01 上海北外灘房價趨勢(北外灘的重大規劃)

上海海泰北外灘房價多少錢一平？

海泰北外灘目前房價為：145000元/_。

北外灘的重大規劃

2020年，上海將成為世界級的航運中心《意見》明確：上海國際航運中心的功能是——能在更大范圍內配置資本、技術、信息和人力等資源，創造新的經濟增長點和產業鏈，從而帶動國際經濟中心的建設。與此同時，也帶動融資、結算、匯兌、保險、航運金融衍生品等金融產品及金融創新活動，通過上述金融服務和金融創新的累積、提高，能夠促進國際間資本、資金的合理有序流動。

據悉，上海國際航運中心的功能主要集中在北外灘、陸家嘴、洋山保稅港、臨港新城、外高橋保稅區等區域。其中，北外灘是上海唯一以航運服務為特色的現代服務業集聚區，與其他功能區進行錯位互補。至此，北外灘“世界級”規劃正式浮出水面。根據《上海市北外灘航運服務集聚區發展規劃》：北外灘的發展定位是北外灘航運服務集聚區。圍繞發展定位，確定了“一個基地、三個中心”的發展目標，即：把北外灘航運服務集聚區建設成為企業總部基地、航運要素集聚中心、國際郵輪客運中心和口岸服務中心。北外灘作為上海國際航運中心的核心功能區，就是要進一步加快上海國際航運中心軟環境建設，集聚發展航運交易、海事法律、航運金融保險、航運信息等行業，要為上海現代物流業、航運業提供高層次的服務，要體現上海國際航運中心的軟實力。 一是航運歷史文化悠久。北外灘有航運淵源的歷史建筑、文化資源眾多，在上世紀90年代以前，北外灘區域內沿黃浦江的碼頭一直是上海航運業特別是外貿進出口貨物和散貨運輸的重要操作場所，而位于北外灘的國際客運站也是當時上海唯一的國際客運碼頭。

二是航運物流企業集聚。據統計，北外灘地區集聚了2000余家航運物流類企業，其中包括我國航運業的三大巨頭：中海集團、中遠集運和上海國際港務（集團）股份有限公司的總部。

三是航運要素集中。落戶北外灘的各類航運功能性機構和協會有上海航運交易所、上海海事局、中國船級社上海分社、中國海事仲裁委員會上海分會、中國交通運輸協會郵輪游艇分會等14家。

四是具備硬件（商務環境）的支撐。北外灘作為上海市新興商務區之一，良好的商務環境正逐步受到各類企業和市場的青睞。最新數據顯示：到2010年，北外灘約有100萬平方米的高檔商業、商務樓群陸續建成投入使用。

在未來的幾年中，北外灘將按照上海國際航運中心建設要求，圍繞國際航運中心軟環境建設，充分發揮北外灘的區位優勢和航運產業基礎，依托航運物流行業功能性機構和協會，重點吸引船公司尤其是世界大型班輪公司、物流企業、船代貨代企業、郵輪公司、海事法律商務會展機構等入駐，加快航運要素市場建設，大力發展航運金融與保險、仲裁公證公估、信息服務、人才培訓等航運物流服務產業，著力培育航運市場服務、進出口物流服務和國際客運服務等三大功能。 倫敦，是現在全球最知名的港口，同時也是最早的港口。從19世紀末至今，倫敦一直保持著全球頂級國際航運中心的地位。

比如，倫敦匯聚了全球航運服務業。2004年倫敦航運及航運服務業帶來的利潤甚至為鹿特丹港的1.28倍。2000年倫敦航運融資放貸總額約占世界市場份額的20%；航運保險費收入32億英鎊，約占世界市場份額的19%；航運仲裁年案值4億美元，航運經濟交易金額340億美元，約占世界市場份額的50%；航運就業人數達14000人。

比如，倫敦航運業的發展催生了與航運相關的金融、保險、法律、交易、中介服務、信息指數、行業組織等航運服務業。各種海事協會、保賠協會紛紛在倫敦落戶，促進了倫敦海事法律體系的完善。

再比如，倫敦高度發達的金融服務在國際航運中心的建設中發揮了不可替代的作用。倫敦控制了全球船舶融資市場的18%，油輪租賃業務的50%，散貨租賃業務的40%和船舶保險業務的23%。

此外，全球67%的船東保賠協會保費基本也都集中于倫敦。倫敦能夠做到這些是因為在過去幾十年吸引了大批外資銀行并吸引了相關海運基金在倫敦上市。此外，倫敦還擁有精通業務的專業人才、靈活穩定的勞動力市場以及寬松適當的監管機制。

但是有研討報告指出：雖然國際航運服務業中倫敦仍然排名第一，但未來10—20年內倫敦將喪失其航運服務的優勢地位。而航運高端服務轉向亞洲已成為必然趨勢，而東移的目標無疑以中國為首選。主要原因有三個：首先，全球制造業和貿易的轉移使得航運重心在亞洲，而航運服務中心卻在歐洲，有“鞭長莫及”之感；其次，世界知名的國際航運中心倫敦、鹿特丹、紐約等城市的高房價、高工資不斷提高著其提供航運服務的成本；最后，2009年上海港已經成為世界第一大貨運港、世界第二大集裝箱港口，具備了發展航運高端服務的充分條件。

1999年上海陸家嘴買房發財了嗎

**有可能**。如果在1999年購買了上海陸家嘴的房產，并一直持有，到現在為止房價在10萬左右每平米，因此有可能通過買房實現了發財。

需要注意的是，這里的結果并不是確定性的，因為房地產投資是一個復雜的過程，受到多種因素的影響，例如市場趨勢、政策變化、地段選擇等。同時，房價也有漲有跌，過去的高漲幅并不代表未來也會有同樣的表現。因此，在進行房地產投資時需要考慮多方面的因素，并且做好長期持有的準備。

上海寫字樓租金持續走低，空置率達四成，為何絲毫未影響到當地商品房價格？

最先趕到了上海虹口區的北外灘地區辦公樓群，這兒坐落于黃浦江畔，新老辦公樓林云。在中介公司的領著下，新聞記者趕到了一棟早已開張三年而且整體自然環境不錯的辦公樓，這兒各層的租賃總面積為2700平米，新聞記者一行各自看過19層和32層的總面積600平方米的租賃模塊。

而在周邊的另一處辦公樓，新聞記者被帶看的用以整棟租賃的37層處在閑置情況，50層的絕大多數地區一樣閑置著，15層的460平方米精裝修公司辦公室也在出租。中介公司表露，現階段這幢辦公樓總體出租率在40%上下。而在上海徐匯的關鍵辦公樓版塊，對外開放租賃的寫字樓就相對性較少。上海市某房產中介工作員：市區像虹口、盧灣、徐匯區全是出租率較為低的，出租率在10%上下，北外灘的出租率是30%，前灘和大虹橋是接近40%。

問到出租率那么高的緣故時，中介公司稱：由于新造的樓多。2020年與以往不一樣，受肺炎疫情危害，許多辦公樓并不易租賃，她承擔的一棟辦公樓一部分樓房如今每平米每日價格九元多，比上年要低了一元上下，而且現階段的價格也有能夠商議的空間。中介公司稱，一些新樓盤就算價錢上好談室內空間并不大，免租卻能夠適度增加，等同于減少了房租。

數據信息顯示信息，2020年第三季度上海寫字樓增加新項目規模總共37.一萬平米，另外，凈吸收量也修復到21.六萬平米。另外，2020年第三季度，上海高品質辦公樓出租率為20.4%，對比第二季度提高了0.五個點。除此之外，2020年上海市寫字樓租賃持續走低，第三季度房租相比于第二季度下挫1%，但下滑有一定的下挫。

中國未來房地產最保值及最佳投資城市是哪些

上海

滬上一位具有 20 多年房地產開發經驗的開發商堅定地表達了人們對上海的信

心：“如果我們相信中國最終會發展成為世界上最大的經濟體，那么上海將會比肩其它

國際化大都市，如倫敦、巴黎、紐約和東京。”另一個投資人也表示：“上海是我最喜

愛的城市。這里的市場頗具規模，對于境外投資者更具吸引力。

這位開發同時提到，“未來 3 年，上海核心區域的開發機會將會進一步減少。增

長將會出現在浦東，如浦東南部的臨港、奉賢以及金山；會出現在中國的汽車中心安亭，

尤其是在電動車方面；還會出現在張江以及漕河涇高科技產業園。北外灘（虹口區）將

會與陸家嘴一起形成一個金融圈，從陸家嘴向北跨越黃浦江（到北外灘）更為便利，這

一區域將成為陸家嘴的延伸區，”黃浦江沿岸的陸家嘴金融區土地存量非常有限，基本

上沒有可供開發的土地。北外灘通過兩條隧道與陸家嘴相連，并且在過去幾年中寫字樓

項目日漸增多。

2014 年的報告中，我們注意到一些受訪者比較關心的一個問題：非核心區域如虹橋

交通樞紐等地新開發寫字樓項目的巨大存量對核心區域現有寫字樓租金和入駐率的影響。

在過去一年中，寫字樓租金和入駐率情況相對穩定，因為非核心區域實際入市的項目數

量有限。非核心區域絕大多數項目都是在近兩三年前開建的，目前仍處于在建階段。但是，

在未來的幾個月甚至幾年中，將有大量新項目入市，供應量將會非常可觀。

一位在核心與非核心區域均擁有大量寫字樓的開發商認為：“核心區域的情況應該是

不錯的，非核心區域面臨著壓力，因為多數新入市寫字樓都在非核心區域。”非核心區

域的供應總量是非常清楚的 — 盡管一些項目可能會出現延遲竣工的現象 — 但未來的

市場需求不清晰。非核心區域的寫字樓市場將會如何表現，很大程度上取決于未來幾年

中有多少需求可以實現。積極因素包括項目一期開業的位于虹橋交通樞紐附近的全球最

大的會展中心，其總建筑面積約為 147 萬平方米；還有日漸成熟的高鐵站與上海虹橋國

際機場相連，使得這一地區成為通往長三角地區以及東北亞主要門戶城市最便捷的區域。

另一位開發商認為虹橋交通樞紐“有望成為長三角地區的CBD（中央商務區）

深圳

去年，推動深圳排名上升的主要原因是中央政府決定將前海區設定為經濟特區，

并給予大量優惠政策。

深圳的寫字樓市場空置率經歷了很大程度的下滑 — 由 2014 年第一季度的 7.5% 下

降至 2015 年第一季度的 4.6%。在所有的一線城市中，深圳的辦公樓市場表現最佳。一

位研究分析師表示，在今后幾年中，每年新增寫字樓面積將達到100萬到200萬平方米，

較近年來每年50 萬平方米的新增供應水平有大幅上升。新增面積主要來自福田區和南山

區的后海和前海地區。但是，由于需求強勁，他并不認為租金會降低。一位投資者預計，

深圳將會很快超過廣州，成為廣東省最大的寫字樓市場。

深圳的住宅市場相對穩定，價格指數年同比增長0.7%，是唯一出現增長的一線城市。

一位受訪者表示，相比北京和上海的平原地形而言，深圳的多山地形限制了可開發土地

的供應。2015 年 4 月，深圳新住宅供應量同比下降11%，也是唯一供應量下跌的一線城

市。其結果是深圳的新建住宅庫存消化周期在一線城市中最低 — 僅為 8.2 個月，有出

現新建住宅短缺的可能性。一位調查分析師表示，在過去一年中，深圳舊居民區的再開

發步伐有所放緩，這也會影響未來新住宅的供應，尤其是在核心區域。

深圳的零售物業和辦公樓市場則受益于較低的歷史投資水平。政府的統計數據顯示，

2010 年到 2013 年間，深圳的辦公樓和零售物業投資位列第 21，居于南京（第 20 位）

和哈爾濱（第 22位）之間。

深圳的另一個有利因素是擁有中國大陸所有城市中最大的移民人口基數，這一點對

于住宅市場尤為有利。與北京、上海和廣州相比，深圳的移民人口占比最高。2012 年，

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