01 萬達海外資產為何縮水這么多(萬達稱賬面現金超2000億，萬達為什么這么有錢？)

萬達稱賬面現金超2000億，萬達為什么這么有錢？

任何一個公司在發展前期相比較來說資金都不是很寬裕，那么龐大的萬達帝國在前期又是怎樣實現迅猛的發展的？

在鳳凰財經節目主持人就幫大家提出了這一問題。

據王健林說，每年萬達有500萬平米的竣工，開業20幾個廣場，十幾個酒店，這個數字不得不讓人佩服。那么萬達哪來這么多錢？

接下來王健林就為我們解答了：一個廣場，萬達只需出資20%的錢，這主要是用于買地，買完地就可以獲得銀行的貸款，兩者相加的錢大概只占總投資的50%，不過這筆錢足夠把樓盤建設到可以銷售的程度，剩下的至少50%的錢是來自于預售。

如果總體算下來，里成本還差幾個億，那么又可以讓物業進行抵押貸款。

萬達的發展總體上是這一套模式，這樣萬達越做越大，不得不說，還是我們國家的老百姓實在，沒預售的支持，萬達根本不可能發展。

王健林還說：假如說萬達物業有一個二十萬平米十個億成本的項目，我現在開發的凈利潤有7個億，還缺3個億，這時萬達物業就可以經營抵押貸款，這樣就會又獲得相當強的資金力量。萬達為什么會這么快的發展？第一，我們創立獨立的經營模式，不動產加房地產開發，兩者結合。第二，萬達每年有巨量的不動產進帳，有可以抵押貸款，從而獲得更大現金流，物業竣工越多，萬達抵押能力越強。這兩個原因相結合，萬達就會以神話般的速度發展！

萬達負債4205億，37家萬達甩賣蘇寧，王健林將跌落神壇嗎？

變賣資產，說明萬達仍然有資金方面的強烈需求。萬達究竟有多少負債？這一點萬達一直諱莫如深，外界從不知道詳細數據。而之前有很多媒體報道萬達負債高達4000多億，王健林是中國“首負”，但這樣的報道沒有什么可信度，因數據來源從未獲得萬達方面確認。

騰訊《一線》之前的一篇報道有更高的可信度。這篇報道顯示，萬達商管披露的財報顯示，截至2017年底，萬達商管有息負債規模為2103.66 億元（就是需要支付利息的負債，這更接近于傳統概念的負債），其中短期借款5.27億元、一年內到期的非流動負債272.91億元、長期借款920.64 億元、應付債券904.85億元。

需要注意的是，萬達商管只是萬達旗下四大集團之一，另外三個集團分別為文化集團、金融集團、地產集團。在剝離文旅地產、百年人壽等金融資產，出售很多萬達廣場后，其實萬達最核心的就是商管集團——王健林自己也說，“萬達商管是萬達的核心企業，我什么企業都能丟，這個不能丟”。所以，商管集團2103.66億元的有息負債能夠較好地體現萬達現在的負債情況。

但王健林在2018年的工作總結中提到，萬達截至2018年末的有息負債相比2017年減少約30%。如果商管集團有息負債也減少這么多，那么萬達的有息負債可能在2018年年底減少到1472億元左右。即便是1472億元的有息負債，按照8%的利息成本計算，每年利息支出就高達118億元左右。

王健林還表示，在2018年基礎上，2019年力爭有息負債再降8~10%——即在2019年萬達至少還要還118億元~147億元。

至少還118億元，同時還要支付一年118億元的借款利息，兩項相加236億元，萬達的錢從哪里來？無非兩條路：通過賺取的利潤來還，或是將資產賣掉變現來還。

萬達通過賺取利潤還債的能力有多大呢？萬達的凈利潤，一直是個謎，在萬達集團官網每年披露的數據當中，只談有2000多億的收入，卻從沒有說過這些收入到底賺了多少錢。不過根據財富雜志披露的全球500強數據，2016年，萬達營業收入28482.8（百萬美元），利潤110.3（百萬美元）——折算成人民幣（1:6.7折算），其收入和利潤分別為1908億元、7.37億元。2017年，萬達凈利潤與2016年持平，2018年的數據未披露。

財富雜志的數據，都要從企業方面獲得確認，所以起碼2016年的數據是可信的。由此觀之，萬達自身通過盈利造血的能力并不強。所以，要還本金和利息，萬達必須變賣資產。今年第一筆是賣掉37家萬達百貨，應該還不是終點，因為這筆交易尚不足以填上至少200多億的現金需求——因為萬達百貨本身肯定是有負債的。

萬達商管一年剝離近百億地產類資產，海外物業僅剩芝加哥項目

一年多的時間，王健林將98.31億元的房地產資產剝離了大連萬達商管集團。

在萬達商管披露的2019年半年報中顯示，從2018年5月至2019年6月30日，萬達商管向萬達地產集團轉讓了25家地產類公司，總計金額約98.31億元。其中，在2019年上半年轉讓了11家公司，股權處置價款32.33億元，收到項目股權的現金凈額為16.55億元。

具體來看，2018年5月，萬達商管將九江萬達廣場投資有限公司等14家公司以65.97億元的價格轉讓給了萬達地產集團。2019年1月4日，將樂山萬達廣場投資有限公司等4家公司的全部股權以對價4.8億元轉讓給萬達地產集團。6月5日，將湘潭萬達廣場投資有限公司等6家公司全部股權作價27.4億元轉讓。最近的一筆交易是6月27日，將北京景藏健康置業有限公司作價1329萬元轉讓給萬達地產集團。

萬達商管2019年上半年的財報數據顯示，截至6月30日，公司總資產6045.85億元，營業收入330.48億元，營業利潤130.52億元，凈利潤100.18億元，歸屬于母公司的凈利潤94.84億元，經營活動產生的現金流量凈額24.23億元，償還債務支付的現金為86.1億元，短期借款10.65億元，一年內到期的非流動負債351.6億元，負債總計3364億元，資產負債率55.65%，現金及現金等價物562.91億元。

在王健林的眼里，萬達商管是萬達的核心產業和核心現金流，萬達商管旗下最大的資產為投資性房地產——萬達廣場。按照萬達商管的計劃，要持續提高開業輕資產項目的數量和占比，預計每年開業50個萬達廣場，新開業萬達廣場預計70%左右為輕資產。

2018年1月份，王健林為當時還未更名為萬達商管的萬達商業引入340億元的戰略投資，并和投資者簽署了一份對賭協議。根據協議內容，萬達商業最遲要在2023年10月31日前完成上市。同時，在引入新的戰略投資者之后，萬達商業更名為萬達商管集團，1至2年內消化房地產業務，萬達商管今后不再進行房地產開發，成為純粹的商業管理運營企業，各方將推動萬達商管集團盡快上市。

在半年報中，萬達商管也強調，公司不再從事新的房地產開發和銷售業務（自持商業物業開發除外），僅消化存量項目。

值得一提的是，萬達商管的半年報披露，目前萬達在海外僅剩的物業資產芝加哥項目還未售出。

數據顯示，芝加哥項目2016年8月開工，預計2020年8月竣工，預計總投資7.11億美元，截至6月30日，芝加哥項目的開發成本已投入27.41億元。

資料顯示，該項目名為Wanda Vista Tower，規劃總建筑面積約為17.6萬平方米，計劃建成一座高350米、地上93層的五星級酒店，預計將有193間客房及高檔公寓項目，建成后將成為芝加哥第三高建筑，成為芝加哥新地標。高檔公寓部分已于2015年9月開始預售。

在融資方面，萬達商管共獲得主要合作銀行的授信額度3729億元，其中已使用授信987億元，未使用授信2742億元。

股東方面，目前大連萬達商業管理集團的股本總額45.27億元，內資股普通股37.71億元，外資股普通股7.55億元。其中，大連萬達集團持股比例42.608%，王健林直接持有公司股權2.88億元，持股比例6.372%。

萬達酒店再無海外資產

萬達酒店最后一個海外項目的出售，迎來了一個關鍵節點。

10月16日上午，萬達酒店公告稱，當日舉行了股東特別大會，會上以投票表決方式獲正式通過有關出售芝加哥物業項目權益議案。

2014年前后，正值房企“出海熱”，王健林先后在英國倫敦、西班牙馬德里、澳大利亞悉尼以及美國芝加哥等地收購新的項目。在他的規劃里，從2014年開始的8-10年，萬達將在境外10個主要城市建立萬達酒店。

然而，理想豐滿，現實骨感。“買買買”之后，又在隨后幾年陸續“賣賣賣”。隨著本次芝加哥項目順利出售，萬達酒店旗下將再無海外資產。

最后一個海外項目

沒有意外，萬達酒店的最后一個海外項目被擺上了貨架。

7月30日，萬達酒店公告稱，以代價2.7億美元(相當于約20.925億港元)出售芝加哥物業項目90%權益。

芝加哥大廈由萬達酒店與Magellan Parcel C/DLLC于2014年共同開發，前者持有90%的權益，該項目緊鄰芝加哥CBD，項目規劃總建筑面積約為17.6萬平方米，計劃建設一座361米、高101層的五星酒店及高檔公寓項目，建成后將成為芝加哥第三高建筑。

其中，高檔公寓部分已于2015年9月開始預售，截至2017年12月底，已累計預售約56%的可銷售總面積。目前正在進行主體結構施工，預計將于2020年完成開發。

截至2019年底，該項目公司的資產凈值約21.93億港元，稅后虧損2190萬港元。

據最新公告披露，預計此次出售將為萬達酒店帶來9400萬港元的收益，買方為Magellan Parcel C/D LLC。

萬達酒店公告稱，出售該項目與公司去杠桿化及改善現金流量的策略一致。目前出售芝加哥項目變現是一個良好的機會，由于芝加哥項目目前仍在建設中，出售事項將有助于降低公司現在及未來的債務，并可借此加強公司財務狀況。

此外，萬達酒店將得以調配其資源至更專注發展酒店管理及營運服務、酒店設計、酒店建設管理及相關買粉絲服務等業務上。

海外地產投資劇終

“我有一個夢想，不光把企業做大，還要把中國酒店品牌打到全世界”，彼時，在王健林的規劃里，從2014年開始的8-10年，萬達將在境外10個主要城市建立萬達酒店。

萬達酒店的前身是恒力地產。2013年4月，萬達商業地產擬借殼恒力地產上市，便開始注入資產。4個月后，恒力地產更名為“萬達商業地產”。不過，2014年萬達商業地產選擇了赴港IPO上市，借殼上市計劃被放棄。2014年10月16日，萬達商業地產又再度更名萬達酒店。

早期，萬達酒店發展成為萬達海外并購平臺，自2013年起，它在海外一度持有英國倫敦、西班牙馬德里、美國芝加哥及澳洲黃金海岸等綜合體地產項目，短短幾年，它們被悉數出售。

馬德里物業項目是萬達在西班牙的第一筆投資。西班牙大廈始建于1948年，位于西班牙馬德里市中心，是佛朗哥獨裁時期的標志性建筑。2006年之前，該大廈內仍有一家豪華酒店皇冠假日酒店、商務中心以及數套公寓，但此后一直閑置。2014年萬達以2.65億歐元的代價買下了這棟馬德里地標性建筑。

王健林原計劃將西班牙大廈拆除改建為酒店和購物中心，但遭到馬德里政府的反對，政府認為這一歷史地標建筑的外墻立面應予以保留。

對此，王健林曾表示：“如果同意拆除，我們將在馬德里地標位置有一個中國品牌的酒店；如果不同意拆除，萬達將按購買原價進行國際招標”。

隨后雙方便進行了一系列的拉鋸戰，但最終王健林

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