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06 上海鯨門國際貿易有限公司(家用自吸泵品牌有哪些?)
Instagram刷粉絲, Ins買粉絲自助下單平台, Ins買贊網站可微信支付寶付款2024-06-13 11:31:54【】5人已围观
简介與美元近幾年利率偏低、人民幣采取盯緊美元的固定匯率制度等因素密切相關的。因此,當人民幣改為盯緊一攬子貨幣并采用浮動匯率政策后(其實仍然是骯臟浮動),國際資本開始套現外逃,上海房市應聲萎靡。再比如,廣大
在課堂上,老師會告訴我們,房產與其他投資工具的不同在于各自之間安全性、流動性與收益性的差別。股票、期權、期貨、外匯的風險高,但流動性好、收益大;債券、基金、保險風險較低、流動性一般,但收益穩定;黃金風險低、流動性好、收益較低;珠寶、藝術品收益大,但風險高、流動性極差;而房產投資風險適中、流動性稍低,但收益較好。另外,各種投資工具在投資周期、交易成本、技術門檻等方面也有顯著的差別。
但我認為,對普通百姓來說,房產投資的最大特點在于:購房按揭貸款。購房按揭貸款所帶來的財務杠桿效應,是別的投資工具所無法比擬的優勢。舉例來說,假如你投資10萬元,便只能買面值10萬元的股票,即使升值10%,那么你也只能收益1萬元;但如果你將這10萬元用來購房,按揭2成,便能貸款40萬元,從而使自己的總投資變為50萬元,假設房價升值8%(深圳市2005年1-3季度,商品住宅均價同比上漲12.18%),那么你的收益將達到4萬元,這時你的自有資金回報率是多少呢?4萬÷10萬=40%!(上述舉例為方便起見,忽略交易成本)。
40%啊,同志們!
目前銀行活期存款利率是多少?區區0.72%!一年定期存款利率是2.25%,五年定期存款利率也不過3.6%,而且上述利率還要扣除20%的利息稅;李嘉誠、索羅斯旗下的資產每年平均增值約10%;深圳近年來的GDP增長率在20%左右,全國的情況能超過9%已經樂不可支了;美國則在3-4%之間徘徊;而日本能達到2%就謝天謝地了!(當然,他們的基數大)。早在初中的政治課本中,偉大的革命導師馬克思就告訴我們:“一旦有適當的利潤,資本就大膽起來。如果有10%的利潤,它就保證到處被使用;有20%的利潤,它就活躍起來;有50%的利潤,它就鋌而走險;為了100%的利潤,它就敢踐踏一切人間法律;有300%的利潤,它就敢犯任何罪行,甚至冒絞首的危險。”我們不是資本家,但你敢說面對40%的利潤你能不心動?我國的購房按揭制度,無意中使得房產投資契合了投資游戲中最重要的一條規則,即“用別人的錢賺錢”,這是個人房產投資最誘人、最奇妙與最核心的秘密!
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對個人房產投資的幾點理解(中)
個人房產投資的贏利模式
以在深圳地區購買一套面積為75平米、總價50萬元的一手兩房為例,假設按揭兩成10萬元,貸款40萬元,貸款年限30年,等額本息還款,貸款利息不變,房價按每年8%的速度上漲,從購房到入伙需要8個月,從入伙到出證需要7個月,裝修期3個月,二手房交易期為1個月,管理費為2元/平米/月,不考慮房產折舊。
其投資后三年內(實際為40個月。根據深圳市相關政策,自取得房產證兩年后交易的二手房可免收營業稅。本例房產自購買之日起3年后,尚欠3個月方符合上述規定,為規避營業稅,本例房產待滿足上述規定后交易,并預留1個月的交易期)現金流及贏利情況分析如下表所示:
項目 現金流 備注
計算公式及收費標準 金額(元)
首期款(含定金) 樓款*20% -100000
房產證契稅 樓款*1.5% -7500
房產證印花稅 樓款*0.03% -150
房產證登記費 50/宗 -50
房產證貼花 5/宗 -5
物業管理費 2元/平米/月 -4800 入伙后起收,共36-8+3+1=32個月。
裝修家私費(簡單)300元/平米 -22500
月供還款利息 貸款年利率為5.508% -70029.2 每月還款2273.16元,從辦妥銀行按 揭手續后1個月開始還款,
共36-1+3+1=39個月,月供總額88653.24元,其中還本
18624.04 元,利息70029.2元。
二手房交易中介費 成交價*1.5%
(不足5000元按5000元計) -7500 中介公司現行標準。
財務借款手續費 借款額*1.3% -4957.89 二手房成交前需先還清銀行貸款余額,贖回房產,解除按揭
合同(本例中40個月后貸款余額為381375.96元)。該筆資
金可向財務公司申請短期借款,需交納手續費,通常由中介公
司負責手續辦理。
二手房交易營業稅 成交價*5.05% 0 已規避。
二手房交易增值稅 增值部分*20% 0 可與買家協商,以購房原價成交,即買入價=售出價,可規避增值稅。
總成本 -217492.09
租金收入 1500元/月 40500 入伙裝修后出租,考慮2個月空置期,共36-8-3+3+1-2=27個月。
出租中介費 一個月租金/筆 -3000 按出租2次計算。
還清銀行貸款余額 -381375.96
成交價 房價每年上漲8% 641106 500000*(1.08)3 =629856元,裝修與家私按折舊50%計算,即11250元。
裝修、家私折舊殘值
總收益 297230.04
凈收益 總收益-總成本 79737.95
自有資金回報率(總) 凈收益/總成本 36.7%
自有資金回報率(年均)凈收益/總成本/3 12.2% 為簡便,按3年計,取算數平均。
初投資金回報率(總) 凈收益/首期款 79.7%
初投資金回報率(年均)凈收益/首期款/3 26.6% 為簡便,按3年計,取算數平均。
由于總成本中的多數資金并非購房當天支付,而是在40個月中陸續投入,或在交易當日即時支付。若嚴格計算,實際占用的自有資金總量應先扣除交易當日即時支付的資金量,再將40個月中陸續投入的資金按相應的銀行利率貼現至購房當日水平,最后加上購房當日初次投入的資金量。因此,真實的年均資金回報率應介于12.2-26.6%之間。
出于保守原則,上述分析將某些費用高估了,而在實際操作中,某些費用還可以得到不同程度的減免。另外,通過計算可以看出,深圳市房價的漲幅每增加1個點,由于財務杠桿效應,其為投資者帶來的收益將是好幾個點;同理,在購房時,每多申請1個點的折扣,便能創造好幾個點的收益,千萬別小看這1個點,它很可能最終決定了你投資的利潤空間。
值得注意的是,上例中假設的許多條件都是變量,應根據個人的情況和市場的變化做出不同的判斷和選擇。比如選擇一手房還是二手房、面積大小、總價、按揭成數、貸款年限、是否裝修、是否出租、是否滿房產證兩年后出手、持有時間長短等,變量的不同可以演化出多種投資方式,但贏利預期可套用上表的模式進行演算,萬變不離其宗。
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對個人房產投資的幾點理解(下)
投資周期、投資回報率與投資收益的平衡
個人房產投資時,應重點關注投資周期、投資回報率和投資收益三個指標。一般來說,很難做到三者的兼顧,應有所側重,不同的追求決定了不同的投資方式。
對于我這樣一個積蓄不多,但開銷不大、還款能力較強,近期沒有重大開支的年輕人來說,個人以為應傾其所有進行投資,選擇投資周期短、快速交易、滾動交易的投資模式。具體來說,就是購入一手房、小戶型、盡量貸款、盡量放長還款年限、不要裝修、不等房產證滿兩年即出手。原因如下:
1、 投資忌諱將所有的雞蛋放在一個籃子里,投資應多元化,將風險指數不同的投資工具進行搭配,從而降低資金風險。比如,將三分之一的資金用于高風險的股票,三分之一的資金用于中等風險的房產,最后的三分之一用于低風險的國債。但是由于我國的房地產產業正處于擴張期,而年輕人的事業也處在上升期,對于未來的預期看好,近期生活負擔較輕,因此如果想快速積累資本,就應看準目標全力出擊,趁市場繁榮時收益最大化;
2、 由于年輕人的積蓄有限,投資本金微薄,注定了投資收益的絕對值不可能豐厚,夢想一次投資便一勞永逸是不現實的。因此投資周期一定要短、現金流動一定要快、勿以利小而不為,哪怕每年只有5個點的收益。若干年后,原始資本的累積也將十分客觀。如果一套房產等房產證滿兩年后,也就是購房三年后出手可以賺7萬(規避了5.05%的營業稅);而一旦辦妥房產證,也就是購房約一年半后出手只能賺3萬,也情愿選擇后者,盡管前者的收益絕對值更高,但同時市場風險也大,而后者可以迅速收回本金,根據市場變化選擇下一宗房產,快速滾動投資,三年時間可以投資兩次、收益兩次。更重要的是,早一天獲得3萬元的收益,意味著早一天獲得貸款12萬元的能力,盡可能多、盡可能快的利用銀行的錢擴大自己投資本金的基數,“用別人的錢賺錢”;
4、 一手房升值潛力大。首先,新盤往往采用低價入市的價格策略,購房瞬間已實現了部分升值;其次,開盤時能獲得額外的優惠折扣,對于房型、朝向、樓層、景觀等質素也有比較大的選擇空間;最后,對于分期開發的小區來說,在目前繁榮的市場情況下,首期推出的房子幾乎肯定是可以升值的,因此一手房的升值幅度很可能超過該片區房價的平均上漲水平;而二手房除非擁有良好的物業管理服務和新的規劃、交通等方面的利好刺激,否則很難獲得大幅度的升值空間;
5、 不要裝修的原因在于:雖然未經裝修的房子幾乎不可能有人租用,但是考慮到購房至入伙之間的間隔、裝修期以及空置期,實際可用于出租的時間大打折扣,與至少2、3萬的裝修投入相比,增加的收益并不明顯;其次,由于中國人的傳統文化心理,一般不大愿意住在別人居住過的房子里;最后,裝修過的房子雖然能提高二手房的成交價,但是由于出租期間損耗嚴重,造成折舊較大,而且裝修與家私的風格款式往往不能獲得購買者的認同,既縮小了買家范圍,又未必能以此為由提高成交價格,討價還價的項目越多,越增加了交易的時間和難度。
而對于60歲以上的老年人來說,由于退休,每月收入已經不多,但應該擁有一定的積蓄。此時,是停止投資,動用積蓄周游列國享受人生;還是繼續投資,為后代積累財富,完全取決于個人選擇。但至少可將正在居住的面積較大的房產出售或出租,轉而購買一套較小面積的住宅,因為子女均已獨立成家各自生活,家庭結構簡化,加上每年有相當長的時間用于旅游、走親串友、探訪子女,已成為“空巢家庭”,繼續居住于一套大面積的住宅,實在是沒有必要。
個人房產投資的幾點建議
成熟區域宜長線投資;成長性區域宜短線炒作。
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