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08 恒大海外融資成本16%(恒大發布盈利下降預警,恒大汽車再添難題丨汽車產經)
Instagram刷粉絲, Ins買粉絲自助下單平台, Ins買贊網站可微信支付寶付款2024-06-24 12:46:42【】6人已围观
简介中國內地綜合指數及恒生中國內地流通指數成份股(現為恒生中國內地100)。加入成份股標志著資本市場對碧桂園作為香港股票市場重要部分的肯定,并強化肯定了碧桂園在國際資本市場的地位。碧桂園自創立以來,一直受
房地產負債率高,這個是很正常的事情,目前萬達之所以把負債率降到60%,因為最近幾年萬達拋售了大量的資產用于還債,其目的就是為了轉型走輕資產發展道路,因為王健林不看好未來房地產市場的發展。
我們先來看一下目前一些房地產企業的負債率情況。
房地產一直是一個資金導向型的行業,資金就是房地產的命脈,通過高負債高杠桿一直是房地產開發商的生存技能,所以最近幾年很多房地產開發商都一直處于高負債的狀態,目前全國房地產開發商的平均負債率大概是在80%左右。
而排名前列的房地產開發商負債更是驚人。
截止2018年上半年,銷售額排名前5的開發商有息負債高達15850億元。 其中,中國恒大6762億元,碧桂園2945億元,萬科集團1794億,融創中國2098億元,保利地產2251億元。
房地產開發商未來將面臨很大的償債壓力,面臨不可預測的風險
過去幾年我國房價迅猛發展,開發商也賺得盆滿缽滿,也是在這種環境之下,開發商不斷的去加杠桿,不斷的去負債。
但目前我國樓市已經進入了一個轉折點,房價不可能像過去幾年那樣迅猛發展,甚至部分地區房價已經出現下降的趨勢,而在樓市不容樂觀的情況下,很多開發商的債務卻紛紛到期。
當前房企有息負債余額約為19.2萬億,規模最大的是房地產開發貸,其次是委托貸款、信托融資、信用債、并購貸、海外債和資產支持證券,分別為9.6萬億、2.8萬億、2.4萬億、2.2萬億、0.6萬億和0.3萬億。
這么高的債務是壓在房地產開發商頭上的一塊石頭,弄不好就把自己的腳砸到了,未來4年將是房地產負債兌付高峰期。2018 下半年到2021年到期規模分別為2.9萬億、6.1萬億、5.9萬億和3.4萬億,2023年及以后總計僅0.9萬億。
而這幾年估計也正好是我國房地產轉型以及改革的一個重要時間段,如果按照目前的房地產發展趨勢,開發商想像過去那樣高負債高杠桿開發,明顯是不可能的。
所以我們看到目前很多企業都在尋找資金過冬,通過降價促銷,盡快回流資金,另外還通過發行高息債券來融資。
比如前段時間,恒大就以13%左右的利率發行了18億美元的債券,其中許家印自己就認購了10億美元,從中可以看出,目前房地產行業融資很困難。
而在這種情況下,很多開發商都在紛紛尋找轉型之路。
萬達集團負債率降到60%,轉型初見成效
2017年的時候,萬達負債超過4000億一直是個熱點新聞,當時王健林被稱為中國的負債大王。
而為了降低債務,最近幾年萬達一直在出售各種資產用來償債。
我們先來看一下最近兩年萬達出售的一系列資產清單:
2017年7月19日,萬達與融創、富力上演了一場世紀交易:萬達將77家酒店賣給了富力地產,交易價格為199.06億元,以438.44億元將13個文旅酒店項目91%股權賣給了融創,合計金額為637.50億元。
隨后萬達相繼清空了英國、澳大利亞、美國、西班牙等多處海外資產,并將大多數業務移回國內。
比如以約為50000萬歐元出售了馬德里競技俱樂部17%股權;以3.15億出售澳洲黃金海岸項目及悉尼項目。
今年9月18日,萬達集團又出售位于芝加哥的摩天大樓,10月29日,萬達又將萬達文化管理100%股權出售給融創,融創的代價是支付62.81億元。
通過這一系列的資產處置,萬達集團在一年多的時間內,回籠了將近2000億的資金,大大減輕了還債的壓力。
王健林和萬達的轉型是一個明智的選擇
首先我們不得不佩服老王的眼光和魄力,這幾年中國房地產高速發展,很多開發商都紛紛在擴大版圖,所以我們看到很多開發商都是高負債,高杠桿。
但就在中國房地產高速發展的這幾年,王健林卻在謀求轉型縮減房地產業務,而且目前已經初見成效。
我們以2017年萬達各項業務收入為例:
2017年萬達集團收入總共是2273.7億元,這里面商業地產收入1125.4億元,文化集團收入637.81億元,影視集團收入532億元,金融集團收入321.2億元,網絡科技集團收入58.6億元,其他業務130.7億元。
也就是說,目前跟房地產有關的業務收入只占到萬達集團的50%左右,另外的50%是由新業務貢獻的,而房地產業務當中,租金又占了一部分,所以目前萬達集團非房地產項目開發的業務收入大概是64%左右,這個比例要遠遠高出其他房地產開發商。
比如2017年恒大營業收入是3110.2億,這里面至少百分之90%以上的收入是來源于房地產。
所以盡管目前恒大的規模比萬達大,但是未來的發展潛力不一定比萬達好。
現在回過頭來看下王健林出售各種資產用于償還債務,降低企業負債壓力,走輕資產道路是一個很明確的選擇,至少他看見了未來中國房地產的道路不是很明朗。
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