01 上海綠地外灘中心T4(綠地北外灘中心交通方便嗎？應該怎么過去？)

上海綠地外灘中心怎么樣？好不好？值不值得買？

樓盤名稱：上海綠地外灘中心

城市：上海

別名：綠地外灘中心

樓盤位置：中山南路與董家渡路交叉口

開發商：綠地集團

產權年限：70年

建筑類型：板塔結合,超高層,高層,

其他交通方式：緊鄰南浦大橋、南北高架、延安路高架、內環高架，立體交通網絡、公共出行及濱江帶一體；

軌交及距離：9號線小南門站地鐵上蓋、4號線南浦大橋500米；

自駕路線：可通過多達四條隧道延安東路、人民路、復興東路、西藏南路隧道直達，包括4條輪渡到達；

公交及站點：500米南浦大橋55/65/868/18/109/144/251/303/305/318/324/327/43/64/730/89/869/931等

規劃信息：其占地面積為155000平方米，容積率，綠化率35%，共19棟樓，停車位5450個

周邊配套：商業：自帶18萬方綜合體，3公里以內新天地、淮海路、南京東路商圈，對面浦東八佰伴、正大廣場商圈等；

學校：上海市蓬萊路第二小學、上海市中華路第三小學、上海市黃浦區第一中心小學、黃浦區徽寧路第三小學、董家渡路第二小學等；

醫療：上海市交通大學第九人民醫院、東方醫院、曙光醫院、交通大學附屬兒童醫院、黃浦區中西醫結合醫院等；

休閑：萬國建筑群、外灘濱江、田子坊、上海城隍廟、豫園、三山會館、石庫門老街、上海博物館、蓬萊公園、上海大世界等；

其他：周邊出行方便、銀行、超市、醫院、菜場、景點、公園、商場林立，生活方便。

內部配套：內部配備會所、自帶4.2萬方頂級酒店，18萬方標桿商業。

（所載信息僅供參考，最終以售樓處信息為準。）

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綠地北外灘中心交通方便嗎？應該怎么過去？

城市：上海

樓盤名稱：上海綠地北外灘中心

公交線路：公交：

22路, 868路, 921路：東大名路公平路，

33路, 134路, 510路, 934路：東大名路海門路

其他交通方式：綠地北外灘中心東至三味大酒店，南至臨江小區，西至公平路，北至東大名路。

沿新建路行駛至東大名路，東行約650米至項目。

（所載信息僅供參考，最終以售樓處信息為準。）

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綠地海外灘中心的樓盤基本項目資料

A幢 B幢 C幢 樓層數 22層 18層 19層 辦公樓建筑面積 約31427平方米 約18850平方米 約21664平方米 標準層建筑面積 約1770平方米 約1350平方米 約1444平方米 幕墻 外立面采用隔熱斷橋技術、節能雙層LOW-E玻璃隔音幕墻 外立面采用隔熱斷橋技術、雙層LOW-E中空玻璃 外立面采用隔熱斷橋技術、節能雙層LOW-E玻璃隔音幕墻 客用電梯 8部進口品牌高檔電梯，速度3.5米/秒，1600kg 5部原裝進口迅達電梯，速度3.5米/秒，載重1600kg 6部進口品牌高檔電梯，速度3.5米/秒，1600kg 天花系統 金屬集成系統天花 標準層凈高 標準層凈高2.8米 架高地板 130毫米 辦公區域照明標準 500LUX桌面照明 標準層樓板載重 最高載重350公斤/平方米 最高載重200公斤/平方米 租戶電力配置 租戶電力配置60W/平方米 空調系統 空調系統VAV 可變風量中央空調系統（VAV） VAV 輔助制冷系統 24小時提供冷卻水 新風量 按30m3/小時/人設置 通訊系統 每單元2根4芯光纜（預留樓層弱電井） 電話語音 每15平方米預留2門電話接入點 無線網絡 大堂區、休息區覆蓋 衛星電視 提供衛星電視信號 系統設置 車庫管理系統、閉路電視監控系統、室內報警系統、公共廣播系統、消防報警系統、巡更系統

三季度上海寫字樓市場

01 宏觀經濟

三季度，國內生產總值同比增長4.9%。分產業來看，第一、第二、第三產業同比增長3.9%、6.0%、4.3%。分行業來看，房地產業同比增長6.3%，租賃和商務服務業同比下降6.9%。在新冠肺炎疫情給全球經濟帶來重創之際，中國一系列主要經濟指標增速由負轉正，表明中國經濟復蘇態勢進一步明朗。

固投方面，截止到8月份，上海全市固定資產投資總額比去年同期增長9.9%。分領域看，工業投資增長15.5%，房地產開發投資增長9.7%，城市基礎設施投資增長5.0%；分產業看，第二產業投資增長16.1%，第三產業投資增長8.6%；從房地產開發經營來看，辦公樓投資總額比去年同期增長16.4%，商業營業用房投資額比去年同期增長28.7%；分行業來看，租賃業、商務服務業營業利潤分別下降78.9%、13.7%，軟件和信息技術服務業營業利潤比去年同期增長38.9%。國內宏觀經濟復蘇帶動上海全市經濟出現明顯的回暖態勢。

02 供給與需求

受疫情影響延遲入市的項目在三季度逐步交付，新增供應體量上漲，凈吸納量大幅提升，整體市場活躍度得到較大修復。2020年第三季度上海寫字樓共新增供應項目面積將近37.1萬㎡，分別是前灘中心、陸家嘴濱江中心、長寧國際T3和T4。從寫字樓的銷售面積來看，三季度銷售面積為70.82萬㎡，同比下降9.93%。從辦公樓市場運行情況來看，截止到9月份，全市新開工面積為304.32萬㎡，同比上漲27.26%；竣工面積為176.7萬㎡，同比上漲18.04%。

圖：2018年1月～2020年09月上海辦公樓新開工和竣工情況

數據來源：CREIS中指數據·寫字樓版

隨著疫情影響漸弱，企業對于租賃決策的信心逐漸增強，預計前期被推遲的租賃需求加速落地。加之政府招商引資等優惠政策的出臺，寫字樓業主也積極回應行業需求，提出多種租賃優惠政策，并對辦公環境和服務進行多元優化以增強租戶粘性。

三季度，上海寫字樓市場前期壓抑的需求有所釋放，TMT、金融、專業服務和零售行業復蘇后，帶動對整個寫字樓租賃市場需求的上揚。三季度寫字樓租賃市場顯示，TMT行業租戶占比為28%，金融行業占比14%，零售行業占比11%，TMT和金融業持續引領需求回暖。

圖：2020年三季度上海寫字樓租戶行業占比

數據來源：CREIS中指數據·寫字樓版

03 租金與空置

受疫情影響，租戶企業決策更加謹慎，租金持續走低。三季度，全市甲乙級寫字樓租金環比二季度下跌2.22%，至4.58元/㎡·天。分商圈來看，截止2020年9月份，以南京西路、陸家嘴為代表的核心區域，租金分別為7.53元/㎡·天和7.15元/㎡·天；以濱江和大虹橋為代表的新興商務區，租金分別為4.78元/㎡·天 和5.24元/㎡·天；而以產業園為主的張江、漕河涇平均租金維持在4元/㎡·天左右。

圖：2019年6月～2020年9月上海主要商圈甲乙級寫字樓租金走勢

數據來源：CREIS中指數據·寫字樓版

空置方面，雖然需求回升，但由于新增供應的入市，上海寫字樓市場的空置率仍有小幅上升，CREIS中指數據·寫字樓版監測數據顯示，截至三季度末，上海全市寫字樓的空置率較二季度上升1.57個百分點。其中核心商圈虹橋的空置率較二季度上升2.99個百分點，漕河涇商圈空置率較三季度上升0.3個百分點。疫情對營商環境的改變帶來一定的影響，大多企業仍以節約成本為首要考量，預計短期內空置率下降可能性較低。

04 大宗交易

三季度，上海市場共錄得14筆大宗交易，其中寫字樓物業類型有5筆，工業物業類型有5筆，商業4筆。其中，國海證券以13.8億元收購綠地外灘中心C1棟，成交面積達15209㎡；瀾起科技以5.46億元收購漕寶路181號的寫字樓項目，成交面積達15166.94㎡；嘉會醫療以5.8億元收購漕河涇泰科電子廠房。從投資者類型來看，本季度共有7筆外資買家，隨著三季度疫情消散，外資買家審時度勢，將目光重新聚焦上海市場。

圖：2020年三季度大宗交易物業類型

數據來源：CREIS中指數據·寫字樓版

05 總結與展望

隨著宏觀經濟逐步恢復正軌，上海寫字樓市場也將持續回暖。延遲入市的項目逐步將在四季度交付入市，租賃需求也將逐步恢復；同時，政府招商引資多項優惠政策出臺，對行業進行多元化補貼措施，旨在實現區域集聚發展，在經歷市場陣痛期后將迎來更為穩健持久的發展。

綠地外灘中心有藝術展示中心？

有的，占地7千方，是政府規劃，綠地來代建，未來打造整個上海高端的文化藝術中心，未來很多高端的文化站，藝術劇，音樂劇，演唱會，重要發布會等等都會在這里舉行

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