06 碧桂園海外地產開發項目的風險(能說說你如何評價碧桂園這個公司的嗎？)

還是“生不進恒大，死不進萬科，生死不進碧桂園”的高壓工作狀態，或者是“給您一個五星級的家”的廣告宣傳推語，抑或是“精裝修稀爛”的業主吐槽？

但是不管怎樣，在現行的房企調控大棒下，不管是龍頭企業，老牌房企或是地方房企一哥，都不同程度的遭遇了發展困境。

恒大接連曝出商票違約，不得已斷臂求生，甚至要賣掉自己的物業，汽車部分股權和香港總部大樓，來籌措資金還款。

富力集團連踩三道紅線，只能全力收縮陣線，國內拿地前百的房企早已不見了富力的蹤跡。打折賣房，超4成員工離職，處境艱難。

四川房企一哥藍光發展，頻繁發生高管變動和人事動蕩，公開市場上發生債務違約，創始人楊鏗次子楊武正“臨危受命”接下公司董事長的重擔，成為最慘“房二代”。

而碧桂園，以自己獨特的方式，活下來了。

據中原地產研究院統計，截至到2021年7月底，全國各地針對房地產的調控合計352次，在“穩地價，穩房價，穩逾期”的調控主基調下，“三道紅線”和“集中供地”等重磅政策的陸續出臺，“努力地活下去”成了各大房企的“競相追逐的目標”。

按照監管部門的標準，截至今年年中，碧桂園資產負債率77%，仍有這一條指標踩線，但在財務報表上負債數據持續優化。在發布會上，碧桂園首席財務官伍碧君補充道，我們是通過資產運營去逐步降低負債率，而不是通過立刻縮表。

凈資產負債率是業內公認的最能反應房企資產結構比例，杠桿率以及衡量房企長期償債能力的指標。2020年底百強房企的凈負債率均值為94.6%，而碧桂園這一數據為55.6%。截至今年年中，碧桂園凈負債率繼續下降，僅為49.7%，遠低于三道紅線中要求的100%。

最引人注目的無疑是它充沛的現金流，截至到6月底，碧桂園可動用現余額1862.4億元，現金短債比2.1倍，較去年年底1.9有一定程度提升，短期償債和抗風險能力無憂。

8月24日，碧桂園發布了集團的中期業績報告，無疑是給出了一份令市場滿意的答卷。

據中報數據顯示，碧桂園上半年實現權益合同銷售金額3030.9億元，同比增長14%；權益合同銷售面積3451萬平方米，同比增長8%，銷售業績穩步增長。

在核心盈利指標方面，公司營業總收入2349.3億元，同比增長27%，毛利，凈利和歸屬股東的核心凈利潤分別增至462.8億元，224.2億元和152.2億元，這在龍頭房企中也是名列前茅。

盈利上升的同時，有息負債數據也在穩定下降，杠桿水平進一步下降，總借貸余額繼續下降至3242.4億元，期末平均融資成本5.39%，較去年年末下降了0.17個百分點。

碧桂園權益物業銷售現金回籠約2727.9億元，權益回款率達到了90%，明顯優于行業平均水平，這已經是碧桂園連續6年達到90%或以上。

在土儲方面方面，截至2021年6月底，碧桂園業務已覆蓋中國內地所有省份的296個地級行政區、1408個區縣，項目總數達3127個。2021年上半年，碧桂園共獲取219幅土地，權益總代價約884億元。按金額計算，新獲取土地中，82%的土儲聚焦五大都市圈，62%分布在三四線城市。

值得一提的是，2021年4月以來，22城進入集中供地時代。在首批集中供地中，碧桂園共獲取土地14幅，共計權益代價171億元，在重慶、鄭州、武漢等多個城市底價摘牌，總體溢價率僅7%，所獲取的土地質量明顯優于第一批集中供地的平均水平。

在人們心中，碧桂園的形象似乎一直是兩極分化的存在。

根據克而瑞公布的數據，2020年全年，碧桂園以7888億元的全口徑金額位居全國銷售榜榜首。

根據中指研究院公布的2021年1-7月中國房地產企業銷售業績榜單，碧桂園仍然以5008億元，5347.8萬平方米的銷售面積，拔得頭籌。

房子賣的這么多，自然引來不少評價。

現階段，我國社會的主要矛盾已經轉化成為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾。

常有人說，碧桂園順應了國家城鎮化發展趨勢，深耕三四線城市，吃到了一波國家紅利。從結果上看，選擇三四線這個差異化的戰略方向，也確實讓碧桂園從眾多房企中脫穎而出。

當然，碧桂園并沒有無差別的布局每一個三四線城市，而是按照自己的方式進行精挑細選。

繁榮的城市圈城市，轉型成功的城市，生態宜居的城市，財政表現優異的城市，都是碧桂園下沉市場的重點。

這才有了碧桂園深耕北京上海等15座一線準一線城市。合肥，福州，鄭州等生產力突出的17座城市。天津，長春，無錫等24座傳統工業化城市。石家莊，呼和浩特等28座宜居城市。唐山，秦皇島等23座財政表現突出城市。

碧桂園專注于三四線城市的戰略，容易讓人覺得“土”。大多數房企都喜歡玩高端的豪宅，直到碧桂園依靠三四線市場打開局面，發展如此迅猛之后，各大房企才幡然醒悟。原來，中國真正的龐大市場，不僅只在一二線城市，廣大的三四線城市甚至小縣城，都大有可為。

幾十年前農村包圍城市的戰略方針放到現在依然有效。

夸碧桂園的，主要集中在三四線城市的居民。

對于很多縣城來說，五證不全是常態，開發商涉黑是常態，爛尾也是常態。

在碧桂園入局三四線城市之后，這些亂象有了很大一部分改善，而且碧桂園也把大城市的建房理念帶入縣城，自持物業，而且部分大盤還會有別墅區，高層，洋房等分塊式區域，招商購物中心。物業服務，園區綠化，環境教育等都表現不錯，是本土開發商做不到或者說不愿意做的事。

碧桂園的成功之道，在于堅持造“最適合的房子”。誰買房子不是舉家之力，貨比三家。戶型，配套，周邊，幼兒園等，哪家不是實地看了十幾家才拍板做的決定。

為什么銷量這么高，因為在這些業主選擇中，碧桂園就是最優解。

舉個典型例子，超級大盤蘭州碧桂園，透過衛星地圖我們可以清晰看到，這簡直就是在黃土地上蓋了一座城。不僅如此，碧桂園還在蘭州修了雁白黃河大橋。

碧桂園董事局主席楊國強曾在內部文件發出的指示稱，“高周轉是我們戰無不勝的法寶”。

而高周轉的代價，就是碧桂園旗下多處項目因質量問題遭業主投訴。

碧桂園強推“給您五星級的家”廣告詞，被不少業主吐槽為“給你五星級的坑”。

自2021年以來，碧桂園在安徽阜陽，廣東東莞，廣東茂名，湖南婁底，江蘇昆山，山西太原，河南鄧州等地均出現業主不滿事件，不僅是質量問題被屢屢提及，有些項目還涉及“陰陽合同”，違規交付等亂象。

8月份，烏魯木齊碧桂園項目鬧出“交房荒”，準業主們不得不聯名表達不滿。據業主反應，碧桂園天璽項目交付在即，業主實地驗收后發現諸多問題，一是誘導宣傳，綠化規模與銷售時沙盤不符；二是質量不符合交付標準，地庫不達標，小區水泥路面鋪設等問題。事件發酵了半個月之后，8月底碧桂園方才給出了回應。

此前7月份，碧桂園還有鬧的紛紛揚揚的“尸水事件”，6月28日，廣州華南碧桂園小區的一名物業人員，墜入了華南碧桂園翠山藍天苑的蓄水池不幸溺亡。

物業在明知蓄水池成泡尸水的情況下，蓄意隱瞞。只貼出了一張“停水公告”，導致業主在不知情的情況下，連喝了多天的“尸水”，得知真相的業主群情激憤赴物業處討要說法。

直到7月底，才有官方消息傳出，碧桂園服務總裁李長江對外回應：跟業主已經談好了，整個事情的經過、處理過程和業主做了解釋，得到了業主的理解，已經處理完畢。

不過仍有華南碧桂園業主對結果不滿表示，“尸水”事件發生7天后，碧桂園物業才在迫于壓力的情況下無奈對外公布事情真相，之前一直隱瞞，這件事性質相當惡劣。現在一提及此事，自己都覺得陣陣惡心，對李長江的回應非常不滿，也不接受碧桂園方面的處理結果。

除了業主對碧桂園質量與物業堪比“快銷品”的質疑，碧桂園現階段最大的雷，應該就是其森林城市項目了。

黑貓投訴上

熟悉碧桂園的人都知道，楊國強一直都對森林城市異常執著。

“我有一個夢想，能有一座城市，立體分層，車輛在地下穿行，地面都是公園，建筑外墻長滿垂直分布的植物，就像生活在森林里，地上是無污染的架空軌道交通。每一天，人們都生活在花園里，呼吸在森林里，愉悅在自然之中。”

不滿足于自己的烏托邦式的構想，借著碧桂園國際化的步伐和重新定位未來城市的野心，楊國強把他的森林城市的夢想搬到了馬來西亞。

“我們是為了社會的現代化，城鎮化，為了人們生活得更好而努力奮斗的公司”，出海前的碧桂園如此給出了自我期許。

為了讓這個項目一炮而紅，碧桂園在營銷渠道上砸下重金，央視的黃金時段，春晚，NBA賽場，里約奧運會都出現了森林城市的身影，成為全球砸廣告砸的最多的樓盤，一時間森林城市無人不知無人不曉。

可是2018年，馬來西亞新總理馬哈蒂爾上任，少了昔日總理納吉布的支持，森林城市公園項目現狀急轉直下，新上任的總理不止一次在公開場所表示禁止森林城市對外國人銷售。

事實上，炮轟位處于柔佛州的森林城市項目也是馬哈蒂爾競選的立場，他曾表示碧桂園森林城市項目和其他中資項目，是前總理納吉布把馬來西亞出賣的證據。為此，馬哈蒂爾獲得了不少馬來西亞民眾的支持。

柔佛州的馬來西亞人也在采訪中表示，有太多的中國人在碧桂園森林城市中搶購房地產。他們擔心，這個項目會破壞環境，而且填海造陸也會對當地漁業造成重大影響。

事實上，這個地產項目從宣傳開始就充滿了噱頭，主打“新加坡旁，永久產權”。反復強調竣工后，森林城市與新加坡的直線距離將不超過2公里，根據下面這個圖片顯示，森林城市確實離新加坡很近。

但是，森林城市這個項目位于馬來西亞柔佛州的新山市依斯干達特區，是在馬來西亞境內填海造的一座孤島，而且這個項目在填海后一年就開始建造，但是依據馬來西亞相關法律的規定，填海項目需要沉降十年再建造，以后很容易被相關方拿這個問題說事。而且與森林城市隔海相望2公里的對岸，是新加坡大士工業區和大型煉油中心。

在宣傳項目時，碧桂園也曾美好地向業主描繪未來，“上班新加坡，居住在新山”。可是，森林城市距離新加坡市中心還有35-40公里的車程，如果跨國上下班，業主每天要過4道關卡。

據居住在馬來西亞新山市的人描述，在新馬兩地的關卡，尖峰時段可是非常擁堵的。邊檢需要耗時至少1.5-3個小時，無論是自己開車，還是坐公交，或是騎摩托車，人山人海的場面都要習慣。

森林城市業主在黑貓平臺上的投訴稱，原本碧桂園規劃的新馬高鐵直到現在都還沒有啟動。原計劃連接森林城市和新加坡的跨海新馬大橋也不見蹤影。宣傳已經審批的碧桂園森林城市獨立海關也沒有啟動。

之前宣傳的永久產權的現代化新城，現在也變成只有99年地契的商業地產，周邊配套設施不完善，醫療和購物都需要開車很遠，且現在入住率不到8%。

雖是民住房卻是商用水電費，而且還無中生有增加了若干的保險費和管理費，各種收費費用比國內一線城市都要貴上幾倍。

夢想雖好，現實卻有點殘酷，不知馬來西亞森林城市的項目，會給碧桂園帶來怎樣的沖擊？

從現實狀況看，在幾乎所有房企都倍感壓力的近幾年，碧桂園逆勢“狗住了”。無論是財務指標，還是債務優化，抑或是多業務協同，碧桂園均走在國內房企前列。

即使茫茫多的業主對碧桂園的形容是賣“快銷房”，嘲諷、不滿、投訴紛至沓來。但是無法否認，碧桂園以自己的方式，活下來了。

不過，顯見地，碧桂園也僅只是“狗住了”而已，在業務多元化，戰略增長引擎

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