01 萬達為什么要往海外轉移資產(萬達清空海外地產，該公司這么做的原因是什么？)

萬達清空海外地產，該公司這么做的原因是什么？

      最近，萬達集團清空所有海外地產在網上引發廣泛討論。美國時間11月24日，萬達集團出售所有在芝加哥的地產項目，至此，萬達集團已將海外地產全部清空。萬達集團為什么要這么做呢？萬達集團是戰略轉移？還是資產萎縮？容我細細道來。

       首先，從2013年開始，中國的許多房地產巨頭紛紛流行“出海”，包括萬達，萬科，碧桂園等大家耳熟能詳的房地產集團。萬達集團作為其中的典型之一 ，在倫敦，馬德里和悉尼等地購置大量房產，進行海外擴張。

     但是“出海”不易，由于種種原因，萬達集團在海外的資產不斷縮水，最終萬達集團為了回籠資金鏈，不得不壯士斷腕，大肆出售旗下產業，嬰兒萬達集團在海外投資中這波血虧。最直接的表現就是:王健林在胡潤富豪排行榜資產從2150億縮水到1100億，從首富掉到了30名。可見這次海外投資對于萬達集團來說是一個沉重的打擊。

      不僅如此，萬達集團還收購了美國第二大院線AMC，希望在影視娛樂方面做出一定的成績，甚至還投資的馬德里競技隊。但是今年由于受到疫情的影響，全球院線都遭受了沉重的打擊，AMC也不例外，很長時間一點利潤都沒有，AMC的股票也不斷貶值，萬達集團也不得不將其再次降價出售。

      再聯想一下，最近一段時間王思聰的動態。以往的王思聰進軍競技領域、直播領域和比心陪玩等，出現在很多媒體上，可以說是非常的高調。但是在萬達資產縮水以后，王思聰開始變得低調了起來。

萬達稱賬面現金超2000億，萬達為什么這么有錢？

任何一個公司在發展前期相比較來說資金都不是很寬裕，那么龐大的萬達帝國在前期又是怎樣實現迅猛的發展的？

在鳳凰財經節目主持人就幫大家提出了這一問題。

據王健林說，每年萬達有500萬平米的竣工，開業20幾個廣場，十幾個酒店，這個數字不得不讓人佩服。那么萬達哪來這么多錢？

接下來王健林就為我們解答了：一個廣場，萬達只需出資20%的錢，這主要是用于買地，買完地就可以獲得銀行的貸款，兩者相加的錢大概只占總投資的50%，不過這筆錢足夠把樓盤建設到可以銷售的程度，剩下的至少50%的錢是來自于預售。

如果總體算下來，里成本還差幾個億，那么又可以讓物業進行抵押貸款。

萬達的發展總體上是這一套模式，這樣萬達越做越大，不得不說，還是我們國家的老百姓實在，沒預售的支持，萬達根本不可能發展。

王健林還說：假如說萬達物業有一個二十萬平米十個億成本的項目，我現在開發的凈利潤有7個億，還缺3個億，這時萬達物業就可以經營抵押貸款，這樣就會又獲得相當強的資金力量。萬達為什么會這么快的發展？第一，我們創立獨立的經營模式，不動產加房地產開發，兩者結合。第二，萬達每年有巨量的不動產進帳，有可以抵押貸款，從而獲得更大現金流，物業竣工越多，萬達抵押能力越強。這兩個原因相結合，萬達就會以神話般的速度發展！

為什么大公司都有負債,有錢也要借銀行的.

一、為什么大公司都有負債,有錢也要借銀行的.

除了個別公司，如阿里巴巴、蘋果不缺錢，其他公司在應收賬款沒收回以前一般是缺流動性資金的。而且大公司的貸款利率比較低，這點資金成本對他來說不算什么，買個理財產品就可以覆蓋了，相反他可以通過貸款融洽與政府和金融業的關系，帶來很多政治利益和個人利益。

二、為什么大公司都有負債，有錢也要借銀行的。

除了個別公司，如阿里巴巴、蘋果不缺錢，其他公司在應收賬款沒收回以前一般是缺流動性資金的。而且大公司的貸款利率比較低，這點資金成本對他來說不算什么，買個理財產品就可以覆蓋了，相反他可以通過貸款融洽與政府和金融業的關系，帶來很多政治利益和個人利益。

三、上市的企業都有負債，這是為什么呢？

因為有收入就會有負債，只要投入資本，就會有一定的負債，而且上市公司的資本并非是自有資本，也并不是所有者投資而獲得的資產，也會有向他人借款向金融機構借款，這種負債在上市公司是非常常見的。

四、一個大企業為什么有負債？

“借錢”和負債，聽起來多么讓人可怕的詞語！但如讓負債可以人生提速，讓企業騰飛，很多時候借錢卻是最好的選擇。

很多人都不敢借錢，也不會借錢。認為借錢是一件很丟臉的事，認為借錢就是借，怕自己承受不了如此巨大的還款壓力，不僅不借錢，還拼命的存錢。負利率時代下，10萬塊存銀行，一年要虧537元。沒有出門撿錢的技能，都不好意思說自己有10萬塊的存款。這樣只會越存越窮并不能守住財富。相反，借錢可以讓很多人變得更富有，所以越有錢的人越喜歡借錢，因為借錢有許多好處適當負債可大大縮減人摸索時間成本。

舉個例子：一個銷售經理，穿著38塊的襯衣坐了兩小時的公交車，到客戶公司推銷價值10萬元的產品。同樣一個銷售經理，衣服得體開著體面的小車（貸款買的），到同一個客戶公司賣價值10萬元同一款產品。如果在銷售員的銷售技能沒太大差別情況下，我們可以想象后者成功的機會大很多，因為成功吸引成功，財富聚集財富，盡早讓自己擁有財富會加快財富積累速度。

不懂投資和理財，有機會用好我們的信用，借錢生錢，那會是我們財富自由的快車道。人們常常關心個人的有形資產，很容易忽視更有價值的無形資產信用。銀行的錢借的次數越多，信用評分越高，未來借款額度越高，利息越低，這就是信用的資產。比如信用卡，用的越多越久，額度就越高，越借錢信用價值越高，前提是按期還款。印象中朋友借錢往往是破壞感情最有效手段，都說談錢傷感情，談感情傷錢。前提是借錢不還的情況。如果準時還款而且支付相應可觀的利息呢？相信感情會一次比一次更好的吧。

企業融資要在企業經營得好的時候去融，這個時候是強化信用，加強企業實力最好的時候，等企業碰到困難了再融就很難了。中國最有錢的人群被稱為“中國大媽”，這些人之所以有錢，是因為存了一輩子錢，當人老了消費已經是一種奢求。中國人窮了很多年，剛剛富裕一點，財富的思維觀念還沒形成可以理解。人其實越老越值錢，經驗、知識、能力都在隨著年齡提升，收入也在同步提升，可是人最需要錢的時候是年輕的時候，需要成長，需要機會，需要人脈，樣樣都需要錢，省，意味著時間成本的消耗。

在現在的金融體系中，我們經常會聽到“表內”、“表外”兩個名詞，而這里的“表”指的就是“資產負債表”，所謂的“表內”就是指這項經濟活動反映在資產負債表之內的；“表外”就是指這項經濟活動不反映在資產負債表之內。故而，“表外融資”就是不計入到資產負債表之內的“融資”。這個時候可能很多人比較疑惑的是，按照我國會計核算制度，企業發生的涉及資產負債的經濟活動不是都必須要計入資產負債表嗎？為什么還會有“表外融資”？

???????大家知道，綠地控股是一個著名的大企業，該企業凈負債率超200%，負債總額近9000億。8月26日，綠地控股（600606.SH）發布2019年半年度報告。數據顯示，該公司報告期內實現營業收入2014.46億元，同比增長27.59%；歸母凈利潤為89.87億元，同比增長48.40%；凈資產收益率達12.04%，較去年同期上升2.81個百分點；資產負債率為88.3%，較上年度末減少1.19個百分點；總資產規模同比小幅下滑3.35個百分點至10018.06億元。對于業績增長的原因，綠地控股在半年度報告中解釋稱，報告期內公司房地產主業保持穩步發展勢頭，共實現營業收入900.91億元，同比增長25.58%；大基建產業保持快速增長態勢，共實現營業收入1077.46億元，同比增長39.47%。這些企業為什么要負債呢？

???????舉個簡單的例子。眾所周知，銀行是典型的高負債企業，我們假如一家銀行總資產為100億，其中負債90億，其資產負債率為90%。然后現在這家銀行看中一個很好的投資項目，但是這個項目總價值是900億，也就是說如果銀行自己一力承擔的話，就會在資產負債表中增加900億的融資負債，這樣一來銀行的資產負債率就會變成990/1000100%=99%，這對于一家金融機構而言已經很高了，不符合監管的要求，也不利于之后經營融資。

?????這個時候就會出來一個第三方，成立一個特殊目的公司（SPV），由SPV融資購入這個資項目資產，銀行作為中介機構，將項目資產“證券化”，由這家銀行出頭尋找投資者，投資者直接投資這個項目，銀行從中收取代理費，當然了，銀行自身也可以用其資產投資該項目獲取投資收益，這樣一來銀行不但完成了這筆投資，而且還獲得了一筆代理費，而且這900億的負債不會被體現到銀行的資產負債表中。這就是所謂的“表外融資”。事實上，嚴格來講，表外融資也是財務操縱的一種，只不過目前是“合法的”、“有限制的”操縱而已。目前來講，“表外融資”從傳統的銀票、信用函證之類的融資行為逐漸擴大到現在我們常見的銀行代理理財等理財融資，甚至ABS等融資行為也逐漸被劃歸到“表外融資”中。只不過投資者需要注意的是，“表外融資”相對于“表內”而言，其透明度不足，投資的風險也較大，當然了在收益上相對也高一點。可以說，“表外融資”是目前融資產業鏈衍生出來的被承認了的“灰色地帶”。

恒大和萬達同樣是巨額負債，為何大眾感受卻完全不同？首先說萬達的核心問題不在于負債，錢萬達還是還的起的，但資本市場恐慌萬達是干預不了的。投資者對萬達股票的嚴重不信任，造成了近三個月的三次股價暴跌，對比同期其他地產巨頭們股價變化，這個差別就更明顯了。

?????恒大，恒大的負債確實非常高，但很多人沒有注意到，其土地儲備總面積高達2.78億平方米，居行業首位。恒大資產萬億的神秘面紗：負債八千億，每天還利息七千萬。16年不論是資本市場還是房地產市場，最耀眼的一顆明星恒大可謂是當之無愧。

???????恒大用39.39億元購入險企新大東方50%股權，成立恒大人壽。新收購的險企，讓恒大在今年的資本市場得以叱咤風云，瘋狂買買買，賣賣賣！實力雄厚企業萬億資產背后重要支撐又是什么？恒大前十個月的銷售額已達3167.1億元，同比增長104.9%，提前超額完成全年3000億元的銷售目標。恒大已超越萬科成為中國乃至全球第一大房企。萬科連續8年銷售冠軍寶座在今年被恒大取代之。恒大年報顯示，14年恒大總資產為4740億元，現金為595億元。15年年底，恒大總資產達到7570.4億元，而手頭的現金上升了175.7%，達到1640.2億元，較14年增加超過1000億元。2016年年中恒大總資產已飆升9999.15億元，不到兩年的時間就實現資產翻番。恒大已成為房地產界航母級的公司。地產公司的基本模式就是：借款—拿地—買房—還貸，通過這樣來實現現金流的循環，所以土地儲備越多的公司，其負債率往往越高。

???????資本市場反應和萬達相比也完全不同，恒大交出了上市以來最好的半年報，股價累計漲幅高達350%以上。即使身處高位境外機構和投資人，

對恒大的股價依舊保持相當的樂觀，長期呈看好的態勢。許家印首談海外投資：恒大未來幾年沒有境外拍地計劃。萬達實際控股人在某校演講時口無遮攔，并揚言“自己

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