06 深圳國際貿易大廈寫字樓出售價格(深圳，250米以上摩天大樓一覽)

雖然目前還處在報批階段，未正式實施，但從市場前景和商圈打造的角度考慮，這個構想無疑透露出一個“連體商城”將成為廣州商業地產發展新趨勢的信息。

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東莞寫字樓空置逾10萬平米 中心區租金集體走低

早在去年，隨著元美廣場、華凱廣場、第一國際二期等中央CBD地區寫字樓投放量的增大，人們普遍關注的問題集中在寫字樓投放量過大會否引起東莞寫字樓市場的泡沫。2006年一開年，中心區的寫字樓租金價格就出現集體走低的態勢。這到底是寫字樓市場后勁不足還是租賃遇到瓶頸？

中心區寫字樓投放量全市最高

在談到東莞中心區寫字樓未來的走勢，負責代理鴻禧中心項目的合富輝煌有關負責人陳敏強采訪時就表示，廣州和深圳十幾年前也沒有預想到今天的天河以及華強一帶的寫字樓市場會如此之旺。同樣，東莞現在的行政中心地區5年前也是一片荒地。很多人不相信寫字樓升值，其原因是對這個城市未來發展有種不確定因素。買家該不該出手購買寫字樓還有很大一部分原因是，會對寫字樓所在地段進行對比，在未成型之前，買家都會以觀望的態度處之。而目前中心區的寫字樓土地資源非常有限，從地點上看，未來該地區的走向應該是相當明朗的。

據東莞市統計局去年上半年的統計數據表明，截至去年上半年，東莞市的辦公樓施工面積達到了193022平方米，其中今年新開工面積為63912平方米；而去年市建設局批準預售的寫字樓，其分布情況為莞城區、南城區，另外在樟木頭、寮步、大嶺山、虎門也有少量放出。中心區寫字樓的投放量達到全市最高。

如此看來，中心區寫字樓市場形勢似乎一片大好，但是從近期的寫字樓市場租賃情況看，這片明朗的市場似乎還夾雜著些烏云密布的危險。第一國際，這個位于東莞中心區寫字樓核心區域的樓盤，目前的市場租金價格在每平方米25元到35元之間，最低的降至每平方米18元。這樣的價格是個別現象，還是東莞寫字樓市場的普遍水平呢？

第一國際的銷售經理貝海彬說，寫字樓租售的價格絕大部分取決于租戶，目前中心區寫字樓放量大是業界公認的事實，尤其是第一國際，體量龐大是造成不能在短期實現寫字樓入駐旺盛的原因，于是，不少租戶不得不降低租價以增加出租機率。

寫字樓銷售未受影響

目前，中心區寫字樓還在如火如荼地建設，第一國際三期會在今年面向市場，不僅第一國際，中心區規劃的不少商業地產也將在今明兩年推出。這種情況是否對中心區的寫字樓銷售形成更大的壓力呢？

商業中心發展有限公司研發部經理雷非非說，東莞的商務升級本身是有一個過程的，南城是新區，營造新的商務環境是需要一定時間的，隨著中心區住宅、商業方面設施的完善，等待商務圈繁榮起來后，東莞寫字樓市場的租金自然會有所提升。“目前，我們百安中心銷售得很理想，基本接近尾聲，用跟住宅持平的價格就能購買寫字樓，這在廣州跟深圳是不可想象的，寫字樓的低價門檻對投資者來說還是有著巨大的吸引力的，加上中心區寫字樓不可復制的資源，目前寫字樓的低價租金對整體的銷售是不會有影響的。

中環廣場去年開賣以來，銷售一直穩定，據世聯地產有關負責人蘭尊介紹，在今年年初，中環廣場只剩下少數高層，大戶型的單位，這些單位也屬于同期產品中價格最高的部分，讓發展商也沒有想到的是，這些產品3天下來就銷售了12套。”從這里，不難看出，東莞投資者對中心區寫字樓并非一般的青睞，中心區寫字樓的大環境優勢仍然是它最大的賣點。

另外，去年商鋪的持續熱銷，已使得商鋪供求關系逐漸平穩，商鋪的投資回報率保持在了5％－6％之間，而現階段寫字樓均價在3800—4300元／平方米，租金35－45元／平方米不等，回報率一般在6％－12％左右，比商鋪的投資回報率更高一些；而且與住宅相比，寫字樓的租戶相對較為穩定，租金交納的時間相對準時，無論從租金還是售價來看，東莞的寫字樓都處于一個相對低的價位，還有相當大的上升空間。

空置是一大難題

寫字樓市場的繁榮得益于東莞大規模的城市建設以及城市化進程的不斷提速，也與東莞產業結構的調整密切相關，但是連續兩年爆發性的增長，對東莞剛剛成長起來尚需培育的市場來說無疑是一場艱苦的考驗。

據了解，從東莞市房協2005年度全年房地產市場監控及預警系統中公布的數據來看，東莞市寫字樓空置面積為10.26萬平方米，比2004年末的1.78萬平方米增加了8.48萬平方米，增幅近5倍。然而，該統計數據中的空置面積僅是預售系統內的數據，仍有不少已銷售出去但并未出租的面積并不計算在內。而且寫字樓集中布局的態勢非常明顯，新開發的寫字樓大多集中在中心區，其中又以莞太大道沿線和鴻福路沿線居多。

廣東商學院副院長徐印州在接受記者采訪時說，從幾次深入東莞了解到的情形看，東莞發展的重點要從制造業發展到商貿流通業并不容易，鎮區經濟的差異化發展對其形成整體集中的商貿環境也形成了一定的影響。

經過兩年左右的開發周期，不少寫字樓都已經拔地而起，外觀亮麗的寫字樓成為東莞市區的一道風景線，對于這些寫字樓，他們大多有不錯的銷售業績，尤其是早期，對于東莞市場而言，寫字樓開始批量銷售之初取得了羨煞旁人的成功，而如今，開發周期已經到達節點，消化這些投資產品的租賃市場并沒有人們預期那樣火爆，如此，寫字樓市場陷入了冷靜期，而投資者也因為看不到利益前景而持幣觀望。

突出差異化或許是化解空置良方

也許降低租金是解決空置問題的方法，但從區域角度看，增加中心區的商圈氛圍是當下最為必要的措施，在采訪中，加強政府規劃力度，解決好區域之間的功能差異化發展成為發展商們最為普遍的心聲。

中心區的成長不能靠一兩個發展商，還需要政府通篇布局，加強協調，如果只規劃建設，對后續事宜置之不理，沒有一定科學的引導，該區域的成長也將放緩，那么中心區的核心優勢也無從談起。

當然，在如此的情況下，開發商更應該保持清楚的頭腦，不要一股腦地在某一區域做較多類型相同的寫字樓產品，這樣難免惡性競爭，而苦練內功應該是發展商在保持清醒頭腦后最應該做的事情，開發新產品，突出差異化對整個東莞的寫字樓市場的投資環境負上責任，這也是東莞良性發展地產產業所急切需要的。

深圳，250米以上摩天大樓一覽

深圳250米以上摩天大樓總體預覽表：

深圳天際線

深圳250米以上建筑完成時間分布（包括在建項目）

平安金融中心（600米，118層）

平安金融中心 （初名平安國際金融中心）是中華人民共和國廣東省深圳市福田區的一個大型商業項目，地處深圳市CBD中心區，是深圳市又一標志性建筑，由深圳各地，以至香港大嶼山、馬鞍山和新界西多處均可望見。項目占地1.9萬平方米，分為塔樓、裙樓和整體地下室三部分；主塔樓118層（592.5m），裙樓11層、高55米；地下室5層，深29.8米，于2017年3月獲確認完工。建成后成為中國平安的總部以及配合廣深港高鐵的連接內地和香港的金融中心，同時為中國第三高樓及世界第五高樓，以及取代臺北101及世界貿易中心一號大樓，成為世界可用樓層及總高度第一高辦公大樓。

2017年2月，香港電臺與香港藝術發展局聯合制作電視節目《好想藝術》第六季第6集介紹此廈64樓示范樓層（即平安證券占用的其中一層）的光影藝術裝置（及后，該裝置遷往115樓“云際觀光”作永久展示），并訪問設計者吳子昆，成為第一個在完工后到此進行拍攝的電視節目。而在興建期間，央視亦曾在工地專訪施工隊伍。此外，在2018年推出的改革開放40周年紀念幣當中，其中一款30克紀念銀幣以平安金融中心及蛇口港為背景。

京基100（KK100，前稱Kingkey 100； 441.8米，100層）

原名京基金融中心（Kingkey Finance Tower），樓高441.8米，共100層，超越了原深圳第一高樓383.95米的地王大廈，是平安金融中心建成前深圳第一高樓、中國內地第四高樓、全球第十一高高樓。位于中國廣東省深圳市羅湖區，由來自英國的國際著名建筑設計公司奧雅納以及英國知名建筑師特里·法拉爾聯合設計。

項目主塔樓為京基100大廈，總建筑面積22萬平方米（由17.5萬平方米的寫字樓與4.6萬平方米的酒店組成），塔樓共100層，其中1-4層為五星級酒店式大堂，5層為國際會議中心，第6-72層為甲級寫字樓（內含7層專為證券行業設計的交易樓層，層高5米），為可容納3萬多人同時辦公無柱空間，屆時將通過不斷引入國際500強企業及跨國金融機構在華總部，構建世界級的企業總部所在地，標準層面積為2400-2700平方米，標準層高4.2米。第75-100層為世界頂級酒店管理公司——喜達屋集團旗下的超五星級瑞吉酒店——瑞吉酒店，擁有270間豪華客房。位于大樓底部的京基·百納空間購物中心（KK MALL）總建筑面積8.35萬平方米，地上四層，地下一層。

中國華潤大廈（英文：China Resources Tower； 393米，66層 ）

又因其外形被稱為春筍，是一棟位于中華人民共和國廣東省深圳市南山區后海的超高層摩天大樓，鄰近深圳灣體育中心及深圳灣口岸。本大廈高度為392米（1286.1英尺）。

工程起始于2012年，2016年7月1日結構性封頂，并于2018年6月建造完成，2018年12月17日華潤80周年前夕揭幕啟用。春筍在建造完成之后，已取代地王大廈成為深圳市第三高樓。大樓的49-66樓樓面用作華潤在中國內地的總部，以取代原先設于羅湖區的總部，而其余37層寫字樓（包括設于20樓的示范樓層）向外招租（并主要面向原總部大樓華潤大廈的租戶優先招租）。大廈基座為深圳灣萬象城購物中心及停車場，并與華潤深圳灣項目的華潤金融大廈相鄰。

大廈采用由日立生產的升降機，并裝有全球第三套FIBEE智能分配系統（第一套安裝于廣州周大福金融中心）。

特別一提由于幕墻外形獨特，對各種結構安全的考慮。這大樓所建的外墻都以德國V形槽作緊固以推進項目安全達至國際水平。

深業上城辦公樓高塔 （388米，62層）

深業上城 UpperHills，是集產業研發、公寓、酒店、商業于一體大型城市綜合體，建成后將成為深圳CBD北區地標性建筑群。項目位于深圳市福田中心區，北眺塘朗山景，南臨筍崗西路和中心公園，東臨皇崗路和筆架山公園，西臨彩田路和蓮花山公園。兩座大型生態連接綠道，如紐帶般將蓮花山、筆架山和項目相連接，使業主步行十分鐘即可到達公園。深業上城項目占地12.1371萬平米，總建筑面積約120萬平米，其中產業研發大廈約33.27萬平米，LOFT約10萬平米，豪華酒店約5萬平米，公寓約17萬平米，商業約16.7萬平米，公寓建筑高度約224.5米，兩座辦公樓，低塔約300米，高塔約388米。

信興廣場（Shun Hing Square；384米，69層）

信興廣場是一座位于深圳市羅湖區深南東路的摩天大樓，是深圳市的重要標志。自2017年9月，信興廣場已被列入首批深圳市歷史建筑，并于2018年2月正式列入。

大廈的建筑師是K.Y. Cheung Design Associates。大樓建筑體形的設計靈感，來源于中世紀西方的教堂和中國古代文化中通、透、瘦的神髓，它的寬與高之比例為1：9，創造了世界超高層建筑“扁”最“瘦”的記錄；33層高的商務公寓最引人注目的設

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