10 虛假貿易背景特征有哪些(什么是經濟市場，社會主義市場經濟的基本特征主要表現在哪些方面？)

得外來務工人員難以真正融入當地社會的工作和生活圈，即安居樂業，導致已轉移出來的農村勞動力出現大規模的回流現象。因此，城市化的過程，難以有效地轉變為吸納農村人口的過程和覆蓋城鄉的人口結構轉變過程，

第三，土地管理制度不完善，征地與供地之間具有巨大的利潤空間。

就土地制度因素而言，一般認為我國城市大規模圈地的動力源自征地制度與供地制度之間巨大的利潤空間，導致地方政府熱衷于利用征地制度中的缺陷“以地生財”。征地制度的缺陷包括：征地范圍過大，許多土地被征用的目的是商業開發而非公共利益；征地補償過低，征地按原土地用途進行補償，這種測算方法不符合市場經濟規律，沒有體現土地潛在的收益和利用價值，沒有考慮到土地對農民承擔的生產資料和社會保障的雙重功能，更沒有體現出土地市場的供需狀況；對被征地農民的安置不落實；征地程序不規范等。征地費使本應由農民分享的部分農地城市化溢價收益受到侵占，甚至使地租水平低于正常農村經濟的要求。征地制度創造的巨大尋租空間，誘導開發商及政府行為扭曲，人為加大土地市場的投機性，開發區“開而不發”、工業園“圈而不建”的現象極為普遍。由于利益驅動的結果，地方政府特別是城市政府把土地看作財政收入的主要來源，以地生財，熱衷于經營土地、經營城市。

四、我國城市化進程的新思路

通過上面分析我們看到：我國城市化進程中的問題，產生的原因是多方面的。隨著我國國民經濟持續增長和國家綜合實力加強，城市化作為21世紀中國實現和平崛起、邁向現代化的重大發展戰略，目前已經進入了關鍵時期；隨著城市化與工業化基本適應的階段到來，也到了城市化進程戰略思路的轉變時期。對于即將到來的“十二五”時期我國城市的進程，筆者提出三點新思路：

1.擺脫城市發展僅僅為工業提供載體的思路

由于我國的經濟社會發展已經進入了一個新的階段，城市發展也必然受到經濟全球化、新技術革命、構建和諧社會等因素的影響，城市化滯后工業化的問題的逐步解決，決定了我們必須從城市發展的本身去確定發展的目標，賦予我國城市化以新的內涵，構建一個全新的、符合科學發展觀的、健康發展的城市化道路。

2.從強調做大城市轉變到力求做強城市

準確理解衡量城市發展的各種指標，從城市綜合發展的大局去進行城市的定位。如前所述，城市首位度是一個綜合的指標，不能盲目追求。城市化率同樣是一個綜合的指標，不能只從城市人口這個指標去衡量。要關注各項約束條件的情況，防止虛假城市化。城市化速度要遵循經濟發展規律和資源環境的承載能力，一些地區經濟發展快，就業崗位多，城市化速度可加快些；城市化并不意味著城市空間的擴大、城市人口的增加和城市設施的完善，而是需要城市現代化水平的提高，城市居民享受現代化帶來的成果，城市居住環境質量的不斷提高，城市社會治安穩定有序。

在新的發展階段，我們在推進城市化進程時不僅是調控量的增加，更要注重質的提升。城市化進程是一個復合型過程，涉及經濟、社會和制度的方方面面，加快城市化進程，提高城市化質量，保障城市化進程的推進和經濟社會發展相銜接是當前工作的重中之重。從實現城鎮化率的明顯提高到城鎮化質量顯著優化是一個不斷完善的過程。

3.從城市獨立發展的路徑轉變為城市與區域協調發展的戰略思維

城市是區域系統中的一部分，是區域的中心，區域是城市發展的基礎。城市發展要依據區域規劃，從整體考慮，發揮各大城市的優勢，挖掘潛能，打破行政束縛，放眼于大市場，實現區域經濟規模化、集團化、建立區域共同市場。要克服城市狹隘理解區域競爭，搞區域分割，互不妥協，自成體系，導致小而全和功能趨同。

以區域為載體，以交通為紐帶，以經濟分工與協作為基礎，組成城市群，充分發揮城市組團發展的優勢作用。城市群內部結合現有各城市的現有實力和發展潛力，對城市群實行職能分工定位，達到充分發揮緊鄰城市優勢互補的功能，實現結對成群，融合發展，帶動城市群區域的經濟社會全面發展。

虛假按揭貸款風險有哪些

個人住房按揭貸款存在的風險

個人住房貸款風險有：

(一)個人住房貸款風險的內因則是貿易銀行貸款的操縱風險，主要有職員道德風險、貸款審查風險和貸后治理的風險。

1、職員道德風險

主要是指銀行貸款經辦職員由于個人原因或者某種利益關系，明知借款人提供的是虛假材料而不指出，導致借款人相關資料不真實，誤導貸款審批人。更有甚者，有個別經辦職員知法犯法，內外勾結，故意偽造相關材料，騙取銀行信貸資金。

2、貸款審查風險

貸款審查是個人住房貸款業務的重要環節。在貸款審查過程中，經辦職員風險意識不強，警惕性不高，對借款人的真實身份、收進情況、家庭狀況等相關情況了解不祥，對相關材料的真實性、正當性審查不嚴，流于形式，對有瑕疵的材料沒有認真調查核實。有的銀行為了擴大市場份額，采取競相降低貸款人的首付款比例，或者放松貸款人的審批條件，一味簡化手續，埋下了風險隱患。

3、貸后治理的風險

大部分貿易銀行對個人住房貸款的貸后治理參照公司類貸款的貸后治理模式，要求對每筆貸款定期檢查、報告。而個人住房貸款具有客戶分散、數目眾多等特點。隨著個人住房貸款業務的擴大和飛速發展，一個基層行往往有成百上千個客戶，客戶數目遠遠大于公司類貸款客戶的數目，假如沿用公司類貸款的貸后治理辦法，根本無法及時了解貸款客戶經濟及家庭變化的情況。當可能出現風險時，銀行就不能及時采取防范措施避免風險的發生。

(二)個人住房貸款業務風險的外因主要有“假按揭”風險、由于房屋發生瑕疵的風險和借款人的信用風險。

1、“假按揭”風險

“假按揭”是指房地產開發商采取欺詐的手段，利用虛構的房屋買賣關系獲得銀行的按揭貸款，從而達到套取銀行信貸資金的目的。自2003年下半年以來,國家出臺的一系列政策措施在一定程度上加劇了房地產企業的洗牌過程。很多中小開發商明顯感覺到資金壓力。在此情況下,很多開發商開始借"假按揭"之名套取銀行信貸資金。

2、由于房屋發生瑕疵的風險

假如開發商開發的房屋出現較嚴重的瑕疵，比如1、房屋有嚴重的質量題目，無常居住;2、住房面積縮水，以次充好，抬高房價，造成購房者的損失，導致購房者抵觸情緒大，而拖欠貸款;3、開發商沒有履行承諾，未及時完成消防等配套工程，推遲進住;4、開發商尚欠繳地價、配套費，拖欠工程款，未辦妥房產證，使部分業主拖欠貸款，放棄供樓，造成信貸風險;5、開發商為了售樓，過度地承諾。最常見的是開發商與業主簽訂返租協議，由于出租不理想或開發商拖欠返租款，使業主也拖欠銀行貸款;6、物業治理不善，造成業主與開發商的，使業主拖欠貸款加大信貸風險。這些都會導致借款人發生群體性的違約不還款的情況。

3、借款人的信用風險

目前由于全社會缺乏完善的個人信息治理體系，使得貿易銀行很難進行正確的風險判定。從信用風險的角度來看，一方面，個人住房貸款的順利回收與借款人的家庭、工作、收進、健康等因素的變化息息相關，借款人經濟狀況嚴重惡化導致不能定期或無力償還銀行貸款，或者因借款人死亡、喪失行為能力，借款人的繼續人放棄所購房屋，不愿還款，從而給銀行利益帶來損失的違約風險。另一方面，借款人還可能故意欺詐，通過偽造的個人信用資料騙取銀行的貸款，從而產生道德風險。現在，有很多借款人根本不具備定期還款的能力，其通過偽造個人信用資料騙取銀行的貸款購買房屋，再將該房屋出租，以租金收進還貸，一旦房屋無法出租，借款人也就無力繼續還款，給銀行帶來風險。

【風險以及對策】：

一、政策和行業周期風險

從1998年房改開始，中國房地產市場高速發展，其中有過鼓勵、有過輪番調控，經歷徹夜排隊的搶購潮，也經歷聚眾打砸的退房潮。因此，這是一個典型的政策和行業周期性產業，住房按揭業務也要順勢而為，降低這方面的風險。

1、宏觀調控政策合規風險

住房制度改革以來，房地產行業有效的拉動經濟增長和解決居民住房問題，“土地財政”模式也使地方政府大力支持發展房地產業，自1998年以來未有實質壓制性的調控政策，因此行業經歷了近10年的高速發展。

2006年，開始采用稅收措施進行調控，主要目的是壓縮需求;2007年則主要采用信貸、住房結構政策來進行調控，主要目的是增加供給尤其是增加中低收入居民住房的供給，同時壓縮不合理的需求。2006年以來，房產購買需求持續上升，銷售款回籠和流動性寬松，房產開發商也有比較充足的資金，購買囤積了大量的土地分段開發。

2007年7月，國家實施了“限外令”和9月份規定執行的提高第二套住房首付比例抑制住了投資性需求。接著國家開始明確完善住房保障制度，部分購房著開始進入觀望狀態，銷售量下降，新開樓盤資金回籠速度減慢。2007年底開始，面對各地房價暴漲的局面，在銀監會等監管部門的指導下，商業銀行的信貸政策趨緊，房產開發商獲得銀行資金的難度加大，開發貸款利率有所提高，社會資金價格也不斷上漲。

也暫停房企的IPO審批以及已上市房企的增發、發企業債等再融資行為。2009年受益于“四萬億”的經濟計劃，寬松政策讓房產市場迎來一波更迅猛的上漲。因此2011年前后，面對通脹壓力，央行連續上調存款準備金率和基準利率，收縮銀根，資金壓力空前。面對多管齊下的調控政策，很多房產開發商面臨內部資金流動性危機，被迫降低房價轉讓項目等“斷腕求生”，也有部分激進的房產開發商選擇“不陽光”甚至違規的方式獲取資金渡過難過，這是宏觀調控政策帶來的合規風險。

2、行業周期性風險

房地產行業是典型的資金密集型行業，具有投資大、周期長、供應鏈復雜等特點，導致房地產項目的開發建設具有慣性。在伴隨經濟長期發展的過程中，人多地少，置業投資等房產需求旺盛，人口周期、國家壟斷土地供給等因素，導致市場上房產長期供不應求，房價持續走強。

出于對房地產市場形勢的樂觀預測，金融機構和房地產投資機構加大對房地產的投資，并帶動其他行業投資機構進入房地產領域。隨著房地產投資者特別是炒家進一步涌入，各類房地產物業，尤其住宅價格上漲，租金飆升，同時房地產空置率大幅下降，房地產市場交易量快速上升，土地市場和各級房產交易市場均十分活躍，拿地熱情、物業開發與項目建設加速開展，進一步推動了房地產業的進一步擴張，交易數量增加，房地產價格也越漲越高，投機者及自用者均陷入“郁金香”式的瘋狂。

在持續的繁榮和瘋狂后，特別是三四線城市，房子多到一定數量，價格也漲到一定程度時，而住房真實需求的增長是比較穩定的，當供給數量增速大大超過真實需求增速時，根據西方經濟學的“需求-供給”曲線，會發生市場無法承受價格，部分敏銳的投機客率先撤出市場，同時社會關于限制炒房的聲音會加大，政府也開始關注并出臺一系列的控制措施，擊鼓傳花的游戲無法繼續，房價短期不會繼續增長甚至可能下跌，房產交易量也會縮減，需求明顯萎縮。而這時由于房地產行業開發周期長，基于樂觀預期競相拿地發展房地產業的企業由于開發慣性還會繼續增加供給，進一步導致房價下跌的預期，觀望情緒濃厚，交易更加低迷，這是周期性谷底。

隨著經濟發展，家庭裂變等剛性需求對存量房產的消耗，房地產市場又會迎來新的樂觀預期，再經歷瘋狂，也會再進入寒冬，這是行業的自然規律。國內也大致經歷了1998-2008年持續發展、2008-2009的行業低谷、2010-2013年的迅猛發展、2014-2015年的交易冷清、2015年又重回活躍等幾個周期，因此銀行分支機構在發展

很赞哦!（54486）