01 上海海外置業展覽會官網(海外置業注意這些陷阱)

500余人在日本炒房踩到雷，數億投資款或打水漂，海外置業為何不靠譜？

500余人在日本炒房踩到雷，數億投資或打水漂，海外置業不靠譜首先是因為日本人本身對于房產的熱衷度就不高，其次是日本人如果沒有足夠的能力買房不會選擇借款買房，再者是一些海外置業的開發商在宣傳上可能弄虛作假，另外是自身對于海外房地產的理解不夠，需要從以下四方面來闡述分析500余人在日本炒房踩到雷，數億投資款項打水漂，海外置業為何不靠譜的具體原因。

一、日本人對于房產的熱衷程度不高

首先是日本人對于房產的熱衷程度不高，主要的原因就是日本人本身不是很喜歡居住一些高樓大廈，畢竟日本經常發生地震所以他們更喜歡住一些低層的房子，而炒房一般都是需要炒高樓林立的小區才有效果。

二、日本人如果沒有足夠的能力買房不會選擇借款買房

其次是日本人如果沒有足夠的能力買房就不會選擇借款買房，他們不喜歡麻煩別人所以一般都是量入為出，正常情況下只有他們具有足夠的首付能力的時候才會主動選擇購買房產，這樣子讓他們感覺更安心。

三、一些海外置業的開發商在宣傳上可能弄虛作假

再者是一些海外置業的開發商在宣傳上可能弄虛作假，畢竟對于海外的開發商而言沒有必要把太多的事情告知購房者，因為這樣子才可以更好地銷售房產，這也是營銷策略的一種手段。

四、自身對于海外房地產的理解不夠

另外是自身對于海外房地產的理解不夠，對于這些炒房客而言由于自身對于日本文化不夠理解，同時對于所購買的房產位置沒有一個正確的判斷導致對應的投資變得不堪一擊。

買房的注意事項：

應該結合具體的地產位置來進行具體分析。

直擊國人海外置業現狀資產全球化配置趨向合理

國內投資渠道有限、樓市前景難以把握、股市波瀾起伏、貨幣貶值使大量流動性貨幣在國內沒有合適的宣泄出口，因此，海外置業受到國人關注，來實現更為合理的資產和風險全球化配置。14日，筆者來到歷下區茂嶺山路2號普利商務中心的浩華海外地產實地考察，以及連線華美優勝青島分公司總經理杜修鵬，了解國人海外置業的現狀。

三類國人傾向海外置業 看重穩定性、回報率

“海外房產在1996年開始進入香港周邊的珠三角地區，大規模成群體氣候是在2008年經濟危機后，國人海外置業的目的是自住或者投資。”華美優勝青島分公司總經理杜修鵬介紹，海外置業的人群基本分三類。首先是意欲通過海外置業獲得穩定回報的人群，占據海外購房者的第一大比例；其次是受“以房養學”概念及資產配置理念普及的留學生和家長；還有具備移民潛在需求的客戶群體。

浩華海外地產副總經理田雪女士分析：“國人海外置業最看重資產配置的穩定和安全。”通常來看，美、英、加、澳等國家房屋年均增值在6%至10%。對于長期投資者來講，既有房產本身的穩定增值，還可細水長流，通過年均租金3%至6%的正常水平獲取收益。

“美國地產處于危機后的復蘇上升期，升值收益和租金收益都在穩步上升，用于出租的公寓還有繳稅優惠，有利的匯率條件也吸引了很多中國潛在購房者。”她說，美加澳等國家以其健全的法律、完善的社會制度、先進的教育、醫療資源等吸引國人投資或者自住。

投資地域多元化 美國最受矚目

據悉，中國海外置業呈現全球多元化趨勢，購房者均把目光投向亞洲以外的地區，來實現自身資產的全球化配置。“歐洲成為的目的地，共吸引了超過55億美元的投資，2014年倫敦二度榮登榜首；澳大利亞成為中國投資者青睞的新目標市場，流入資本超過30億美元；有25億美元資本流入美洲。落實到現實來說，華人海外置業的第一選擇便是美國。”田雪女士介紹，從城市來看，悉尼投資額達到22億美元，成為最吸引中國投資者的目的地之一。紐約、舊金山、洛杉磯、芝加哥、墨爾本、東京及新加坡等地也備受投資者追捧。

“美國、澳洲始終占據著華人海外置業區域的主流地位，而隨著澳幣、政策的吃緊，美國當仁不讓地成為最吸引國人海外置業的國家。”杜修鵬分析，受金融危機影響，美國整體房產價格下跌達到45%，吸引我國購房者“抄底”買進。大致估算，國人花11萬美金在美國就可購買聯體別墅，17萬美金就可購買獨棟別墅，這在中國是想都不敢想的。而中國人比較青睞的紐約、洛杉磯等美國一線城市，其房價增長率每年都超過了20%，租金又比較可觀，尤其近幾年赴美的中國留學生已經連續7年增長，帶動了住房需求，使美國房產更加炙手可熱。

海外置業有風險 投資者須謹慎

杜修鵬認為，任何投資行為都伴隨著市場風險，海外置業自然不例外。需要注意的是代理公司的實力應該是購房者重點考量的對象。因為海外房產不比國內購房，從手續流程到物業管理都與國內存在較大差異，所以選擇大品牌的開發商和中介，能夠更好地保障購房者的利益。

“海外置業首先要對置業目的地的經濟環境、樓市市場環境、發展周期以及當地購房的法律流程有具體細致的了解，這對于購房和后期收益都起到重要的作用。”田雪女士說，以美國為例，絕大多數情況下其房產市場對購房者并沒有居民或者公民的身份要求，也沒有簽證方面的特別規定。不過少數州，如新墨西哥州、俄克拉何馬州，要求只有公民或者居民身份才能購買當地的居住和商業性地產。而大多數州對宗教、礦產、軍事等用地也有所限制，即使能購買房屋，獲得的也未必是產權。

“最重要的一點是要明確海外置業的目的，不排除有購房者買房是為了移民。”她鄭重地提醒購房者，西方經濟較為穩定的主流國家如美國、加拿大、澳大利亞、英國等地，買房與移民是沒有任何關系的，請投資者慎重考慮。

海外置業的相關數據

  根據仲量聯行的最新研究報告顯示，2013年中國海外商業房地產投資總額達76億美元。這個數字在2012年和2011年分別為33億美元和29億美元。也就是說，2013年國人海外置業的金額同比大幅增長了124%，翻了一倍有余。 

  在打算移民的中國富人中，占首位的考慮因素是子女教育和就業前景，占78%；排在第二位的原因是經濟安全和理想的環境(75%)，其次為更好的醫療保健和社會服務(18%)。   胡潤研究院與匯加顧問集團今年6月發布的《2014匯加顧問胡潤中國投資移民白皮書》中，海外地產在中國高凈值人群海外投資中占最大比重，達到43.4%；其次是固定收益和股票。海外置業七成為了自住，1/3為了投資，平均投入600萬元。

  今年北京秋季房展會共展出約600個海內外房產項目，其中海外參展項目360余個，分布在30余個國家和地區，創歷年新高。海外地產開發商偏好來中國市場攬客，與中國富人熱衷走出去投資海外地產分不開。 圖為在居外指數( Juwai IQ) 上首次面世的華人購房者所在地全球分布“熱圖”的截屏。

居外網顯示，相對于大陸華人，身處海外的華人為移民而在海外購置房產的比例更高，而較少是為了教育。居外對超過3萬名消費者的調查顯示，54%的海外華人為了移民購置海外房產，而以教育為目的的僅有9%。但是，39%的大陸華人將移民作為他們購買海外房產的目的，而23%的人是為了教育。近十年來，海內外華人消費者所擁有的雄厚資金使這個族群成為全球奢侈品、教育、旅游及房地產市場的領先消費群體。據預計，中國大陸以外華人資產為 2 萬億美元，中國大陸千萬元級高凈值人群更擁有高達約20.3萬億美元的資產財富。隨著人民幣加速國際化，大陸華人的全球資產在不久的將來將有望達到現有量的7倍。

再也不能換匯購房?其實海外置業還是有辦法!

最近幾年，

國外投資買房越來越火！

為了規避國內的房產風險，

尋求資產保值，

許多大佬都紛紛選擇了在海外置業！

據了解，

王健林、潘石屹和張欣等業界大佬，

在海外都有自己的房產。

我們都可以預料，

未來海外估計會上演一場搶房大戰！

可是，

在這熱鬧的時刻，

我國外匯局卻給投資客帶來了沉重的一擊！

據消息，

投資客以后不能通過換匯到海外置業了！

尤其是在購買房產和海外投資上。

面對這消息，

難道投資客會放棄海外置業嗎？

大錯特錯！

海外房地產或許通過眾籌能突破政策的監管

據了解，

一些海外房地產通過眾籌繞過監管，

為投資者提供所謂的海外房產投資標；

一些互聯網平臺也會利用所謂的眾籌模式，

在監管空白的地帶操作，

幫助投資者將人民幣兌換成外幣，

然后流向海外房地產市場。

這樣子對于投資客來說，

人民幣最終還是變成了美元，

與直接換匯相比，

只不過是多繞了個彎。

不過，

這樣子的做法還是存在風險的，

也不是合法的！

那么，

海外買房匯款該怎么辦？

1、 利用第三方匯款

首先，投資人可以先將購房資金轉入第三方中國境內的銀行賬戶中；然后，通過第三方將同等金額的美元從境外銀行賬戶轉入投資人境外的賬戶或開發商境外賬戶。

2、 通過銀行“內存外貸”或“內保外貸”來買房

作為資金外流的正規渠道，私人銀行高端跨境服務“內存外貸”逐漸成為高端客戶的另一選擇。也就是說，在境內的銀行存進一筆款項，然后在境外獲得貸款。實際操作起來，內存外貸手續相對繁瑣。首先門檻較高；高端跨境金融服務，多數以對公業務和高端個人客戶為主。其次，簽訂三方協定的手續較復雜。第三，手續費、貸款利率相對較高。因此，投資客可以根據自己情況來選擇。

3、開多個境外帳戶，預留足夠時間操作

這是一個相對來說安全、成本低，但戰線長、操作有點繁瑣的方法。比如，請三位親朋好友各開一個境外帳戶，每位朋友再邀請四位朋友各自購匯5萬左右，總額不超過20萬的美金，匯到他們的境外帳戶。這樣這三位朋友每人境外賬戶中的20萬美金再匯到你的帳戶里，就可獲得60萬美金，用作海外投資了。

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國內海外置業的機構哪些比較好？

現在在市場上經常出現的海外置業中介有好多，以五大行為首的國際級房產買粉絲機構，如下：

1、JLL 仲量聯行

2、CBRE 世邦魏理士

3、DTZ 戴德梁行

4、Savills 第一太平戴維斯

5、Colliers 高力國際

CBRE世邦魏理仕是全球知名的綜合性地產買粉絲服務公司，也是首家進入中國的國際公司。作為五大行之首——5個世界級房地產買粉絲領域巨頭，世邦魏理仕業績量比起第二名約三倍，作為五大行，唯一入選全球財富500強的公司，無可厚非地成為房地產界的黃埔軍校。

評定因素：

1、房源： 五大行等具有先天的優勢，由于他們在英美等目標國及城市，有

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