01 上海外灘和后灘什么區別(買房套路深看懂規劃圖這幾點才恍然大悟!)

上海后灘好玩還是外灘好玩？

后灘是一個濕地公園，比較幽靜，離世博園區的中華藝術宮（原世博中國館）不遠

外灘是上海的標志性地點，與浦東開發開放的象征陸家嘴隔江相望，與中華商業第一街南京東路步行街相接，和上海的著名景點城隍廟豫園相連，是上海最熱鬧的地方

買房套路深?看懂規劃圖這幾點才恍然大悟!

買房套路深，我要回農村。

作為一個沒有購房經驗的小白，當你踏入售樓處的那一剎那，置業顧問就已經準備好無懈可擊的銷售說辭、完美的樣板間在等著你。

置業顧問拿著激光筆在規劃圖上圈圈點點，慷慨激昂地跟你吹，項目配建多少所小學和幼兒園，旁邊還有幾所省一級中學，地鐵站開設在小區哪里，周邊多少購物商場，多少個規劃預計xx年就能落地。

正所謂，挑完產品挑地段，挑完地段挑配套，精挑細選的背后是對舉手無悔的熱切盼望，畢竟誰也不想吃虧上當，那么選配套的標準，你到底心里有數嗎？

可是，你看到的、聽到的，都是提前設計好的。這種情況下，如何不被輕易被迷惑？

一個很簡單的法子：看規劃圖。

一座城市、一個片區是什么樣子，很大程度上就由它的規劃圖決定。

要清楚，我國的房地產市場受政府的影響很大，這里不是指政策調控，而是指政府對一個地方的經營投入、花費的建設成本，規劃不同，直接影響整片區域的房價和升值潛力。

對于我們買房者而言，學會看規劃圖遠比聽置業顧問的吹噓來的靠譜得多。

中介、購房顧問可能會對你吹得天花亂墜，廣告五花八門也許會瞞天過海，但是控規圖永遠不會騙人，規劃局一筆一尺丈量測距畫出的每一個板塊，每一條道路，都是我們買房過程中最真實、最準確、最權威的標準。

那么，什么是土地規劃圖？

所謂“規劃”，一般指的就是政府對城市5年到10年內的土地利用、空間布局、道路規劃等做出的指導性政策，就和政府的“十三五”“十四五”規劃一樣，屬于城市發展的綱領性文件，一般在城市規劃局的網站就能找到。

土地規劃圖范圍主要有三類：城市總體規劃、地塊控制性詳細規劃、項目規劃。

通常情況下，政府每開發一片區域，都會相應地繪制一張控規圖。

打開百度搜索“土地規劃圖”，映入眼簾的就是——

可以說是花花綠綠迷了眼。

那么對于我們這些只想買房的普通老百姓來說，規劃圖怎么看？

很簡單——看顏色。

規劃圖一般都自帶圖例，里面標注的不同顏色就代表了不同性質的用地類型，而我們只需要重點關注幾個顏色：

紅色：代表商務、商業用地；

黃色：代表居住用地

棕色：代表工業用地

綠色：代表公園綠地

其中最重要的是紅色和黃色，商辦用地和居住用地通常都是一個板塊中占比最大的兩個用地類型，這兩類用地的比例，決定了未來這個地塊的發展。

原因很簡單，我們拿廣州珠江新城花城廣場來舉例：

很明顯可以看到，花城廣場這一塊，中間整個地塊全部標紅，也意味著這個地方全是寫字樓，必定有大量企業入駐和就業人群。而旁邊的黃色住宅用地，必然價值上存在不可替代性。

而事實是，這個區域內聚集了廣州一大半以上的五百強、金融、大國企總部，而這個地方的房價也是全廣州均價最貴的地方。

現在說珠江新城房價貴當然是馬后炮，但我們應該清楚的是，當拿到一個區域的規劃圖時，看第一眼后我們心里就應該有個預期，這個地方板塊顏色分布情況怎樣，基本上房價就怎么樣。

除此之外，我們還要注意一點：

同樣是用紅色表示，但商業用地和商務用地（也叫商業性辦公用地）是有區別的。

因此，在看規劃圖的時候一定要注意區分，看看標注的到底是商業用地還是商務用地。

2

對于城市來說，城市規劃是它發展的根本。

從規劃圖看城市，可以從空間規劃的角度，大致了解到這座城市的發展情況，搞清楚城市重點發展方向。

而對于買房來說，我們只需要從城市規劃圖中弄懂：哪里是城市中心。

開發商在拿地的時候，會釋放很多的規劃利好，砸很多錢炒作區域，對于絕大部分購房者來說，很容易就陷入開發商宣傳的美好包裝里——

學會看城市規劃，哪里是商務區，哪里有什么規劃，一目了然。

學會看懂城市中心，才能知道這個城市真正有價值的板塊在哪。

比如，北京的城市空間結構是“一核一主一副，兩軸、多點、一區”，其中“一副”是新加上去的城市副中心通州，列在“一核”（首都功能核心區）、“一主”（主城區6區）之后，說明通州就是繼城六區之后的城市中心，需要重點關注。

再比如，杭州的城市空間結構，已經明確表達市中心有兩個主中心——江北的杭州老城區，以及錢江新城和錢江世紀城，即使江北的人對江南再有偏見，也應該知道江南江北的大趨勢是平衡發展。

再比如，即使很多人認為深圳的“東進戰略”說明向東才是風口，但深圳的城市中心依然是福田和南山，西邊要優于東邊。

舉個實例，我們來看上海中央活動區的布局規劃示意圖：

很明顯可以看到，中央活動區北部黃浦江沿岸一大片紅色地塊，是整塊區域商業分布最為密集的地方。

現實情況是，這個地方囊括了外灘、人民廣場、陸家嘴等上海老牌商業活動區，是承載上海金融服務、總部經濟、商務辦公、文化娛樂、創新創意、旅游觀光等全球城市核心功能的主要區域，是上海CBD的核心區。

值得注意的是，從規劃圖中能看出，中央活動區未來商業發展的一個重要特征，那就是商業沿著黃浦江分布的趨勢越來越明顯，未來板塊的升值潛力很大。

紅圈標注的前灘-后灘-徐匯濱江區域，從規劃圖可以看出，這個地方保留了大量綠地，也是主城區的黃浦江沿線中預留土地最多的。

除了綠地之外，剩下大部分屬于商務、商業用地，住宅用地十分稀缺，也說明這個地方未來的規劃是建設成為現代化的商業活動中心，既有商業也有綠化，做了很好地結合，房子更宜居稀缺，房價升值空間很大。

而事實也是如此，目前的前灘-后灘-徐匯濱江，是整個中央活動區建設最晚、面積最大、歷史負擔最輕的區域，也是上海目前重點發展所在，未來將會安排大量重點企業入駐。

而這里的房價也早就聞風而動：前灘某號稱“前灘第一盤”的樓盤，三年前開盤時均價67086元/㎡，到了今年，二手房均價已達到134900元/㎡，短短三年漲幅達到了101%。而上海這3年來房價幾乎沒漲，這里無疑跑贏了上海這個大盤，所以學會看規劃圖是不是很重要？

3

與看城市總體規劃圖不同，當我們要具體分析一個板塊的發展潛力和投資價值時，通常看的都是地塊控制性詳細規劃圖，簡稱“控規圖”。

控規圖和城市總體規劃圖類似，只是范圍縮小到某一具體的板塊，也更加精準，不僅標注了每塊土地的性質，還會標明公園、道路、學校、醫院等基礎設施。

比起城市總體規劃，控規圖對我們買房挑選地段的作用更大。

控規圖怎么看？

首先，看土地顏色占比。

有些地方紅色板塊占比大，說明這個地方商業發達、寫字樓多，很可能是商業中心。

有些地方黃色板塊占比大，那么可能是以居住功能為主，說明這個地方很有可能是剛需市場，如果來這里投資，上漲空間注定不大。

再來看看下面這兩個板塊的對比，大家就能明白了：

左邊這個板塊，以黃色居住土地為主，零星分布著幾個紅色小塊。

很明顯，這是個以居住功能為主的“睡城”。

而右邊這一塊，滿滿的都是商務、商業用地，住宅用地就只有一塊，顯然就是走商業中心的路線。

如果要買房，選哪邊價值更大？

毫無疑問是右邊。

買房投資買的是什么——稀缺性。

上面這兩張圖，都是在廣州，左邊的是金沙洲，右邊的是番禺CBD萬博。

從地理位置上來說，兩者都離珠江新城CBD不遠，金沙洲距離14公里，萬博距離16公里，而且金沙洲和老城區荔灣就隔了一條河，在位置上更具有優勢。

但實際上，萬博土拍現在已經達到3萬多，比金沙洲28913元/㎡的房子均價還高，哪個地方的房價成長空間大，一目了然。

為什么？原因就在板塊的定位不同。

看控規圖就能看出來，金沙洲幾乎都是住宅用地，既沒有寫字樓，也沒有工業園區，是典型的“睡城”，加上金沙洲是個島，和市區隔了一條河，即使位置上更接近，交通擁堵等問題還是攔住了這個地方的價值。

而萬博雖然位置上沒有優勢，但是看規劃圖中一片紅，核心區中只有一塊住宅用地，明顯的商務中心定位。而事實也是如此，萬博商務區中的商業面積還要比珠江新城多，歡聚時代（YY）、攜程華南總部等知名企業都駐扎在此。

而區域中這塊稀缺的住宅用地，項目單價已經超過6萬，商務區住宅的價值可見一斑。

至于金沙洲，并非沒有價值，作為剛需上車還是不錯的選擇，但是如果從投資的角度來看，升值潛力相對會差一些。

4

看控規圖第二件事，是看配套。

我們說的配套，包含了內部配套和外部配套兩個部分，控規圖能給我們提供的是外部配套的信息。

外部配套有多重要？

在生活中，學校解決了孩子的上學問題

商業配套，商場滿足了吃喝玩樂的購物需求

交通配套， “地鐵房”的價值不用多說

找到想買小區的具體位置，看看周邊有沒有大型的配套，包括學校、地鐵站、公交站、醫院、購物商場等。

黃色代表住宅、紅色代表商業，綠色代表公園，有些規劃圖比較細致，還會把中小學的位置也標注清楚。關于地鐵、輕軌、高鐵的規劃，也可以在圖例找到，通常用虛線、白色實線來表示。

板塊內的配套，給我們帶來的不僅是生活上的便利，好的配套也能帶給房子更大的溢價空間。

這是長沙梅溪湖國際新城二期的控規圖。

作為長沙的“新網紅地標”，也是近幾年最最熱門的購房區域，梅西湖二期憑借著自身良好的生態環境以及優質的學校資源，置業熱度一直居高不下。

從整體上能看出，這個地塊的商業用地和住宅用地比例適中，從土地規劃來看，這個地塊不僅有商業和住宅，在文化教育醫療方面也比較完善，文化體育設施、醫院比較多，說明這個地方是一個集政治、經濟、文化功能為一體的綜合性城市區域。

而從實際的規劃內容來看，除了商業用地以外，規劃落地之后，這個板塊將會同時擁有4家醫院、4處衛生服務中心、醫療與醫療產業混合用地6處。教育配套包括3所高中、3所初中、9所小學，共計546個班級。從建設規模和覆蓋的學制系統來看，并不遜色于幾乎人人稱道的梅溪湖一期。

自從2017年規劃一出，這個地方的房價就一路上漲，2016 年8月的時候，這里的房價是7850元/㎡，到了現在，均價已經達到17233元/平方米。

這個正在建設中的城市副中心，目前已經進入實質性兌現結算，多個項目簽約已經落地，隨著利好的不斷加碼，樓市發展潛力充足，后期在多產業項目進駐情形下，價值將進一步凸顯。

5

英國經濟學家羅賓遜夫人講過:

“我學習經濟學是為了不受經濟學家們的騙。”

買房同

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