07 海外房地產調研報告(新西蘭房產形勢怎么樣新西蘭買房好嗎)

周邊生活、教育等配套較好；一期的宣傳、口碑效應；吼山森林公園 一期售樓員整體素質不高；查橋離市區距離雖比安鎮、厚橋、羊尖近，但隸屬于安鎮，其將來發展不如安鎮，同時需和東亭、八士樓盤競爭

厚橋 隆達苑 價格；物業管理尚可；有一些智能化設施；周邊配套較好；外立面都為面磚；小區周邊安靜；全部為現房（均可交房） 不通公交車；北側外立面造型、形象不好；售樓處形象差、人員綜合素質不高；樓書、資料不全、制作差；售樓處外無廣告（包括刀旗、報紙等）；樓盤旁邊無主要入口，售樓處曝光率低

羊尖 羊尖中央公園 雙公園概念（北側羊尖市民廣場在建，小區內也有公園），景觀環境較好；南側為羊尖高級重點中學（省級重點），附近還有羊尖中心實驗小學，教育配套很好；距離錫滬路較近且有市民廣場相隔，不受錫滬路噪音影響；羊尖無其它競爭樓盤；羊尖工業發達，居民收入較高，需求及購買力較強 東側羊勤路規劃為羊尖新街，噪音不可避免；離羊尖目前商業街較遠；離市區較遠（羊尖東面即為蘇州常熟）；售樓員整體素質有待提高；樓書、戶型圖、看板、沙盤/模型等資料都沒有，售樓處空空蕩蕩

八士 華夏星辰（一期、二期） 離市區較近，有公交車；周圍無工廠；價格較低；得房率較高（小高層86.5%）；廣告宣傳多（時間長） 八士鎮市場、商業、金融、醫療、教育等配套離項目較遠；東側八文路上車輛噪音；小區智能化設施很少；

四、安鎮市場分析

1． 市場基本面：

①規劃前景

雖然安鎮規劃中有安鎮—羊尖組團規劃，高速鐵路站口規劃等，但是這些都不可能在近

期來實現，這些基本利好消息很難在現階段對本案起到直接作用。

②人口基數

相對于安鎮目前常駐人口基數來看，安鎮目前的商品房住宅供應量還是供大于求。而且

安鎮外來人口也很少。因此本案的受眾群體異常狹小。

③工業產值

相當于查橋，或者無錫的其它鄉鎮，安鎮的經濟實力明顯偏低，這樣就導致安鎮的購買

力也相對較低，客戶的購房能力也在一個很低的水準。

④安居房及直接競爭個案

華夏新時代為本案的直接競爭個案，它的存在直接分流了本案的準客戶，原本就很狹小

的受眾群體就更少了。而且安居房的存在也在打擊著安鎮人的購房欲望。

2．客戶心里分析：

①經濟實力不夠強勁導致著客戶就算有良好的購房意向也會再三的去考慮。

②從其它無錫鄉鎮個案情況來看：個別人的意見會影響到周圍相當多的動向，我們稱之

為意見領袖。

③作為安鎮一部分有一定經濟實力的人，他們近期的購房意向可能是更愿意忘東亭或者

更靠近市區的地區去、

④而作為年輕人，可能基本不愿意回鎮上置業、購房、工作。

五、本案營銷診斷：

診斷項目一：

1．病癥

總體構思的偏差

2．病況

做任何事情都必須要有一個總體思路，也就是總體上的框架，這就是人們通常所說的謀

篇布局。對于本案及現有代理公司來說，因為對無錫市場的不充分了解，因此在本案的總體

構思上出現了一定的偏差；并且在出現問題的時候沒有及時的調整，而是走一步算一步，這

樣是非常危險的。

3．病因

代理公司的人才流失使得其實際操案能力名不副實。

工作缺乏系統性及前瞻性，出現問題不知道如何解決。

太拘泥于所謂臺灣模式的規范化模式來現場運作，而無任何創新及改變。

4．影響

降低工作效率；代理公司在市場遇到沖擊而沒有達到預期目標的時候，工作顯得散亂無

序，對工作中出現的許多問題無法快速的找到最佳的解決途徑，遇到問題只能臨渴掘井式的

解決一下，這樣就勢必影響工作效率，增加了開發商的開發成本，降低開發利潤。

失去控制；出現問題而不能解決，人為的增加了許多不可控制因素及項目開發難度

5．處方

從新制定一個總體方案，指導開發行為。

診斷項目二

1．病癥

本案賣點不突出，缺乏買家感興趣的東西

2．病況

單從營銷角度來說，差異化策略是創造出產品特色的唯一方法，也是取勝市場的唯一策

略。如今在業界十分重視差異化營銷，如營銷差異化、產品差異化等。有了差異就等于有了

特色，就更容易在市場中脫穎而出，更容易吸引買家視線。無論在競爭激烈的一級市場，還

是在競爭相對微弱的二批市場就更容易主導市場。

然而從目前本案所具備條件來看，基本沒有任何可以打動買家的賣點存在。這就是本案

現在的要害之處，從目前銷售狀況來看，也就是一個尷尬的局面。

3．病因

代理公司鄉鎮代理個案經驗欠缺及代理公司介入時間也相對較晚而無法充分挖掘出本案的賣點。

4．影響

無法提煉出賣點，而無人喝彩。

延長銷售周期，原本二年可銷售一空的案子，可能要長達三年甚至更久。

降低開發利潤。營銷難度的人為加大，營銷周期的人為拉長，開發商的各項成本也急劇上升，這樣會導致開發利潤的大幅度下降。

5．處方

重新做市場調研。針對市場現狀，挖掘出本案特色。

重新定位。根據市場調研資料，對本案進行新的定位。

重新包裝。在包裝上做文章，包裝出一個新的樓盤特色

重新確定營銷方略。更換現有營銷模式，尋找更好的銷售通路使得產品的快速去化。

診斷項目三

1．病癥

包裝不到位

2．病況

在無錫鄉鎮操作樓盤，包裝還是起著非常主導的地位。包裝分為軟包裝和硬包裝兩種。

3．病因

策劃滯后。現在房地產市場非常激烈，對于代理公司的要求也非常的高，無論是其業務

水平還是介入時間，都會對案子產生重大的影響。

本案是到準備開盤才最終確定代理公司的，而新公司的介入時間比較晚，因此很多工作

都不可能做的非常細致，這就貽誤了很多的商機。

包裝缺乏系統性。本案原有的包裝系統被擱置不用，而新的包裝方案既沒有影響力也沒有殺傷力。包裝的一個最大特點就是要具有整合效果。目前本案的包裝沒有系統性也沒有專 業型。同時與樓盤本身也不相符合，現有的樓盤包裝與競爭個案相比，差之甚遠。

4．影響

弱化了市場攻勢。包裝是投向市場的“煙幕彈”包裝沒有到位，市場影響力就會減弱。

損害樓盤形象。包裝是形象問題，包裝不好就直接影響到了本案的形象。現在買家在選樓時候，會將樓盤形象作為重要應速，樓盤形象上不去，就會嚴重影響到銷售效果。

5．處方

對本案進行重新包裝。包括廣告通路，工地包裝等以提升本案的整體形象，增加樓盤的吸引力。

通過準確的市場分析，重新找出本案的最強賣點，為樓盤創造出一個興奮點，重新吸引買家的關注

四．其它診斷項目

1．銷售手段貧乏

現階段房產營銷除了策劃包裝外，最敏感的還是價格。合理的運用價格杠桿，會對樓盤

的銷售起到決定性的作用。如團購，價格協商，分期付款等，都是可以考慮運用的方式。

2．缺乏危機感

隨著房地產市場的過渡競爭及政府的宏觀調控，現在房地產開發已經存在了相當大的風

險。可定期召開開發公司和代理公司碰頭會，以提高危機處理能力及抗風險能力。

怎樣做市場調研

市場調研需要的步驟和方法

不同的研究人員對市場調研步驟的劃分雖說“大同小弄”，但不同之處可體現出研究人員對市場調研的認識差弄。而有些認識的偏差我認為是需要及時糾正的。

把市場調研這樣復雜的工作，簡單清晰地分為若干步驟，其本身是有誤導作用的。但為了書面溝通的需要，我們不得不這樣做。至于工作步驟劃分有粗有細，也十分正常的。然而，我發現對市場調研步驟的劃分出現了各種偏差，當這些偏差常見諸于報刊書籍時，其誤導作用更顯得不容忽視，竊以為應該迅速加以糾正。以下列出了幾條市場調研的步驟的偏差：

偏差之一：為追求步驟的具體化，而把某種特殊調研方法的步驟當作一般的市場調研步驟。

最常見的是把問卷訪問法(Questionnaire)的步驟具體化，稱之為市場調研的步驟。這樣就很容易使讀者和剛進入該行業的同仁誤以為問卷訪問就是市場調研。

市場調研方法常用的有二手資料收集法(Se買粉絲ndary Research)、訪問法(SurveyResearch)和實驗法 (ExperimentaI Research)。而問卷訪問只是訪問法的一種而已。如果我們更進一步地嚴格認真的話，實際上，問眷訪問只是一種收集信息的技術，早已有更多的調研技術可與之平起乎坐，如觀察法(Observation)、態度量表法(Attitude Scales)、投射和深度訪談 (ProJective Techniques and Depth lnterviews)等等。

出現這種認識偏差的同仁，可能是對市場調研沒有全面了解，對先進的調研方法和技術知之甚少。

偏差之二：詳述次要環節，丟棄重要步驟。

我見到這樣的調研程序設計，其第一步驟便是“調研方案設計與提交”。我還見過這樣的調研程序，第一步是“客戶的要求”，第二步便是“計劃建議書的提交”。我認為這些操作者屬于就調研而調研的人士，他們忽視了市場調研的真正目的是什么。

市場調研的目的是為經理人員更好地決策提供有效信息。調研程序設計中缺少“背景情況的認識”和“調研問題的明確”這兩個重要步驟，恰恰反映出現階段大量的調研不能幫助經理們決策的原因所在。

我認為正確的市場調研步驟應該這樣設計劃分：

1．明確客戶所面臨的管理決策問題，也就是背景情況的認識。

這一步驟在經理人員無法清楚理解和表述其問題所在時顯得尤為重要。有時，客戶似乎提出了其面臨的決策問題，但還是要根據背景情況分析。

H國一著名汽車廠家要在我國投資建立一摩托車生產廠，他們一開始提出的決策問題是“哪里投資環境好?”，并且把浙江蕭山定為調研對象，這是個實地考察的調研方案。然而，調研剛開始就發現他們的決策問題首先應該是“中國中央和地方政府的摩托車政策是什么?”，從而成為一個只需二手資料收集法就能解決的問題。

2．把管理決策問題轉化為市場調研問題，也即調研問題的明確。

管理決策問題是指經理人員要做的決策，而調研問題是指能幫助更好地決策的信息提供。

浙江省一軟件開發商推出一個家教軟件，同時他開始面臨投資多少資金開發市場的決策問題。市場調研公司要幫他收集什么信息呢?這次的調研問題是：國內家庭電腦擁有量是多少?愿意購買家教軟件的比例是多少?對該類軟件的接受價位如何?

然而，你可能已經發現了其中的毛病。第一個問題應該改為：國內在用并且配置能支持該軟件的家庭電腦有多少?第二個問題也得改為：其中愿意購買正版家教軟件的比例是多

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