07 北京外貿服裝大賣場出租(問;在北京什么地方可以買到既時尚又便宜,質量還好的服裝.)

四、 商業定位SWOT分析

1、 優勢分析

1、初期招商難度較易，商家對賣場調劑那及相關政策要求不高。

2、資金投入小，只需花費少量的媒體廣告及資料制作費用。

3、市場容量大，依托尚格住宅群顯性消費者人口規模達3萬人以上，隨著周邊房地產專案的不斷開發，入住人口將不斷增加，隱形消費人口達10萬人以上。

4、周邊沒有成型的商圈，我商圈能夠形成很強的市場聚集效應，營造出與當前社群商業原有的消費觀念不同的高檔次高品質的現代消費經營理念及消費場所，在新舊的消費觀念轉換上，本專案更倍受現代消費者的關注。

5、現在市場上的多數商戶為追隨性經營，追隨的物件多數為品牌商戶和有感召力的商戶。

2、 劣勢分析

1、 專案開發周期較長，許多經營戶和投資商抱著持幣觀望的態度。

2、 交通劣勢，現經過本專案的公交線路僅59路，18路，45路，商業輻射范圍小。

3、 現株洲消費者三大消費地點分別是市中心商圈，蘆淞商圈及河西新一佳商圈。本商圈在商業氛圍，商家品牌、規模，交通方面都存在劣勢。

4、 株洲商業空營業用房空置高，06年商業營業用房空置面積7.4萬平方米，同比增長16.3%，商業地產呈現供過于求的狀態。

3、 市場威脅

1、湘銀房地產在距離本商圈1000米處，正在建設一個臨街商業中心。

2、廬山春天及廬山戀，城市風景的工程的逼近，預計在今年首期住宅將交房，商鋪也可同時交付使用。

五、 招商原則

實行“二個重點四個優先”的基本原則

1、二個重點

1、重點引進在市內有影響力、有實力的商業機構加盟合作。

2、對名家、名企、名品重點招商

2、四個優先

1、廠家優先：廠家直接合作優先答約；

2、名優品牌優先：國內外著名品牌優先引進；

3、獨家經營優先：品牌在本區域獨家經營的優先引進；

4、特色專案優先：擁有特色經營專案的商業機構優先引進。

5、租賃面積到500平米以上優先引進

六、 重點招商物件

1、 服裝內以品牌生產廠家為主；

2、 市、省內較知名的商業機構，如運動時空，陽光足浴等；

3、 有豐富營銷經驗的地區級品牌代理商：

七、 招商政策

1、 租金不實行遞增，以最后一年租金為標準租金，前幾年的租金實行

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商業地產招商 如何返祖

根據地段的好壞可以編制返租的協議，樓主的問題應該是指把商業零售（開發商將商業的房產銷售給小業主），切記一定要統一管理，可以給三年內不低于8%的回報承諾。一般做法如下：

一、主力店：一定在首層，雖然它的租金不是最高，但是可以吸引人潮、提升知名度、增加提袋率及消費額。例如：蘋果旗艦店、ZARA、UNI 優力庫等。。。

二、看地段及區位做好產品定位：是引進國際一流品牌還是二流品牌。或是：小商品批發市場、可以做中檔市場的消費群體。

三、結合餐飲及超市等商業配套。

上述是商業業態分析，建議你找家專業商業地產策劃公司做全盤的規劃及商業運營，他們有商戶資源，可以進行招商的工作，并可以協調開發商與租戶、業主（出租房）做很好的紐帶。也提供將來商業開業后的運營管理公司顧問服務，從前期、建造、經營、商業物業管理等全面專業服務~~

怎么返租：在交付后進入裝修期，選好黃道吉日開業，統一經營的模式讓商家在第一年（養商期）平穩過渡，運營公司需在節日或策劃宣傳活動，第二年（成長期），第三年（發展期）。具體商業經營模式市場上有很多成功的案例，如：北京西單大悅城、首地大峽谷、深圳的華潤永珍城等。

等商戶開始賺錢時，可以調整品牌及業態，這時候進行返租，不同意的商戶退出，重新更換商戶及與小業主談續約之事。

返租有兩種情況，一是向小業主續約，二是與商戶續約或是更換商戶。

商業地產招商提成制度

1、薪酬：底薪+傭金；

2、招商業績是指租賃雙方簽訂《租賃合同》，承租方繳納所承租物業的應繳費用；

3、傭金均為稅后計算，稅費由公司負責；

4、傭金分為公傭和私傭。

1、底薪（轉正后的底薪，幷包含所有補貼）

商業公司總經理、商管部經理、策劃主管、招商主管、招商文員、運營專員、招商專員的底薪：按公司現有的編制和行政級別的薪酬體系規定的標準執行；

（聘請專案所在當地人，可根據當地的收入水平適當調整）；

2、傭金提成比例

商業公司總經理：公傭---負責的招商專案和內容，當月招商業績總額的20 %計提；

商管部經理：公傭---按照所負責的招商專案和內容，當月招商業績總額的8%計提；

策劃主管：公傭---專案當月招商業績總額的2%計提；

招商文員：按公司文職人員相應的工資標準，不享受招商業務提成獎勵方案。

四、招商人員的傭金提成規定

招商工作按先后順序大致可分為兩個階段：一是主力店和次主力店的招商階段；二是全面駐場招商階段。根據行業標準，結合公司目前的三門峽專案實際情況，傭金提成方案如下：

1、全面駐場招商階段傭金提成標準

招商主管/招商專員：將按照專案的總量和難易程度來分解招商任務和制定標準考核基數。

（1）招商主管：

公傭---專案當月招商業績總額的3%；

私傭---按當月個人招商業績總額計算，基數為每月xxxx元；

A、當月成交金額xxxx元以下，提成比例為10%；

B、當月成交金額達xxxx元，提成比例為15%；

C、當月成交金額達xxxx元以上, 提成比例為20%；

（2）招商專員：

公傭---專案當月招商業績總額的2%÷招商專員人數；

私傭---與招商主任的私傭提成比例相同；

2、主力店和次主力店招商階段傭金提成標準：

主力店和次主力店的傭金提成標準：

1）主力店的合同成交（簽定合同，蓋章，交納定金后，實際意義上的招商工作已經完成），但因還沒正式開業，合同條款的落實工作需后續跟進，故收到定金后的當月可以實施傭金提成，但只提取應提取的傭金總額的80%，另外20%則到商家實施開業后一個月內發放；

2）傭金的公傭部分的計提標準按以上“全面駐場招商階段傭金提成標準”中規定的個人應享受的相應比例計提；

3）傭金的私傭部分（即合同第一談判人、招商主管、商管部經理的私傭）的計提標準按如下方式：

私傭---按當月個人招商業績總額計算，基數為每月xxxxx元

A、當月成交金額xxxxx元以下，提成比例為10%；

B、當月成交金額達xxxxx元，提成比例為15%；

C、當月成交金額達xxxxx元, 提成比例為20%；

（備注：因主力店和次主力店招商的特點，所以與全面駐場招商階段的月任務考核基數不同，平均到每月的任務基數應該要偏小許多。Xxxxx元為參考基數，可以根據專案實際情況進行調整擬定。）

五、傭金發放時間

招商人員當月成交的業績，當月月底由招商主管統計，經專案商管部經理稽核，再經財務核實，報商業公司總經理復核批準后，隨當月工資一同發放。

六、補充說明

1、所有招商人員公傭的計算，如有新的員工加入，當月入職工作不到30天或當月離職的，該員工所屬的公傭則不予計算。

2、部門如有招商人員離職，其產生的傭金（公傭、私傭）則以公傭形式發放給招商部進行合理分配。

支援附件一：傭金計算比例說明

1、提取傭金總標的說明：

按照目前行業內簽約商戶繳納租金管理辦法，一般商戶租金繳納為一次性3個月租金。依照目前招商傭金提取比例一般為招商專案的1.5-2個月租金，因此總的標的提取為簽約成交租金的50%。

2、商業公司總經理/商管部經理/策劃主管：

三個崗位的工作職能決定，統籌兼顧推廣專案的招商進度，因此傭金提取只在總的簽約成交租金中提取，考慮工作職責以及貢獻程度，總經理提取20%，商管部經理8%，策劃主管2%。

3、招商主管/招商專員：

在總簽約租金中分別拿出3%和2%，作為獎勵分別發放給主管和專員，另外的15%作為考核系數激勵招商人員。

附件二：散鋪出租的業績基數計算辦法說明

部門每月需完成的面積=總建筑面積的70%÷招商期月數

每人每月需完成的面積=每月需完成成交面積㎡÷招商人員人數（主管+專員）

每人每月需完成的金額=每人每月需完成的面積㎡×租金均價xx元/㎡

每人每月需完成的金額即每月xxxxx元的散鋪業績考核基數

附件三：主力店的業績基數計算辦法說明

部門每月需完成的面積=主力店總建筑面積的70%÷招商期月數

每人每月需完成的面積=每月需完成成交面積㎡÷招商人員人數（主管+專員）

每人每月需完成的金額=每人每月需完成的面積㎡×主力店租金均價xx元/㎡

每人每月需完成的金額即每月xxxxx元的主力店業績考核基數

商業地產招商有什么方式？

商業地產招商的方式如下：

1、商業專案部進行市場調研和目標客戶分析;

2、確定招商物件；

3、確定經營模式：投資經營；委托經營；租賃經營；直接經營；虛擬經營；

4、制定招商優惠策略；

5、商業專案部進行客戶招商月計劃實施；

6、招商主管制定客戶招商周計劃；

7、客戶管理員對客戶資訊歸檔完善、招商資料準備就緒；

8、招商主管進行目標客戶開發、拜訪、接洽；

9、商業專案部進行客戶分類、確定重點；

10、商業專案部安排客戶與開發商初步洽談填寫招商租戶登記表

11、商業專案部負責客戶與開發商的溝通談判；

12、開發商、客戶雙方確定合作物件、簽定招商意向書、交納定金；

13、商業專案部、開發商與客戶溝通、談判、方案修改與認可；

14、開發商、客戶雙方正式簽定招商協議；

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