投資最誘人、最奇妙與最核心的秘密！

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對個人房產投資的幾點理解（中）

個人房產投資的贏利模式

以在深圳地區購買一套面積為75平米、總價50萬元的一手兩房為例，假設按揭兩成10萬元，貸款40萬元，貸款年限30年，等額本息還款，貸款利息不變，房價按每年8％的速度上漲，從購房到入伙需要8個月，從入伙到出證需要7個月，裝修期3個月，二手房交易期為1個月，管理費為2元/平米/月，不考慮房產折舊。

其投資后三年內（實際為40個月。根據深圳市相關政策，自取得房產證兩年后交易的二手房可免收營業稅。本例房產自購買之日起3年后，尚欠3個月方符合上述規定，為規避營業稅，本例房產待滿足上述規定后交易，并預留1個月的交易期）現金流及贏利情況分析如下表所示：

項目 現金流 備注

計算公式及收費標準 金額（元）

首期款（含定金） 樓款*20％ -100000

房產證契稅 樓款*1.5％ -7500

房產證印花稅 樓款*0.03％ -150

房產證登記費 50/宗 -50

房產證貼花 5/宗 -5

物業管理費 2元/平米/月 -4800 入伙后起收，共36-8+3+1=32個月。

裝修家私費（簡單）300元/平米 -22500

月供還款利息 貸款年利率為5.508％ -70029.2 每月還款2273.16元，從辦妥銀行按 揭手續后1個月開始還款，

共36-1+3+1=39個月，月供總額88653.24元，其中還本

18624.04 元，利息70029.2元。

二手房交易中介費 成交價*1.5％

（不足5000元按5000元計） -7500 中介公司現行標準。

財務借款手續費 借款額*1.3％ -4957.89 二手房成交前需先還清銀行貸款余額，贖回房產，解除按揭

合同（本例中40個月后貸款余額為381375.96元）。該筆資

金可向財務公司申請短期借款，需交納手續費，通常由中介公

司負責手續辦理。

二手房交易營業稅 成交價*5.05％ 0 已規避。

二手房交易增值稅 增值部分*20％ 0 可與買家協商，以購房原價成交，即買入價＝售出價，可規避增值稅。

總成本 -217492.09

租金收入 1500元/月 40500 入伙裝修后出租，考慮2個月空置期，共36-8-3+3+1-2=27個月。

出租中介費 一個月租金/筆 -3000 按出租2次計算。

還清銀行貸款余額 -381375.96

成交價 房價每年上漲8％ 641106 500000*（1.08）3 =629856元，裝修與家私按折舊50％計算，即11250元。

裝修、家私折舊殘值

總收益 297230.04

凈收益 總收益-總成本 79737.95

自有資金回報率（總） 凈收益/總成本 36.7％

自有資金回報率（年均）凈收益/總成本/3 12.2％ 為簡便，按3年計，取算數平均。

初投資金回報率（總） 凈收益/首期款 79.7％

初投資金回報率（年均）凈收益/首期款/3 26.6％ 為簡便，按3年計，取算數平均。

由于總成本中的多數資金并非購房當天支付，而是在40個月中陸續投入，或在交易當日即時支付。若嚴格計算，實際占用的自有資金總量應先扣除交易當日即時支付的資金量，再將40個月中陸續投入的資金按相應的銀行利率貼現至購房當日水平，最后加上購房當日初次投入的資金量。因此，真實的年均資金回報率應介于12.2-26.6％之間。

出于保守原則，上述分析將某些費用高估了，而在實際操作中，某些費用還可以得到不同程度的減免。另外，通過計算可以看出，深圳市房價的漲幅每增加1個點，由于財務杠桿效應，其為投資者帶來的收益將是好幾個點；同理，在購房時，每多申請1個點的折扣，便能創造好幾個點的收益，千萬別小看這1個點，它很可能最終決定了你投資的利潤空間。

值得注意的是，上例中假設的許多條件都是變量，應根據個人的情況和市場的變化做出不同的判斷和選擇。比如選擇一手房還是二手房、面積大小、總價、按揭成數、貸款年限、是否裝修、是否出租、是否滿房產證兩年后出手、持有時間長短等，變量的不同可以演化出多種投資方式，但贏利預期可套用上表的模式進行演算，萬變不離其宗。

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對個人房產投資的幾點理解（下）

投資周期、投資回報率與投資收益的平衡

個人房產投資時，應重點關注投資周期、投資回報率和投資收益三個指標。一般來說，很難做到三者的兼顧，應有所側重，不同的追求決定了不同的投資方式。

對于我這樣一個積蓄不多，但開銷不大、還款能力較強，近期沒有重大開支的年輕人來說，個人以為應傾其所有進行投資，選擇投資周期短、快速交易、滾動交易的投資模式。具體來說，就是購入一手房、小戶型、盡量貸款、盡量放長還款年限、不要裝修、不等房產證滿兩年即出手。原因如下：

1、 投資忌諱將所有的雞蛋放在一個籃子里，投資應多元化，將風險指數不同的投資工具進行搭配，從而降低資金風險。比如，將三分之一的資金用于高風險的股票，三分之一的資金用于中等風險的房產，最后的三分之一用于低風險的國債。但是由于我國的房地產產業正處于擴張期，而年輕人的事業也處在上升期，對于未來的預期看好，近期生活負擔較輕，因此如果想快速積累資本，就應看準目標全力出擊，趁市場繁榮時收益最大化；

2、 由于年輕人的積蓄有限，投資本金微薄，注定了投資收益的絕對值不可能豐厚，夢想一次投資便一勞永逸是不現實的。因此投資周期一定要短、現金流動一定要快、勿以利小而不為，哪怕每年只有5個點的收益。若干年后，原始資本的累積也將十分客觀。如果一套房產等房產證滿兩年后，也就是購房三年后出手可以賺7萬（規避了5.05％的營業稅）；而一旦辦妥房產證，也就是購房約一年半后出手只能賺3萬，也情愿選擇后者，盡管前者的收益絕對值更高，但同時市場風險也大，而后者可以迅速收回本金，根據市場變化選擇下一宗房產，快速滾動投資，三年時間可以投資兩次、收益兩次。更重要的是，早一天獲得3萬元的收益，意味著早一天獲得貸款12萬元的能力，盡可能多、盡可能快的利用銀行的錢擴大自己投資本金的基數，“用別人的錢賺錢”；

4、 一手房升值潛力大。首先，新盤往往采用低價入市的價格策略，購房瞬間已實現了部分升值；其次，開盤時能獲得額外的優惠折扣，對于房型、朝向、樓層、景觀等質素也有比較大的選擇空間；最后，對于分期開發的小區來說，在目前繁榮的市場情況下，首期推出的房子幾乎肯定是可以升值的，因此一手房的升值幅度很可能超過該片區房價的平均上漲水平；而二手房除非擁有良好的物業管理服務和新的規劃、交通等方面的利好刺激，否則很難獲得大幅度的升值空間；

5、 不要裝修的原因在于：雖然未經裝修的房子幾乎不可能有人租用，但是考慮到購房至入伙之間的間隔、裝修期以及空置期，實際可用于出租的時間大打折扣，與至少2、3萬的裝修投入相比，增加的收益并不明顯；其次，由于中國人的傳統文化心理，一般不大愿意住在別人居住過的房子里；最后，裝修過的房子雖然能提高二手房的成交價，但是由于出租期間損耗嚴重，造成折舊較大，而且裝修與家私的風格款式往往不能獲得購買者的認同，既縮小了買家范圍，又未必能以此為由提高成交價格，討價還價的項目越多，越增加了交易的時間和難度。

而對于60歲以上的老年人來說，由于退休，每月收入已經不多，但應該擁有一定的積蓄。此時，是停止投資，動用積蓄周游列國享受人生；還是繼續投資，為后代積累財富，完全取決于個人選擇。但至少可將正在居住的面積較大的房產出售或出租，轉而購買一套較小面積的住宅，因為子女均已獨立成家各自生活，家庭結構簡化，加上每年有相當長的時間用于旅游、走親串友、探訪子女，已成為“空巢家庭”，繼續居住于一套大面積的住宅，實在是沒有必要。

個人房產投資的幾點建議

成熟區域宜長線投資；成長性區域宜短線炒作。

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