10 深圳國際貿易大廈寫字樓出售價格(深圳，250米以上摩天大樓一覽)

的銷售業績，尤其是早期，對于東莞市場而言，寫字樓開始批量銷售之初取得了羨煞旁人的成功，而如今，開發周期已經到達節點，消化這些投資產品的租賃市場并沒有人們預期那樣火爆，如此，寫字樓市場陷入了冷靜期，而投資者也因為看不到利益前景而持幣觀望。

突出差異化或許是化解空置良方

也許降低租金是解決空置問題的方法，但從區域角度看，增加中心區的商圈氛圍是當下最為必要的措施，在采訪中，加強政府規劃力度，解決好區域之間的功能差異化發展成為發展商們最為普遍的心聲。

中心區的成長不能靠一兩個發展商，還需要政府通篇布局，加強協調，如果只規劃建設，對后續事宜置之不理，沒有一定科學的引導，該區域的成長也將放緩，那么中心區的核心優勢也無從談起。

當然，在如此的情況下，開發商更應該保持清楚的頭腦，不要一股腦地在某一區域做較多類型相同的寫字樓產品，這樣難免惡性競爭，而苦練內功應該是發展商在保持清醒頭腦后最應該做的事情，開發新產品，突出差異化對整個東莞的寫字樓市場的投資環境負上責任，這也是東莞良性發展地產產業所急切需要的。

“新經濟”浪潮引爆資產類投資：一線城市商辦市場回暖 區域分化

“新經濟”和另類投資，正在推動國內一線城市商辦地產市場的回暖與升溫。

一線城市商辦市場經歷調整期后，2021年開始出現拐點，并有持續升溫的態勢。2021年，中國商業地產交易總額達人民幣2253億元，其中物流和生命科學項目在機構投資者的愿望清單中占據重要地位。最近的案例是，一直以來專注于商業地產投資的凱德集團，在2021年年底以17億元收購物流地產資產包。

凱德投資（中國）首席執行官潘子翔透露，凱德布局新經濟產業，是為了持續擴大管理資產規模。

一線城市商辦市場的強勢回暖，得益于多元化的租戶類型，有效降低了空置率，并在有大量供應的市場環境下支撐租金增長，在非中央商務區表現尤為明顯。

回暖的同時，市場分化也顯而易見。雖然辦公樓資產繼續主導一線城市市場的交易量，但非核心區大量的新增供應也促成了投資的分化。

總體而言，上海仍處于中國商業地產投資市場的前列，其總交易量約占全國的一半。憑借優良的營商環境、強勁的市場需求以及投資者對穩定收益率的偏好，上海將繼續受到投資市場的青睞。展望2022年，投資機構將更加細分化，對于最大化資產價值的能力將成為未來收購的關鍵。

回暖

一線城市商辦市場的回暖有多重因素。

首先，供需兩旺。除了供應量大增，一線城市在過去一年的吸納量也創下新高。比如，北京商辦寫字樓全年凈吸納量達109.4萬平方米，創歷史新高；全年空置率17.1%，除王府井因租戶整合面積騰退，以及中關村、望京、通州及石景山等區域受新增供應影響空置率上升外，其余主要商務區空置率均出現不同程度的下降。全年在強勁需求的推動下，空置率同比下降0.8個百分點。

一個事實是，一線城市在疫情期間受抑制或延遲的需求在今年得以充分釋放，北京TMT和行業合計貢獻全年新租需求的60%，其中超六成來自頭部企業。

在投資市場，北京全年成交總額超過600億元，市場活躍度和流動性持續提升，第四季度主要成交有樂融大廈和鵬博士的兩個數據中心項目。

仲量聯行華東區投資與資本市場部總監孫翎指出，2021 年下半年，上海商辦市場的投資者對于另類投資項目的關注度提升。比如上海的張江板塊在過去一年中，憑借有利的市場條件和子市場強大的集群效應，共有六個資產交易。買家主要來自本地和國際機構投資者，包括終端用戶和保險公司。

其次，在發展數字經濟的時代背景下，高新技術頭部企業的擴張需求成為辦公樓市場去化的主要動力之一。在深圳，大宗交易市場成交總額突破兩百億元，主要買家為科技企業主，主導帶動資產型交易。科技板塊位列需求榜首，新租賃需求占比為47.8%，其中9成以上來自科技互聯網企業，其次是金融板塊。

縱觀深圳辦公樓市場，在TMT與金融雙核驅動和各行業多層次發展的基礎下，2021年凈吸納量超130萬平方米，達2020年的兩倍以上。

最后，是境外資本活躍度的反彈。2021年商業地產投資市場整體回暖，北京全年大宗成交總額超600億元，該水平為過去五年第二高值，僅次于疫情前2019年的800億元。大宗交易活躍度較去年有了明顯提升，共錄得近60筆成交，成交總額較去年上提35%。辦公物業投資熱度不減，全年成交占比約56%，成交金額最高案例為二季度以90.6億元出售的SK大廈。知名案例還包括博楓（Brookfield）收購悅薈萬科廣場。

世邦魏理仕深圳投資及資本市場部負責人古振鵬指出，受新增供應持續高位及宏觀政策調整對部分開發商資金流轉的影響，預計未來一年市場整體出售的寫字樓項目會增加。從需求端來看，一方面，投資者一直在積極關注深圳寫字樓市場以尋求價格合適的項目；另一方面得益于多重政策利好、鏈接國內外市場的城市發展平臺以及良好的科技產業生態鏈，深圳不斷吸引著大量的寫字樓自用型買家前來投資。隨著市場上可售物業的增多，預計寫字樓成交價格的談判空間將在一定程度上變大，從而吸引包括自用買家和投資型買家在內的購買需求。

正如世邦魏理仕華北區投資及資本市場部負責人紀剛所指，投資者日益關注交易標的當前的租金回報水平與現金收入，并對項目運營方的資管能力提出更高要求。

分化

同樣都是增量的市場供應，一線城市的新增供應水平、市場空置率、租金水平卻出現了明顯分化。

新增供應方面，與其他三個城市的增長趨勢不一樣的是，廣州2022年雖有約74萬平方米的優質寫字樓投入市場，但較2021年減少21%。

空置率方面，仲量聯行數據顯示，北京以內資TMT行業為主力的強勁市場需求推動項目快速去化，整體市場空置率已恢復至2019年末疫情前的水平。而廣州空置水平被推升至五年以來的新高。年末整體空置率達到11.9%，同比上升2.9個百分比。

租金方面，北京全市和五大核心商圈租金水平均延續了三季度的上升趨勢，恢復至去年同期水平，分別為每月每平方米人民幣337.6元和389.4元，環比上升1.7%和1.2%。但部分區域如燕莎、奧體及東二環仍有下行壓力。

在上海，業主對市場信心增強，進而推動租金持續上升。2021年第四季度中央商務區租金環比小幅上漲1.0%，同比增長1.7%。全年活躍的租賃需求推動浦西中央商務區整體租金同比增長3.3%，而浦東中央商務區租金全年保持平穩，非中央商務區市場租金同比增長6.4% 。前灘等板塊租金表現尤為搶眼。

但在2021年四季度，廣州商辦寫字樓租金環比下降0.7%，同比下跌1.2%。不過，平均租金在第四季度開始止跌回穩。

值得一提的是，由于ESG被廣泛關注，租戶對綠色樓宇的需求攀升。2020年,57%的受訪企業傾向選擇綠色樓宇。到了2021年，該占比上升至93%，而有 17% 的受訪企業認為是否是綠色樓宇將直接影響租賃決策。

2022年一線城市市場將持續放量。世邦魏理仕華北區顧問及交易服務辦公樓租戶部負責人張冀蘇認為，短期看，隨著疫情期間被抑制的需求釋放完畢和新增供應回落，2022年凈吸納量預計有所回落，但仍高于歷史平均水平。在“十四五”規劃推動下，數字經濟、高精尖產業和現代服務業的大力發展將推動市場需求多元化，注入來自新經濟、新賽道的新力量。供需回歸均衡之下，預計明年整體市場租金將會企穩，但個別子市場受新增供應集中影響，租金仍有下行壓力。

在整體市場的波動性和不確定性下，一線城市的辦公物業持續成為投資者的偏好。在大宗交易中，北京、上海投資型買家為主，廣州、深圳則以自用型買家為主。

綜合戴德梁行、仲量聯行、世邦魏理仕等多家機構的觀點來看，短期內，金融服務業、科技、生命醫學等仍將是市場需求的主要驅動力。展望2022年，一線城市甲級辦公樓市場將繼續受益于金融、科技、專業服務、零售等行業活躍的表現。尤其在上海，生命科學行業以及不斷升級的制造貿易類企業或將成為新的需求增長點。

先進制造業和新零售業等新經濟行業將進一步拉動整體需求，同時總部企業將在非中央商務區尋求獨棟辦公樓整租或投資機會。租金在短期內有望持續增長，但預測未來大量供應將制約租金增速，甚至帶出下行壓力。

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去這家看看，是深圳專門做女裝批發的，女裝牛仔褲也不錯。

主要是針對20-35歲女性的。因為深圳靠近香港，所以服裝的款式都很時尚，領先潮流。

廣東是中國的服裝生產基地，服裝價格也相對便宜。

這家是做網絡郵購的，支持貨到付款，郵遞或速運送貨上門，方便快捷。

對于服裝店主來說可以省了路費和時間，又可以獲得最新時尚潮流服裝。

介紹幾個知名的服裝批發市場

2006-12-5

廣州服裝批發市場，虎門服裝批發市場，北京服裝批發市場，杭州四季青服裝批發市場，江蘇盛澤面料市場

廣州的站前市場是全國最大的服裝交易市場之一，這里云集著白馬、天馬、國宏、廣控、紅棉、新大地、精都、流花等等數也數不過來的服裝交易市場。就連每年開兩次的廣交會都在這附近，所以就形成了一個服裝天下、天下服裝的局面。這些市場的經營各有特點，也有好有壞。白馬、天馬是經營比較好的，靠上幾層的產品多以中、高檔專賣店為主。

在這些服裝城之中，也有一些比較有特色的大廈，如精都服裝城以休閑為主，新大地服裝市場以針織服裝為主等等，像紅棉、流花就是擺攤的多一些了，廣控的經營一直不是很好，但里邊的經營環境還是很不錯的，同白馬有一拼。

另外，在廣州市里還有兩個市場，一個是在中山大學外邊的面料交易市場，但是很破，看上去亂糟糟的，另一個是珠江邊上的繽繽服裝城。繽繽服裝城里主要是中、高檔的服裝居多，以我的目測部分商家的水平要比白馬的高，有很多是香港人開的，也有部分就是外國的專賣店。

虎門： 虎門是個硝煙的地方，不過這兩年的虎門服裝已經開始成為了珠三角地區的一個新的服裝這點。虎門的服裝市場主要是富民時裝城和黃河時裝城。富民比較早，從他的樓就可以看得出來，而且蓋得很有特色，它有六層高，但除了樓梯是可以一層一層旋轉上升的，去了就能體會得到。虎門除了這兩個服裝市場之外，還有一些服裝商店和商廈也是集中在他們周圍，所以有時走街串巷其實也是在服裝的海洋里

北京是北方中國的一個輻射型城市，周邊的內蒙、河北、東北、山西、山東大部分的服裝都是從北京看起的。北京有幾個比較大型的服裝市場，我們只說三個：大紅門、動物園、雅寶路。

大紅門是北京最大的服裝批發市場，原來在大紅門外只有一兩個比較大的樓，而大多數做服裝批發的人都在外邊擺攤兒。后來由于市政規劃所以陸陸續續在沿路兩邊又蓋起了不少的商廈，現在連名字都不好記了。街兩邊擺攤的都進樓了，就只有在一些路兩邊深一些的地方還有一些搭蓬銷售的攤點，但大多是進行低檔服裝銷售和做布料生意的，這里的商人以浙江和福建的居多。最早在大紅門位置靠北就有一個地方叫“浙江村”，很早以前就是專作小商品及服裝的地方，后來因為犯罪的問題和假冒偽劣產品太多所以被整體遷到了三河，剩下的就慢慢的到了現在的大紅門去經營了，但說白了，現在那里也還是經常出事，但主要是外邊拉活的打架，經營方面還是比較安全的。

動物園就是指北京動物園附近的服裝批發市場，雖然也有這個大

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